택지개발 이대로는 안된다

 

[택지개발 이대로는 안된다·7]택촉법 이대로 좋은가

공공택지 개발을 위해 태어난 택지개발촉진법(이하 택촉법)이 올해로 시행 30년을 맞았다.택촉법이 분당과 일산 등 1기 신도시를 성공적으로 조성, 주택보급률을 높이고 서울 중심적인 구도를 흔든 것은 사실이다.하지만 막대한 토지를 수용한 뒤 단기간에 대규모 아파트를 지어 분양하는 사업방식은 여전하다.현 시점에서 택촉법에 대한 불만이 터져나오는 것은 당연하다. 강산이 3번이나 바뀔 수 있는 시간이 흘렀기 때문이다.■잦은 소유권 변동=택촉법이 안고있는 문제점 중 하나로 토지에 대한 소유권 변동이 꼽힌다. 택촉법에 의해 택지개발예정지구로 지정되면 해당 지역에서는 토지수용이 뒤따른다. 토지 소유권은 개인이나 기업 등에서 택지개발사업 시행자로 넘어간다. 이 땅을 시행자는 택지로 만들어 건설사나 공공기관 등에 분양하고, 토지소유권 또한 이동한다. 다시 이들이 아파트나 상가를 지어 분양하면 소유권에는 또 한번 변동이 생긴다. 물론 택지개발사업 시행자가 직접 아파트 등을 짓는 경우에는 소유권 변동 횟수가 줄어들지만 이런 경우는 많지 않다. 과자 한봉지라도 유통단계가 많을수록 값이 비싸진다는 것은 삼척동자도 아는 사실이다. 소유권이 바뀌는 과정에서 '이윤'이 생기는 이치가 택지개발사업에도 적용되는 것이다.택지개발시 사유지 수용이 용납되는 것은 공공택지를 조성해 공공의 이익을 구현하겠다는 취지 때문이다. 따라서 공공주택 용지만이라도 택지조성원가 이하로 공급한 뒤 공공이 직접 시행해 분양가를 최대한 낮춰야 한다는 목소리가 강해지고 있다.■무소불위 택촉법=택촉법은 특별법 부럽지않은 권한을 행사한다. 주택이 부족했던 시절, 주택공급이란 목적 달성을 위해 정부는 공공기관에 많은 권한을 부여했다. 택지개발예정지구로 지정되기만 하면 도시계획이 의제처리된다. 즉, 영향을 받지 않는 것이다. 지자체가 20년을 바라보고 공을 들여서 수립한 도시계획이 택지개발지구 앞에서는 초라해진다. 이렇게 혼자 다 해먹는 지구가 최근에 또 하나 등장했다. 바로 보금자리주택건설등에관한특별법이 지정하는 '보금자리주택지구'다. 목적이 저소득층을 위한 주택공급이고, 사업 부지의 대부분이 그린벨트라는 것은 차이지만 성격은 택지개발과 유사하다. 지자체의 의사에 구애받지 않고 지구가 지정되며, 일단 지구 지정이 되면 지자체의 장기종합계획인 도시계획 역시 의미를 상실한다.변창흠 세종대 행정학과 교수는 "택촉법은 주택이 부족한 시기에 만들어져 주택 공급을 위해 시행됐지만 현재는 사정이 달라졌다"며 "주택이 한참 부족할 때는 나름의 역할이 있었어도 이제는 도시계획의 체계 속에서 이뤄지는 것이 바람직하다. 이는 보금자리주택도 마찬가지"라고 밝혔다.■변화가 필요하다=정부가 추진중인 주공과 토공의 통합은 변화한 시대상을 대변한다. 30년간 가열차게 진행한 택지개발과 주택건설이 이제는 한계에 달했다는 해석도 가능하다. 그래도 아직까지 택촉법 폐지와 개정 중 선택하라면 대부분의 전문가들이 개정의 손을 들어준다. 택촉법의 기능을 대체할만한 대안 찾기가 어렵다는 이유 때문이다. 그래서 폐지보다는 개정 요구가 끊임없이 제기됐고, 일부는 정부가 직접 손질을 하기도 했다. 이런 작업은 당분간 계속될 추세이고, 최근에는 지자체들까지 개정을 요구하는 목소리를 높이고 있다. '택지개발의 천국'인 경기도가 대표적이다. 도는 택지개발예정지구 지정 및 개발계획 승인권한을 개발면적에 관계없이 시·도에 이양해달라고 정부에 지속적으로 건의하고 있다. 신건성 도 택지계획담당은 "지역 특성을 고려하지 않고 중앙정부 주도로 일방적으로 사업을 추진한 것이 난개발의 원인"이라고 밝혔다.※ 인터뷰 / 최진환 법무법인 다산 변호사"택촉법 개정은 시대적인 요구입니다."최진환(37) 법무법인 다산 변호사는 "군사정권 시절 대규모 택지를 손쉽게 개발할 수 있도록 제정한 법이 택촉법"이라며 "법명 자체에 '개발'이 포함된 개발제일주의 시대의 유산이라 현 상황에 맞게 바뀌어야 한다"고 강조했다.최 변호사는 일방적인 토지 수용과 다른 사업들에 비해 빠른 수용 시점, 그리고 민간에게 토지수용권을 줄 수 있다는 점 등을 택촉법의 문제점으로 지적했다.그는 "무조건적인 토지 수용은 막대한 보상비를 뿌리고, 이 보상비가 다시 부동산 투기에 사용되는 악순환을 발생시키고 있다"며 "토지구획정리사업처럼 수용 외 환지방식이 적용될 필요가 있다"고 밝혔다.이어 "다른 사업들은 실시계획 승인 뒤 토지 수용이 진행되지만 택촉법은 택지개발예정지구로 지정되면 바로 시작된다"면서 "이렇게 빠른 수용은 수용당하는 입장에서 충분히 대비하기 어렵게 만든다"고 지적했다.최 변호사는 또 "택지개발은 공영개발이지만 민간공동 사업도 가능하다. 만약 민간이 제안한 택지개발시 토지수용권이 발동되면 이는 민간사업을 위해 토지수용이란 막강한 권한을 주게 되는 셈"이라고 우려를 표했다.

