민간 공공임대, 이대로 괜찮은가

 

[민간 임대아파트, 이대로 괜찮은가·하]전문가 제언

10년 민간 공공임대주택 임차인들이 임대료 인상과 함께 건설사의 분양 전환 회피로 인한 피해가 발생하는데 대해 부동산 전문가들은 임대주택의 공공성 확보를 위한 대책이 마련돼야 한다는 의견을 제기했다.국토연구원 천현숙 박사는 "공공임대주택지는 분양택지보다 싸게 공급받고 있어 민간 건설사들이 임대료를 산정하는데 있어 일반 분양 주택과 동일한 기준을 정하면 안된다"고 말했다. 천 박사는 "임대주택지가 분양택지보다 저렴했는데, 현재 주변 분양단지 임대료와 별 차이가 없는 것은 문제가 있다"며 "임대주택법령을 개정해 임대료를 규제하든지, 분양전환 가격을 감정평가가격보다 낮추든지 둘 중 하나는 규제를 해야 한다"고 주장했다. 실제로 판교 산운마을 9단지 10년 공공임대아파트 대방노블랜드 84.99㎡(보증금 1억6천400만원, 임대료 103만원)와 일반 분양 아파트인 산운마을 13단지 태영데시앙 84.72㎡(보증금 5천만원, 임대료 160만원)를 동일한 보증금 5천만원에 놓고 비교했더니 임대아파트인 대방노블랜드의 월 임대료가 분양단지보다 9만5천원 더 높게 나왔다. 경기개발연구원 봉인식 박사는 "장기임대주택과 달리 근본적으로 '공공성'을 갖추기 어렵다"고 선을 그었다 봉 박사는 "공공임대가 혼돈에 빠진 것은 민간 건설사들이 사실 일반 분양과 다름없이 '공공임대'라는 명목으로 둔갑시켰기 때문"이라며 "임대주택을 늘리기 위해 공공임대 숫자 늘리기에 힘쓰기보다는 장기 공공임대를 늘려 내실을 다져야 한다"고 조언했다. 하지만 국토교통부는 "민간 기업에 국민주택기금을 쓰라고 강제할 수 없는 노릇 아니냐"며 "조기 분양 전환도 임대인과 임차인의 이익을 모두 고려해 당사자간의 자유로운 의사가 합치되는 때 진행하도록 하고 있어 문제될 것 없다"고 밝혔다. /권순정·김성주기자

2014-07-03 권순정·김성주

[민간 임대아파트, 이대로 괜찮은가·중]출구 없는 高 임대료(관련)

임차인들은 임대료에 허덕이고 있지만, 건설사들은 쏠쏠한 임대 수익 때문에 조기분양에 나서지 않고 있다.임차인들이 공공임대아파트가 건설사에 이익만 챙겨줄 뿐 서민 주거안정이라는 당초 도입 취지와는 거리가 멀다며 관련 법 개정을 요구하고 있는 이유다.2일 임차인 대표들과 판교 공공임대 민간건설사 등에 따르면 공공임대주택의 표준보증금은 건설원가의 50%를 기본으로 하고 주민 동의에 따라 90%까지 보증금으로 받을 수 있다.또 표준임대료는 감가상각비와 자기자금이자, 국민주택기금이자, 수선유지비와 제세공과금 등을 합해 정해진다. 판교내 4개 단지는 모두 85㎡ 규모 이하로, 56~59㎡ 규모가 950세대, 80~84㎡ 규모가 742세대로 구성돼 있다. 이들의 건설원가는 건설사와 평형에 따라 달라 가구당 1억8천714만원부터 2억7천438만원에 이른다.건설사의 월 수익이 되는 임대료는 부영아파트가 가장 저렴해 67만4천~92만4천원 수준. 이를 세대수로 곱하면 매월 3억여원이 입금되고, 1년이면 36억여원에 달한다.세대수(585)가 가장 많은 모아미래도는 지난해 월 표준임대료가 74만5천~109만3천원으로 한달이면 5억1천500여만원씩, 1년이면 61억8천800여만원의 수입이 생긴다는 계산이 나온다. 건설원가의 50%를 보증금으로 맡기고 나머지 50%금액에 대해 표준임대료를 책정했을 때를 가정한 금액이다. ┃표 참조반면 분양전환 후 건설사가 자기 자금을 국민은행 정기예금(금리 3%)에 1년간 예치할 경우 현재 임대료 수익의 3분의1 수준밖에는 얻지 못할 것으로 추산된다. 결국 건설사가 조기 분양전환이 아닌 10년 임대계약을 놓지 않는 이유다.입주민 대표 최모씨는 "현재 임대료 수익도 높지만 해마다 5%이내에서 인상가능한데 건설사가 굳이 손해보며 조기분양에 응하겠느냐"며 "현 임대료 체계를 규정하고 있는 법이 문제"라고 말했다. 이에 대해 한 건설사 관계자는 "많은 임차인들이 월 임대료를 제때 내지 못하는데다가 일부 임차인들은 보증금을 높여 임대료를 낮췄기 때문에 임대료가 추정치처럼 많이 걷히는 것은 아니다"라면서도 "판교의 경우 아파트 건설비를 넘어 수익이 발생한 상태"라고 밝혔다. /권순정·김성주기자

