[깡통주택 양산 '빌라 스와핑' ·(4·끝)]"집값 내려가면 빚더미 올라 손놓은 정부… 부추기는 꼴"

'부동산 규제' 다세대 등 제외전세자금대출 과도 부작용도여신사기 우려 매수 신중해야정부의 6·17 부동산 대책 발표 이후 빌라가 풍선효과로 반사이익을 보면서 '빌라 스와핑' 등 편·불법을 통한 무입주금 빌라분양(6월23일자 10면 보도)이 더 자행될 것으로 우려된다.6·17 부동산 대책의 전세대출 규제 대상에 투기과열지구의 3억원 초과 아파트가 들어갔지만 연립·다세대 주택·빌라 등은 제외된 데다가 광주와 용인 등지의 빌라는 보통 3억원을 넘지 않아 대출도 상대적으로 수월하기 때문이다. 이에 부동산 전문가들은 깡통빌라 양산을 우려하면서 정부의 대책 마련을 촉구했다.함영진 직방 빅데이터 랩장은 경제 침체 속에서 일부 오피스텔의 매매가격이 내려가 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하고 있는데 100% 대출로만 매수한 신축 빌라의 경우에는 이보다 문제가 더욱 심각해질 수 있다고도 경고했다. 그는 "주택담보대출비율(LTV)이 너무 높아 실가치 대비 고분양가 분양"이라며 "위장전입으로 인한 주민등록법 위반과 깡통주택에 대한 리스크, 여기에 여신 사기 등의 우려가 있기 때문에 무입주금 신축 빌라 매수는 신중하게 결정해야 한다"고 당부했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 위장전입을 야기하는 빌라 스와핑 등에 대한 단속 등 정부의 제도적 장치 마련이 시급하다고 강조했다. 박 위원은 "전세자금대출은 서민 주거 안정을 위해 필요한 제도지만 대출이 과하게 이뤄지는 부작용도 나타나고 있다"며 "위장전입을 통해 전세대출을 받는 편법도 부작용의 하나라고 생각한다"고 지적했다.이어 그는 "집값의 10%만 들고 투자에 뛰어든 갭투자자는 집값이 10% 내리면 당장 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 그대로 빚더미가 되는 판국인데 돈 한 푼 없이 100% 대출로 빌라를 매수한다는 건 정말 심각한 문제"라며 "신축 빌라는 준공 2~3년이 지나면 대부분 가격이 주변 시세 수준으로 떨어지기 때문에 위험 부담은 더욱 클 것"이라고 덧붙였다.또 그는 "빌라 스와핑에 대한 체계적인 지도·점검이 전혀 이뤄지지 않고 있다는 것은 당국이 나서서 불법을 부추기고 있는 꼴"이라며 "이러한 관행이 바로잡히지 않으면 깡통 주택 피해는 불가피하다. 정부는 물론 지자체의 적극적인 대응이 필요하다"고 말했다. /황준성·이상훈 기자 yayajoon@kyeongin.com