2009-07-23 전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다·6]길잃은 공공성

택지개발촉진법에 의해 조성되는 대규모 택지는 그 목적이 주택난 해소를 통한 국민 주거안정과 삶의 질 향상이다.공공의 이익을 위해 사업시행자도 국가나 지방자치단체·공기업 등으로만 한정되는 공공택지다.이익을 극대화하기 위한 민간의 개발사업과는 태생부터 다르지만 이런 차이가 명확하지 않았다는 사실이 택지개발사업의 발목을 잡았다.■공공기관은 달라야 한다=중대형은 차치하더라도 무주택 실거주자들을 위해 공공기관이 시행하는 중소형 아파트들은 보다 높은 공공성이 요구된다. 공공의 이익을 위해 사유지까지 수용해 택지를 조성했고, 공공기관이라는 이유로 공개 입찰이 아닌 수의계약으로 용지를 받았기 때문이다.하지만 현실은 그렇지 못했다. 고분양가 논란을 빚은 판교신도시를 비롯해 올초 광교신도시에서 분양된 용인지방공사의 중소형 아파트 이던하우스도 주변 시세보다 높은 1천200만원대 분양가를 기록했다. 택지개발을 전담해온 토공과 주공에 '땅장사', '집장사'란 비난이 쏟아지는 것 역시 공공기관이기에 기대한 공공성이 부족했던 탓이 크다. 끊임없는 지적에 몰린 토공과 주공은 공공성을 높이기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 토공은 택지조성원가를 공개하며 이를 낮춰가겠다는 대책을 제시했고, 주공은 중소형 아파트 분양가 인하라는 '카드'를 내놓았다.■'명품신도시 vs 시프트(SHift)'=민선4기 경기도와 서울시의 주택정책은 다른 길을 걸었다. 도가 광교에 '명품신도시'란 이름을 붙여 이전까지 없던 고품격 자족도시 건설에 힘을 쏟는 동안 서울은 서민주택 정책을 다듬는데 공을 들였다. 서울은 2005년 은평뉴타운에 쏟아진 고분양가 비판을 수용, 2007년 4월 전격적으로 SH공사가 시공하는 모든 아파트에 대해 후분양제를 실시했다. 동시에 국내 최초로 분양원가도 낱낱이 공개했다. 같은해 5월 송파구 장지동과 강서구 발산동에서는 주변 전세시세의 80% 이하 가격으로 20년간 살 수 있는 장기 전세주택 시프트를 선보였다. 신개념 주택 시프트는 주택정책의 패러다임을 뒤흔들었고, 올해들어 임대주택 관련법까지 바꿨다. 최근에는 청약경쟁률이 128대 1까지 치솟는 등 승승장구하고 있다.넓은 행정구역에 도시와 농촌이 공존하는 경기도는 서울과 사정이 다르고, 도내 택지개발사업을 토공과 주공이 주도해 단순비교는 어렵다. 또한 광교신도시가 완성되지 않아 공과를 논하는 것은 시기상조지만 시프트가 주택에 대한 기존 개념을 바꾸며 큰 호응을 이끌어내고 있다는 것은 분명하다.■광교신도시 공공주택의 가능성=사업이 진행중인 광교신도시의 중소형 아파트 분양가를 낮출 수 없을까. 이 질문에 전문가들은 가능할 것이란 답을 내놓는다.단, 조건이 필요하다. 일반분양의 사업성을 놓치는 대신 공공주택으로 전환해 공공의 이익을 좇겠다는 시행자들의 '의지'다.경기도시공사는 최근 광교신도시 에듀타운에 속하는 중소형 아파트 용지 A12블록 분양가를 1천100만원대로 내리겠다고 발표했다.같은 규모인 이던하우스를 의식한듯한 사업계획이지만 이는 일반분양의 경우다. 만약 이 용지에 환매조건부나 장기전세같은 공공주택을 짓는다면 택지공급가격은 택지조성원가의 85%까지 떨어질 수 있다. 이 택지가격에 SH공사가 공개한 건축비 380.1만원(3.3㎡당·상계지구 1·2단지)을 적용하면 일반분양 시보다 3.3㎡ 당 최대 400만원 이상 분양가가 낮아진다는 계산이 나온다.도시공사는 A12블록에서 깎아준만큼 택지개발 이익이 줄어들겠지만 공공주택을 위해 추가로 재정을 투입할 필요는 없다. 공공주택 확대는 택지개발의 공공성을 높일 수 있는 지름길이다. 문제는 시행자들이 개발이익과 공공성이란 가치 중 어느 쪽에 더 무게를 싣느냐에 따라 좌우된다는 데 있다. ※ 박완기 경실련경기도협 사무처장 "무주택 서민 배려… 경기도 결단 필요""공공주택 확충을 위한 경기도의 결단이 필요합니다."박완기 경실련경기도협의회 사무처장은 "그동안의 택지개발은 시행자의 이익이 우선이었고, 무주택 서민을 위한 배려는 뒷전이었다"며 "이제는 '국민주택규모의 아파트를 지어서 남겨먹겠다'는 생각 자체를 버려야 한다"고 강조했다.박 처장은 "택지개발을 빼놓고 과거와 현재를 논할 수 없는 경기도이고, 이런 도가 직접 시행하는 광교신도시는 매우 중요한 갈림길이지만 고분양가와 막대한 개발이익으로 논란을 일으키고 있다"고 지적했다.이어 "SH공사는 물론 토공과 주공도 공공성을 높이기 위한 대책을 내놓고 있다. 경기도 역시 광교를 경기도만의 공공주택정책의 시험대로 만들어야 한다"면서 "택지개발권과 주택공급권을 지방으로 넘겨야 한다고 주장하면서 공공성을 높일 수 있는 주택정책을 내놓지 못한다면 공감대 형성에는 한계가 있을 것"이라고 전망했다.