2014-07-02 권순정·김성주

[민간 임대아파트, 이대로 괜찮은가·중]출구없는 高임대료

주변 전세보다 높은 보증금비싼 월세 매년 오르기까지계약포기땐 1천만원대 위약금조기분양 요구엔 '묵묵부답'10년 민간 공공임대아파트에 사는 임차인들은 높은 임대료의 굴레에서 벗어날 수 있는 유일한 통로가 '조기분양 전환'이라고 호소하고 있다. 임차인들은 5년 이상 거주하면 조기분양을 받을 수 있는 자격이 된다. 그러나 조기분양 전환 여부를 사실상 건설사가 전권을 쥐고 결정하는 만큼, 임차인들은 '처분'만 기다리다가 임대료 인상을 감당치 못하게 되는 등 피해가 우려되는 상황이다. |관련기사 3면2일 판교 민간공공임대 임차인 연합회에 따르면 산운마을 8단지 부영아파트의 경우 전체 371세대 중 37세대 이상이 임대료를 1년 이상 연체중인 것으로 나타났다.임차인들은 돈이 생기는 대로 밀린 임대료를 갚아나가기 위해 애쓰고 있지만 해마다 5%가량 오르는 임대료와 임대보증금 증가분을 감당하기 벅찬 실정이다. 버티다 못해 임차권을 포기하고 싶어도 이미 투자한 비용이 크다 보니 이마저도 선뜻 결정하기 쉽지 않다. 이 아파트 81㎡에 보증금 1억4천400만원, 월 임대료 92만4천원을 내며 살고 있는 임차인 임모(67)씨는 매달 내야 할 임대료에서 10만~20만원씩 밀리다 결국 5년간 2천340만원가량이 연체됐다. 임씨는 "임대료 인상 시마다 임대차계약을 새로 해야 하는데 마치 도살장에 끌려가는 기분"이라며 "조기분양을 요구하고 있는데 건설사는 묵묵부답"이라고 하소연했다.판교 6단지에 사는 최모(52·여)씨는 현재 보증금 2억7천967만원에 월 임대료 72만5천원을 내고 살고 있다. 최씨는 "5년 전 입주할 때 아파트 값이 폭락해서 주변 분양아파트 전세가 1억6천만원이었는데 보증금을 2억3천755만원 내야 했다"며 "감당할 자신이 없어 결국 건설사에 계약포기 의사를 밝혔지만 오히려 건설사는 위약금 1천600만원을 요구했다"고 말했다. 최씨는 "지금까지 낸 임대료와 은행에서 대출받은 보증금 이자만 수천만원이 들어갔다"며 "이제 와서 임차권을 포기할 수도 없고 분양을 받으려니 건설사의 결정만 기다려야 하는 상황이라 답답하기만 하다"고 말했다. /권순정·김성주기자

2014-07-02 권순정·김성주

[민간 공공임대, 이대로 괜찮은가·상]치솟는 임대료 허리 휘는 입주민(관련)