2009-07-21 박상일·전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다·5]
富 축적수단… 표몰이 공약 난무

대한민국의 택지개발 정책의 최대 변수는 정치적 이해관계일 것이다.수도권 주택공급이 명분인 분당 등 1·2기 신도시 건설과 균형발전을 내세운 행정수도 이전, 혁신도시, 뉴타운 등 도시재생사업은 모두 부동산으로 부를 키우는 수단과 다름 없다.때문에 각종 선거에서 택지개발과 도시재생사업을 공약으로 내건 정당과 후보자는 유리한 위치를 선점했다. 유권자들이 자신들의 재산을 늘려줄 것이라고 기대하기 때문이다.대표적인 예가 지난해 '4·9 총선'. 서울 48개 선거구중 저개발 낙후지로 꼽히는 강북·도봉·노원갑 등 29곳에서 뉴타운 사업 추가지정 및 확대 공약이 난무했다.역대 총선서 민주당이 우위를 점했던 강북벨트 9곳에서 '오세훈 서울시장을 만나 뉴타운 추가지정을 약속 받았다'는 공약을 내건 한나라당 후보들이 압승을 거뒀다. '뉴타운 공약'이 먹혀든 것이다. 이후 오 시장이 '부동산 시장이 안정될 때까지 2·3차 뉴타운은 지정않겠다'고 해 '뉴타운을 빈 공약'으로 만들면서 정치적 논란에 휩싸이기도 했다.노무현 전 대통령도 지난 2002년 행정수도이전 공약을 내세워 당선됐다. 영·호남 지역주의 대결 양상에서 충청권은 천문학적 개발이익이 기대되는 수도이전 공약을 낸 노 대통령을 지지했다. 한나라당은 행정수도 이전에 관해서는 철저하게 눈치보기로 일관하면서 현재도 오락가락하는 양상이다.수도권도 사정은 마찬가지다. 대선에 도전했던 손학규 전 경기지사는 지난 2002년 전국 최초로 중앙정부가 아닌 지방자치단체가 시행하는 수원 광교신도시를 계획했다. 한나라당 잠룡인 김문수 경기지사는 광교를 명품신도시로 만들겠다며 공을 들이고 있다. 최근 남양주·구리시 통폐합을 선언한 이석우 남양주시장이 내세운 통합의 주요 배경은 별내 등 3천960만㎡ 택지개발이었다. 도내 다른 지자체들도 뉴타운 사업을 서두르고 있다. 모두가 내년 지방선거를 염두에 둔 포석인 셈이다.

2009-07-13 박상일·전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다·4]신도시열풍 '무너진 녹지'

'신도시 옆 신도시, 또 신도시'.이 말이 경기남부만큼 꼭 들어맞는 지역은 국내는 물론 세계적으로도 희귀하다.경부고속도로를 따라 늘어선 판교와 분당신도시, 수지·죽전·흥덕·영통지구, 동탄신도시 등은 물론, 1번 국도 부산방향으로 안양·의왕·수원·오산·평택시를 거쳐 충남 천안시까지 끊이지 않고 연결된 시가지는 도시연담화를 단적으로 보여준다.■도시연담화의 표본=영국의 패트릭 게데스(Padrick Geddes)가 '진화속의 도시'란 저서를 통해 거론한 도시연담화는 도시가 확장되며 다른 도시와의 경계가 사라지는 현상을 일컫는다. 두 도시가 뭉쳐 새로운 도시로 거듭난다는 이 논리가 택지개발이 집중된 경기남부에서 제대로 구현됐다.지난 1981년 이후 지정된 도내 택지개발지구 184곳 가운데 수원시(21)·성남시(6)·용인시(18)·평택시(18)·화성시(11) 등 경기남부 5개 시에 3분의 1이 넘는 74개 지구가 몰려 있다.이중 수원시는 도내 시·군 중 택지개발지구가 가장 많은 곳이고, 성남시는 지구수는 적지만 분당과 판교라는 거대한 택지개발지구를 가졌다.면적으로 봤을 때도 경기남부에는 동탄2·분당·고덕·광교신도시 등 거대 지구들이 밀집됐다. ┃표2 참조지구수가 많고, 면적이 큰 지구들이 즐비한 경기남부에 앞으로 위례신도시까지 건설되면 연담화로 인한 '개발벨트'는 더욱 광대해진다.■무너진 녹지=개발제한구역(그린벨트)은 도시연담화를 위한 대표적인 '희생양'이었다. 잇단 개발로 만만한 땅이 희소해지자 결국 눈이 돌아간 곳이 녹지였다.대도시의 과도한 팽창을 방지하는 그린벨트가 오히려 공공택지로 바뀌는 모순이 현재도 계속되고 있다. 박정희 정부 당시 남단녹지로 지정돼 서울시와 경기도의 연담화를 막았던 판교가 대표적이다.논란 속에 서울 강남을 대체할 신도시로 판교가 낙점됐고, 서울과 분당을 잇는 막중한 임무를 맡게 됐다. 하지만 판교가 개발되며 서울 강남과 분당 등의 아파트값이 폭등, 지난 2006년 정부가 판교 택지공급을 중단한 사례는 도시연담화의 폐해를 보여주고 있다.판교뿐 아니라 광교신도시, 위례신도시도 녹지에 들어서는 것은 마찬가지다.이밖에 이명박 정부가 서민주거안정을 위해 추진하고 있는 보금자리주택도 그린벨트를 해제한 자리에 세워져 도시연담화에 힘을 보탤 전망이다.■도시연담화의 득실=지방의 소도시들에는 '규모의 경제'가 가능해지는 도시연담화가 어느 정도 도움이 된다. 연담화지역에 사는 주민들도 환영할 수 있다. 다른 지역에 비해 부동산 가격이 높아지는 것을 마다할 이는 없다. 반면 인구가 밀집한 수도권에서의 도시연담화는 교통·교육·환경 등의 다양한 문제를 불렀다.심각한 교통난은 제2경부고속도로, 제2서해안고속도로, 용인∼서울간 민자고속도로 등 끊임없이 새로운 도로 건설을 요구하고 있다. 경기도의 역점사업인 수도권 광역급행철도(GTX)의 배경에도 도로로는 극복할 수 없는 교통문제의 심각성이 자리잡고 있다.도와 도교육청이 수년째 씨름하고 있는 학교용지부담금도 결국은 개발 규모에 따라 초·중·고를 신설해야 하는 택지개발사업이 원인을 제공했다. 녹지 등의 유실로 인한 삶의 질 저하 역시 충분히 감지되는 문제점이다.따라서 수요에 대한 정확한 검증없이 행해지는 택지개발을 통한 주택공급 정책의 대전환이 요구되고 있다. 이미 실질적인 주택보급률은 100%를 넘어섰기 때문이다.수원경제정의실천시민연합 관계자는 "연담화는 앞으로 발생 가능한 다양한 도시 문제들을 해결할 수 있는 공간 자체를 없애버리는 것"이라며 "이는 폐가 하나인 사람이나 스페어 타이어 없이 질주하는 자동차와 다르지 않다"고 지적했다.

2009-07-08 전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다·4]끊임없는 도시연담화

지난 1981년 택지개발촉진법 시행 뒤 경기도에서 폭발적으로 진행된 택지개발은 '도시연담화(都市連擔化)'란 부산물을 낳았다. 주택난 해소를 위해 '손쉬운 선택'이었던 택지개발지구 옆 택지개발은 부동산가격 동반 상승과 심각한 교통문제 등으로 이어져 주거안정이라는 택지개발의 목적을 희석시키고 있다. 8일 경기도의 택지개발지구현황 자료에 따르면 약 30년 동안 도내에서 지정된 택지개발지구는 모두 184개(지난해 12월 기준)에 이르고, 이 가운데 3분의 1인 121개 지구는 사업이 끝났다. 진행중인 지구는 광교·동탄2·위례·고덕국제신도시 등 개발규모가 큰 소위 '신도시'들을 포함해 61개이고, 2개는 아직 사업 착수 전이다. 이 중에는 '1기 신도시'로 분류되는 분당·일산·평촌·산본·중동신도시와 '2기 신도시'로 부르는 판교·동탄·김포 등도 모두 속해있다. 184개 택지개발지구 면적을 합산하면 양주시(310.2㎢) 전체 행정구역 면적과 비슷한 약 311㎢나 된다. ┃관련기사 3면 그래픽 참조수원시(121.1㎢)와 동두천시(95.7㎢), 하남시(93.1㎢)를 합친 면적 만한 택지개발이 도내에서 이미 이뤄졌거나 앞으로 계속되는 것이다.택지개발사업에 투입되는 사업비의 총합은 무려 158조2천500여억원에 이르고, 모든 사업이 끝난 뒤 수용인구는 570만명을 상회한다.택지개발사업들은 한 택지개발지구 옆에 또 다른 택지개발지구가 지정되는 방식으로 진행됐다. 수원시의 경우 1980년 중·후반 택지개발이 끝난 매탄1·2지구 옆인 영통지구와 원천지구가 개발됐고, 이런 개발바람은 광교신도시까지 이어졌다.광교신도시 바로 옆에는 먼저 지정된 용인시 흥덕지구가 있고, 다시 옆에는 수지1·2지구, 수지 옆에는 또 죽전지구, 바로 위에는 분당신도시가 연결되는 식으로 택지개발지구가 꼬리에 꼬리를 물고 있다. 여기에 국가 차원에서 조성된 신도시들은 이상할 정도로 경부축에 집중적으로 배치됐다.분당과 찰싹 붙어 조성된 판교신도시에 이어 동탄2신도시 역시 기존 동탄신도시에 결합하는 방식으로 추진, 경기남부 도시연담화를 가속화 하고 있다.