'공공임대' 아파트의 가장 큰 문제인 임대료는 임차인들을 압박하는 수준임에도 건설사들은 법대로 하고 있다고 주장하고 있다. 법과 제도를 만든 정부조차 임대공급 확대 차원에서만 접근하고 있어 임차인들의 고충은 어느 쪽에서도 받아들여지지 않고 있다. ■ 경기도내 민간 공공임대아파트 현황29일 국토교통부에 따르면 공공택지에 지어지거나 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트는 민간건설사가 지어도 '공공건설임대주택'으로 분류된다.이에 따라 현재 경기도내 10년 민간 공공임대 아파트는 동두천·화성·성남·남양주·김포 등 총 5곳에 11개 단지, 7천859세대가 있다. | 표 참조특히 2011년부터 주택건설 시장의 침체기를 겪고 있던 민간건설사들은 타개책으로 정부의 공공임대아파트 건설에 적극적으로 뛰어들었다. 이에 따라 LH(한국토지주택공사)가 공급하던 공공물량보다 민간건설사 물량이 크게 늘었다.LH가 공급한 10년 공공임대 물량은 2011년 1만6천124호에서 이듬해 1만3천714호로 줄어들었고, 지난해 8천828호로 줄었다. 반면 민간건설사가 지은 10년 공공임대 아파트는 같은 기간 3천67호에서 1만2천212호로 4배 가까이 늘었고 지난해부터 1만2천315호가 새로 건설중이다.■ 같은 면적, 다른 임대료공공임대에 나선 민간건설사들은 국민주택기금을 저리로 빌려 사업하거나 공공택지를 '공공임대'의 명목으로 분양택지보다 싸게 매입하는 등의 혜택을 얻게 된다.임대료 산정기준은 민간과 공공 구분없이 '임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료' 고시에 따른다.하지만 임대료는 공공(LH)이 건설한 임대료보다 훨씬 비싸다.판교 산운마을에는 LH 공공임대(11·12단지)와 민간 공공임대(8·9단지)가 공존하는데 모두 전용면적 59㎡로, 지난해 10월 말 기준 임대료는 LH의 경우 표준보증금 6천167만원에 월 임대료 43만원이지만 산운8단지는 1억673만원에 월 임대료 67만7천원으로 차이가 크다. 임대료가 같은 기준에도 차이가 큰 것은 국민주택기금을 빌리지 않고 건설사 스스로 자기자금을 썼기 때문이다. 표준임대료 고시에는 총 건설원가에서 국민주택기금을 쓴 만큼을 제외하고 임대료를 책정하도록 하고 있어 기금을 빌려 쓴다면 임대료가 낮아질 수밖에 없다.이는 법적으로 강제할 수 없고, 대신 투입한 자기자본금을 국민은행의 정기예금에 넣었을 때 받을 수 있는 이자의 전부를 임대료에 부과할 수 있도록 하고 있다. 판교 원마을 7단지 건설사 모아미래도는 "임대보증금으로 충분히 건설원가를 감당할 수 있었기 때문에 주택기금을 사용하지 않았다"고 밝혔다. 이에 입주민들과 성남시는 지난 4월 임대주택법 시행령에 '국민주택기금을 지원받지 않으면 임차권을 양도할 수 있도록' 법령을 고쳐 줄 것을 청원했으나 모두 실패로 돌아갔다.국토교통부는 "임대료를 내리기 위해 국민주택기금을 쓰라고 강요할 수도 없고, 표준임대료에만 벗어나지 않는다면 임대료 인하를 강제할 수도 없다"며 "임대아파트는 공급자가 공급을 늘릴 수 있도록 인센티브를 줄 수밖에 없다"고 밝혔다. /권순정·김성주기자▲ 무주택 서민의 주거안정을 위한 10년 민간 공공임대아파트가 높은 임대료와 조기분양을 둘러싸고 입주민들과 갈등을 빚고 있다. 사진은 성남 판교신도시 운중동의 한 민간 임대아파트 단지. /임열수기자

2014-06-30 권순정·김성주

[민간 공공임대, 이대로 괜찮은가·상]치솟는 임대료 허리 휘는 입주민

매년 임대료 5% 가량 올라보증금 이자 겹쳐 '이중고'시설 낡아도 건설사 눈치서민 주거 안정 취지 역행'무주택 서민의 주거 안정화'를 취지로 지난 2004년 도입된 정부의 10년 공공임대주택정책이 민간건설사 주도로 바뀌고 있다. 거들떠보지도 않던 민간건설사들이 최근 몇 년동안 최악의 부동산 침체기를 맞으면서 임대사업에 눈을 돌려 뛰어들고 있기 때문이다. 하지만 과도한 임대보증금과 임대료 문제로 입주민들의 부담은 점점 늘어나기만 하고 향후 분양 전환시 높은 분양가 책정을 둘러싼 갈등의 불씨가 벌써부터 일고 있다. 경인일보는 민간 임대아파트 실태와 문제점을 진단하고 개선방안을 짚어봤다. ┃편집자 주·관련기사 3면판교 운중동에 한 민간건설사가 지은 10년 공공임대아파트에 살고 있는 김모(49)씨는 8년전 자신의 선택을 후회하고 있다.당시 다세대주택에 3천만원짜리 전세를 살던 김씨는 앞으로 공공임대아파트 가치가 크게 오를 것이라는 주변의 말만 듣고 임대보증금 2억5천만원을 마련하기 위해 은행에서 2억원을 대출받아 청약을 신청해 전용면적 81㎡의 아파트에 당첨됐다. 2008년 12월 입주한 이후 대출이자에다 월 임대료 59만원을 합해 매달 100만원이 넘는 돈을 갚고 있다.김 씨는 "해마다 5% 가량 오르는 임대료는 도무지 감당할 수 없다"며 "지하주차장에 물이 새는 등 낙후된 시설도 문제지만 임차인 입장에서 건설사 눈치를 봐야하기 때문에 답답하다"고 토로했다.인근 판교동 민간 임대아파트에 살고 있는 이모(68·여)씨는 남편과 단둘이 살면서 소득이 없다보니 아들로부터 근근이 지원받아 한달에 임대료 80여만원에다 관리비 20여만원을 내고 있다. 이씨는 "아무리 민간건설사라고 해도 공공택지에 들어서는 만큼 주변 땅값보다 싸게 부지를 매입했을 텐데 임대료가 너무 비싸 서민들이 살기에는 너무 버거운게 현실"이라고 말했다.이처럼 민간건설사들이 지은 임대주택에 살고 있는 입주민들은 어느 단지 가릴 것 없이 높은 임대료 부담에 대한 대책마련을 요구하고 있다.김진임 판교임대아파트연합회 총무는 "공공임대아파트라고 하면 주변시세와는 뭐라도 달라야 하지 않느냐"며 "집 없는 서민에게 매년 5%씩 오르는 임대료를 내라는 정책을 이해할 수 없다"고 하소연했다. /권순정·김성주기자

2014-06-30 권순정·김성주
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