2009-07-08 전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다·3]누구를 위한 개발이익인가

개발사업에는 필연적으로 개발이익이 생긴다.경기도에서 대규모로 진행된 택지개발사업들도 막대한 개발이익을 창출했지만 한 사업지구의 택지개발이익이 얼마인지는 공개되지 않는다.또한 개발이익이 어디에 어떻게 사용됐는지도 명확하지 않아 개발이익을 둘러싼 논란 또한 택지개발의 역사와 궤를 같이하고 있다. ┃관련기사 3면경기도내 주요 택지개발지구의 택지개발이익은 시행자들이 직·간접적으로 내놓은 자료 등을 토대로 택지공급가격에서 택지조성원가를 빼는 방식에 의해 추정할 수밖에 없다. 이렇게 추정한 결과, 공공성이 강한 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트용 분양용지를 대상으로 했을 때도 공급가격은 조성원가 대비 3.3㎡당 수십%씩 차익을 발생시켰다.분양가 자율화 시절 감정가로 택지가 공급된 용인시 동백·흥덕지구, 화성시 동탄신도시 등의 택지판매 수익률은 원가 대비 30%대를 뛰어넘었고, 파주시 교하지구의 경우 무려 50%를 넘어섰다. 중소형 아파트용 분양용지 3.3㎡당 수익률이 이 정도면 중대형을 포함해 택지개발지구 전체의 개발이익은 눈덩이처럼 커진다.개별 택지개발지구의 개발이익 규모와 정확한 사용처는 그동안 철저하게 택지개발사업 시행자들의 몫이었다.한국토지공사는 지방의 산업단지개발 등에 사용하고, 대한주택공사는 국민주택건설에 쓴다는 것만 알려진 추상적인 수준이었다.그들만의 '밀실'에서 진행됐던 택지개발사업의 관례를 깬 것은 서울시다.서울시 산하 SH공사는 지난 2007년 4월 발산지구와 장지지구의 택지개발이익과 구체적인 개발이익 사용처를 전격적으로 공개했다.전체 사업면적이 66만여㎡에 불과한 장지지구의 택지개발이익이 1천741억원인 것으로 미뤄 다른 택지개발지구들의 개발이익 추정도 가능해졌다.

2009-07-02 박상일·전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다]지역 특성차 원가 정량화 한계…

택지개발사업에 비판이 제기되는 가장 큰 이유는 투명하지 않은 개발이익이다. 그동안 국가나 지자체, 공기업 등 공공기관은 택지개발촉진법(이하 택촉법)에 의해 공공택지를 조성했다.여기서 발생한 개발이익이 택촉법의 원래 목적인 국민의 주거생활 안정과 복지향상을 위해 사용됐다면 논란은 존재하지 않았을 것이다.■택지개발이익 공방=시행자들이 택지개발지구의 개발이익을 명쾌하게 공개하지 않았기에 개발이익은 '추정액'으로만 떠돌았다. ┃표 참조국정감사 기간에 국회의원들이 입수해 발표하는 자료와 시민사회단체들이 정보공개청구를 통해 받아낸 자료를 바탕으로 한 추정액은 논란을 키웠다.판교신도시의 경우 정부는 지난 2005년 전체 개발이익이 1천억원이라고 했지만 이듬해 경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 공동주택용지 약 76만㎡에서 거둔 택지개발이익만 5천억원을 넘는다고 받아쳤다. 나머지 공동주택용지와 상업·업무용지 등까지 합치면 택지개발이익은 더욱 불어난다고 주장했다.많은 택지개발지구에서 개발이익에 대한 문제제기가 있자 한국토지공사는 산하 국토도시연구원을 통해 보도자료까지 내며 반박했다.당시 연구원은 "토공이 택지개발시 전체 면적의 절반을 도로와 공원, 도서관 등으로 만들어 지역사회에 무상기부하고, 임대주택용지 등은 원가의 60%로 싸게 공급해 개발이익을 환원하고 있다"며 "남은 이익은 지역균형발전을 위한 재원으로 사용되고 있어도 좀처럼 알아주지 않는다"고 밝힌 바 있다.■광교신도시 택지개발이익=최근 가장 주목받고 있는 택지개발지구는 한창 사업이 진행 중인 광교신도시다. 때문에 광교신도시의 개발이익을 둘러싼 논쟁 역시 현재진행형이다. 수원경실련은 지난 5월 기자회견을 갖고 공공기관들이 광교신도시에서 수의계약으로 받은 국민주택규모 아파트용지(22만4천여㎡)에 대한 판매수익을 추정 발표했다. 수원경실련은 대한주택공사, 경기도시공사, 용인지방공사, 공무원연금공단 등 4개 공공기관에 택지를 공급해서 생긴 차액이 1천488억원에 이른다고 분석했다. 3.3㎡당 택지 판매수익이 219만원이고, 모두 3천622가구가 공급될 예정이라 가구당 수익은 4천109만원이라는 계산이 나온다.앞서 수원경실련은 용인지방공사가 받은 국민주택규모 아파트용지 4만4천여㎡에 대해서도 택지 판매수익이 307억여원이라고 추정했다.이에 대해 공동시행자인 경기도시공사는 "단순히 1필지에 대해서만 조성원가의 110%를 적용, 택지공급가격 산정기준을 미반영한 것"이라며 반박했다.■규모보다 사용처가 중요=택지개발사업을 통한 적정한 택지개발이익이 얼마인가를 정하는 것은 어려운 일이다. 지역에 따라 용지비와 보상비가 다르고, 조성비도 차이가 있다. 기반시설규모에 따라서도 택지조성원가는 달라지게 마련이다. 여기에 택지개발지구 주변 여건 등을 고려할 때 조성원가의 몇 %식으로 정량화하는 데는 한계가 있다. 따라서 택지개발사업의 투명성을 높이고, 개발이익 사용시 공공성을 강화해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.택지개발이익을 명확히 공개하고, 개발이익을 공공주택에 재투자하려는 서울시 SH공사의 사업방식이 일종의 대안이 될 수 있다는 것이다.서울시 분양가심사위원이었던 임덕호 한양대 경제학과 교수는 "분양원가에 가장 큰 영향을 미치는 택지개발이익을 줄여서 발산지구와 장지지구의 분양가를 주변 시세의 60% 전후로 낮출 수 있었다"며 "두 지구에서는 택지개발이익도 공공주택을 위한 재투자를 위해 환원됐다"고 밝혔다.

2009-07-02 박상일·전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다·2]고분양가 행진 왜?

경기도내 택지개발지구에서 분양가가 끊임없이 상승하고 있는 이면에는 택지비와 건축비가 도사리고 있다.눈덩이처럼 불어난 택지조성원가는 분양가를 끌어올리는 기폭제가 됐고, 공급자에 유리한 건축비 산정 역시 분양가 상승을 부추겨 왔다. ┃관련기사 3면경인일보와 수원경제정의실천시민연합(이하 수원경실련)이 분석한 2000년대에 실시계획이 승인된 도내 주요 택지개발지구의 택지조성원가는 아파트 분양가와 비슷한 궤적을 그리며 가파르게 상승하고 있다. ┃그래프 참조2001년 2월 실시계획이 승인된 남양주시 호평지구의 택지조성원가는 3.3㎡당 222만원이었고 용인시 죽전지구는 292만원이었다.200만원대에 머물렀던 택지조성원가는 2003년 4월 실시계획 승인을 받은 파주시 교하지구까지 이어졌지만 이듬해 말 용인 흥덕지구부터 급격한 변화가 일어났다. 흥덕지구는 단번에 500만원대에 진입했고, 비슷한 시기 실시계획이 승인된 판교신도시에서는 무려 734만원을 찍었다. 택지조성원가가 큰 폭으로 상승한 2004년은 신도시로 대표되는 '부동산 버블'이 확산되던 시기와 맞물린다. 이어 광교신도시에서는 국내 택지개발 역사상 최고가인 798만원을 기록, 다음 택지개발지구에서는 택지조성원가 800만원대 돌파가 유력해지고 있다.택지조성원가는 용지비·조성비·인건비·이주대책비·판매비·일반관리비·용지부담금·기반시설 설치비 등으로 구성된다. 택지공급가격에서 택지조성원가를 뺀 만큼이 택지개발사업 시행자의 몫으로 남는다.1998년 12월 이전에는 택지조성원가를 기준으로 원가연동제에 따라 택지가 공급됐지만 분양가 자율화로 한동안 이런 원칙이 무너졌다. 중소형 아파트용 택지 공급가격조차도 감정가격으로 결정, 시행자가 막대한 이익을 남기는 구조가 2006년 택지공급가격기준 변경 전까지 유지됐다. 가파르게 오른 택지조성원가와 시행자의 이익은 그대로 분양 아파트 가격에 전가되며 '택지개발지구 고분양가 시대'의 밑거름이 됐다.건축비 역시 택지개발지구 분양가 상승의 한 축을 맡았다. 2007년 9월 분양가 상한제 도입 뒤에도 600만원대에 이르는 건축비 상한선은 건설사의 이윤을 보장하는 장치로 활용되고 있다.

2009-06-29 박상일·전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다]제도 변천에 택지공급가 '널뛰기'

아파트 분양가를 결정하는 핵심 요소는 택지비와 건축비다. 경기도내 택지개발지구에서 고분양가가 계속되고 있는 원인도 택지공급가격과 건축비에서 찾을 수 있다.■요동친 택지공급가격 기준=택지개발사업 시행자가 택지공급가격을 결정하는 1차 근거는 택지조성원가다. 기본적으로 조성원가에 이윤을 붙여 건설사 등에 판매하는 가격이 택지공급가격이 된다. 하지만 공공택지는 국민주거 안정에 기여해야 하기 때문에 정부가 제도적으로 공급가격에 개입해 왔다. 문제는 제도의 변천에 따라 택지공급가격이 들쭉날쭉했다는데 있다.지난 1995년 당시 건설교통부(현 국토해양부)의 택지개발업무처리지침은 국민주택규모(중소형 아파트) 아파트용 택지공급가격을 조성원가와 같은 수준으로 정했다. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 조성원가가 곧 공급가격이었고, 60㎡ 이하는 조성원가보다도 10% 싸게 공급됐다.1997년에는 이보다 더 싸져 60㎡ 이하는 조성원가의 80%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 조성원가의 90%로 떨어졌다.그러다 1998년 12월말 분양가가 자율화되며 60㎡ 초과 85㎡ 이하 아파트는 택지공급가격이 감정가격으로 결정됐다. 2006년 6월말 건교부가 수도권내 60㎡ 초과 85㎡ 이하에 대해 조성원가의 110%로 한계를 정하기 전까지 약 8년간 감정가로 택지공급이 계속됐다.■논란 끊이지않는 건축비=2007년 9월 분양가 상한제가 전면 도입되며 건축비에도 상한선이 생겼다. 기본형 건축비에 가산비를 더해 최대 600만원선에서 건축비가 정해지고, 각 지자체의 분양가심사위원회에서 이를 검증하지만 건축비에 '거품'이 포함됐다는 지적은 여전하다.수원경실련이 서울시 산하 SH공사의 상계·장암지구, 광교신도시에서 분양한 용인지방공사의 '이던하우스'와 동광종합토건의 '오드카운티' 건축비를 분양공고를 토대로 분석한 결과도 이를 뒷받침한다. ┃표 참조SH공사의 상계·장암지구 전용면적 84㎡ 아파트 3.3㎡당 건축비는 380만원 정도로 중소형 아파트인 이던하우스의 3.3㎡당 건축비 약 585만원보다 훨씬 싸다.이던하우스와 오드카운티 건축비를 비교하면 '순공사비계'가 특히 눈에 띈다. 중대형인 오드카운티의 3.3㎡당 순공사비계는 약 259만원으로 중소형인 이던하우스의 약 446만원보다 오히려 낮다. 반면 오드카운티는 '그밖의 공사비 및 간접비'에 약 291만원을 포함시켜 전체 건축비는 약 638만원이나 된다. 이던하우스의 경우 '그밖의 공사비 및 간접비'가 오드카운티의 4분의 1인 약 69만원에 불과하다.건설사가 '입맛'에 맞춰 건축비를 산정할 수 있는 여지가 있다는 것을 보여주는 대목이다. 여기에 대한주택공사가 발표한 재개발사업지구 건축비도 건축비 논란을 부채질한다. 주공은 최근 성남시 단대지구 건축비로 237만원을 산정한 바 있다.박완기 경실련경기도협의회 사무처장은 "분양가 상한제의 요지는 중소형 아파트용지 공급가 인하와 건축비의 상한을 정해 분양가를 안정시키겠다는 것이지만 건축비 거품을 제거하지 못하는 한 실효성에는 큰 한계가 있다"고 지적했다.

2009-06-29 박상일·전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다·1]나중 사업일수록 눈덩이 분양가…

경기도내 택지개발지구들에서 분양가는 거침없이 상승하며 사업 초기 시행자들이 추정했던 분양가를 뛰어넘어 버렸다. 개발이 진행될수록 이런저런 요인으로 분양가는 점점 높아졌고, 동시에 국민주거 안정이란 택지개발의 목적은 희미해져 버렸다.■형보다 나은 동생들=지정학적 조건과 생활환경 등이 비슷한 경기남부 택지개발지구만을 떼어놓고 보면 이전 사업지구보다 높아지는 분양가 추이가 더욱 뚜렷해진다. ┃표 참조화성시 발안지구부터 광교신도시까지 경기남부 11개 택지개발지구에서는 사업 횟수가 쌓여갈수록 분양가도 급격한 상승을 거듭했다. 지리적 위치 등으로 인해 이전보다 분양가가 소폭 줄어든 화성 태안·용인시 동천과 동백지구를 빼면 나중 사업일수록 분양가가 불어나는 일정한 패턴을 보이고 있다. 특히 용인 흥덕지구부터는 공공이 분양하는 중소형 분양가가 900만원을 돌파하며 분양가 상승에 가속도가 붙었고, 판교와 광교신도시에서는 중소형이 1천만원대에 진입해 버렸다. 반대로 고양시를 제외한 경기북부 시·군의 택지개발사업들에서는 남부에 비해 상대적으로 낮은 분양가를 유지했다. 이는 경기남부에 비해 북부지역 아파트값이 상대적으로 안정됐다는 것을 의미한다.■시작과 끝이 다르다=대표적인 사례로는 판교신도시가 꼽힌다. 시행자인 건설교통부(현 국토해양부)는 개발계획이 승인된 지난 2003년 12월 "3.3㎡당 분양가가 850만원을 넘지 않는다"고 했다. 하지만 이듬해 초에는 "원가연동제를 적용해 분양가가 900만원 안팎이 될 것"이라고 했고, 2005년 '8·31 부동산 대책'을 전후해서는 분양가를 1천만원 내외로 추정했다. 결국 2006년 3월 판교신도시 분양가는 중소형이 1천127만원을 기록했고, 시세 차익을 막기 위해 주택채권입찰제도가 도입된 중대형은 1천800만원을 넘어섰다.최근 수도권에서 가장 관심을 끌고 있는 광교신도시도 시작과 끝이 다른 택지개발사업들의 전례를 따라가고 있다.2007년 6월 26일 '광교 명품신도시 건설계획'을 발표할 당시 김문수 경기도지사는 "분양가격은 형에 따라 다르지만 대략 900만원대(중소형)에서 1천200만원대(중대형) 정도로 추정된다"고 밝혔다. 이제 막 '뚜껑'이 열리기 시작했지만 이런 추정은 보기좋게 빗나가고 있다. 올해초 용인지방공사가 분양한 중소형 아파트 '이던하우스'의 분양가는 1천208만원이었다. 개발 초기 예상했던 중대형 분양가가 이제는 중소형 분양가가 돼버린 것이다. 용인지방공사는 용인시 산하 공기업이라 분양 시기가 이보다 늦은 민간기업들이 분양가를 더 올리는 것은 자명해 보인다.■인근 시장 가격 상승도 부채질=높은 분양가는 그 자체도 문제지만 인근 아파트 가격을 끌어올리는 촉매제로 작용하는 부작용까지 낳는다.경실련이 지난 2004년 10월부터 2005년 5월까지 판교신도시 주변지역 아파트 가격을 분석한 결과는 대규모 택지개발이 인근 아파트값 상승을 부채질한다는 사실을 어느 정도 입증하고 있다. 당시 경실련은 성남 분당, 수원 영통, 용인 동백·죽전 등 판교 인근 아파트값 전체 상승폭이 무려 9조3천억원에 달하고, 서울 강남권역(강남구·서초구·송파구·강동구)에서는 23조원 규모의 폭등 효과가 발생한다는 분석을 내놓았다.

2009-06-28 박상일·전상천·김창훈

[택지개발 이대로는 안된다·1]치솟는 분양가

'택지개발의 천국' 경기도. 분당으로 대표되는 1기와 판교로 상징되는 2기 신도시들을 비롯해 수많은 택지개발지구들이 도를 뒤덮고 있다. 이런 택지개발사업들은 당초 목적인 주거생활 안정과 복지향상에 기여했을까. "예"라는 답은 많지 않을 것이다. 그렇다면 앞으로는 목적을 달성할 수 있을까. 역시 전망은 불확실하다. 경인일보는 8차례에 걸쳐 서민의 눈높이와 동떨어진 택지개발의 문제점을 파헤치고, 보다 바람직한 공공주택정책 방향을 제시한다. ┃편집자 주경기도 내 택지개발지구(신도시 포함)의 공동주택 분양가가 택지개발사업이 거듭될수록 치솟고 있다.2000년대 초까지 3.3㎡당 평균 500만원대였던 중소형 아파트 분양가는 판교신도시에서 1천만원선이 무너졌고, 광교신도시에서는 새로운 기록이 작성되는 중이다. ┃관련기사 3면경인일보와 수원경제정의실천시민연합(이하 수원경실련)이 1990년대 중반부터 최근까지 약 10년 동안 도내 택지개발지구에서 분양된 중소형 아파트 평균 분양가를 비교·분석한 결과, 지역에 따른 소폭의 차이를 제외하면 거침없는 분양가 상승은 '대세'였다. ┃그래프 참조지난 1996년 12월 실시계획 승인을 받은 동두천시 생연지구의 3.3㎡당 평균 분양가는 472만원이었고, 1999년 7월 실시계획 승인이 이뤄진 남양주시 마석지구의 분양가는 536만원이었다. 통상적으로 실시계획 승인 뒤 1∼2년 사이에 모두 분양이 끝나는 점을 감안하면 생연지구의 분양시기는 1997∼1998년, 마석지구는 2000∼2001년에 걸쳐있다.대부분의 택지개발지구에서 500만원선에 머물렀던 분양가가 700만원대에 돌입한 것은 용인시 죽전지구부터였다.죽전지구 712만원에 이어 고양시 풍동지구에서 895만원으로 900만원에 근접했고, 3년여 뒤 용인 흥덕지구는 901만원으로 처음으로 900만원대에 진입했다.흥덕지구와 똑같이 2004년 12월 실시계획이 승인된 성남시 판교신도시에서 2006년 분양된 중소형 아파트의 분양가는 무려 1천127만원을 기록했다. 지난해부터 분양이 시작된 광교신도시는 판교보다 분양가가 더 불어나 중소형이 1천208만원에 달했다.노건형 수원경실련 정책팀장은 "고분양가로 인해 무주택 서민의 주거안정에 기여하지 못하고, 주변 아파트값까지 덩달아 끌어올리는 것이 현재의 택지개발"이라며 "지방자치단체와 공기업들까지 나서 땅장사, 집장사에 치중하는 현실이 바뀌지 않는 한 분양가가 계속 치솟는 택지개발사업의 패턴은 앞으로도 반복될 것"이라고 지적했다.

2009-06-28 박상일·전상천·김창훈
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