2020-06-24 황준성·이상훈

[깡통주택 양산 '빌라 스와핑' ·(3)]'각종 꼼수' 유행하는 현장… 서류에만 머무는 단속

공급 많은 빌라 '업계약'등 성행지자체, 위장전입 현지 확인 필요은행도 조사 안해… 法 사각지대빌라를 0원으로 매입하는 신종수법 '빌라 스와핑'(6월 23일자 10면 보도) 외에도 광주와 용인 등지에서는 업(UP)계약, 감정평가 상향 등 각종 편법이 동원된 무입주금 빌라 매매 또한 성행하고 있다.난개발로 빌라가 무분별하게 조성되면서 수요는 아파트와 달리 낮은데 공급이 넘쳐나기 때문으로 풀이된다. 23일 광주시에 따르면 2016년부터 올해까지 광주 시내에 사용승인(준공)된 다세대주택(빌라 등)은 2천232동이다. 보통 4층짜리 빌라 한 동에 8가구가 거주하는 것을 고려하면 1만7천856가구에 달한다.2011∼2015년 5년간 광주시에서 빌라 2만3천357가구가 건축허가를 받았다. 올해 4월 기준 광주시의 총가구 수가 15만7천865가구인 것을 고려하면 적지 않은 비중이다. 같은 기간 용인시도 748동의 빌라가 사용승인을 받아 5천900여 가구가 공급됐다.빌라는 특성상 아파트와 달리 감가상각이 빨리 진행돼 집값이 오히려 떨어질 수 있다. 건축주 입장에서 빠른 처분이 절실한 셈이다. 이에 편법 무입주금 빌라 매매도 빠르게 진화하고 있다. 앞서 무입주금 매매에서는 업계약이 만연했다. 업계약이란 실제 매매가격보다 높게 계약서를 작성해 주택담보대출을 최대한 많이 받는 방식이다. 다만 최근에는 세금 부담으로 건축주들이 기피한다. 또 부동산 실거래 허위신고 조사에서도 업계약은 주요 단속 대상이다.그러자 빌라의 감정가를 높게 받아 주담대 한도를 높이는 편법이 등장했다. 이 경우는 빌라의 가치와 함께 교통·학군 등도 고려되다 보니 모두 통용되는 것은 아니다. 최근에 가장 많이 이용되는 무입주금 매매는 주담대와 함께 신용대출을 받는 방식이다. 이 역시 매수자의 신용도에 따라 신용대출 금액과 금리 부담이 달라진다. 상황이 이렇다 보니 신종수법 빌라 스와핑까지 등장한 것으로 보인다.법의 사각지대 속에 편법 빌라 매매는 진화하고 있지만 단속은 매번 한 발 늦고 있다. 지자체 등도 스와핑 매매에 대해 인지하면서도 아직 적발은 하지 못하고 있다. 신고 외에 빌라 스와핑을 적발하기 위해서는 위장전입 확인이 필요해 현장을 일일이 다녀야 하는 번거로움이 따른다.부동산 업계 관계자는 "무입주금 매매를 맞추기 위해 다양한 편법이 동원되는 건 사실이지만, 사실상 단속이 없어 적발될 일은 거의 없다"면서 "지자체는 물론 돈을 빌려주는 은행에서도 서류상 문제가 없다면 위장 전입에 대한 조사를 따로 하지 않는다. 무입주금 빌라 분양이 성행하고 있는 가장 큰 이유"라고 털어놨다.이에 대해 광주시 관계자는 "전입 신고에 대해선 서류상으로만 확인할 뿐 현장을 확인하는 경우는 드물다"며 "국토교통부에서 일정 기준을 정해 의심 되는 사례를 적발하면 지자체에서 사실 확인을 하고 있다"고 말했다. /황준성·이상훈기자 yayajoon@kyeongin.com광주시내 한 도로에 무입주금으로 신축 빌라를 매입할 수 있다는 현수막이 걸려 있다. /황준성기자 yayajoon@kyeongin.com

2020-06-23 황준성·이상훈

[깡통주택 양산 '빌라 스와핑' ·(2)]조직적 전문가 동원… 서류상 빈틈없는 신종수법

'위장전입' 주담대·전세대출 진행공인중개사·건축주·법무사 손 거쳐은행직원까지 알면서도 대출 승인"성실 상환땐 안걸려" 제도적 허점입주금 0원으로 빌라를 매입하는 신종수법 '빌라 스와핑'이 성행하면서 광주와 용인 등지에서 깡통주택 양산이 우려(6월 21일자 10면 보도)되지만 이를 막을 방법이 현 제도로는 마땅치 않다는 지적이다.공인중개사와 분양 대행사 및 건축주, 법무사, 은행 직원까지 동원돼 조직적인 데다가 주택담보대출(주담대)과 전세자금대출을 받는 것도 사실 서류상에는 특별한 문제가 없기 때문이다. 22일 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 빌라 매입 시 주담대를 약 60~70%까지 받을 수 있다. 이와 별도로 전세대출도 전입 신고 시 전세보증금의 70~80% 가능하다.실제로 광주 문형리의 2억1천500만원짜리 빌라를 스와핑을 통해 A씨와 B씨가 매입할 경우 각각 모두 주담대로 65%(1억4천만원)를 받고, 나머지 자금은(7천500만원) 위장전입으로 전입신고를 한 서로의 빌라에 교차로 전세자금 대출을 받아 전액 충당할 수 있다. 거주하는 곳은 전입신고로 전세대출을 받은 빌라가 아닌 자신 명의의 빌라다.여기에 필요한 서류는 공인중개사와 분양대행사 또는 건축주, 법무사가 작성한다. 그리고 공인중개사와 법무사가 잘 아는 은행 지점에서 주담대와 전세대출을 진행한다. 전문가들이 작성한 서류인 데다가 은행 직원까지 알면서도 승인하다 보니 대출은 어렵지 않게 완료된다.위장전입을 밝히지 못하는 한 서류상 하자도 없다. 여기에 6·17부동산 대책이 시행됐음에도 전세대출 상환 기준이 3억원 이하여서 이마저도 해당되지 않는다.특히 당장 손해를 보는 사람마저 없다. 빌라 스와핑으로 매수자 2명은 돈 한 푼 없이 빌라를 사고 건축주(대행사)는 빌라를 손쉽게 처분할 수 있다. 공인중개사와 법무사는 건축주(대행사)로부터 각각 중개료 0.1%, 서류 진행비 200만~300만원을 챙긴다. 은행 직원은 대출 실적을 올리고 공인중개사는 대출 소개비로 약 15만~20만원도 받는다. 문제는 깡통주택이 양산된다는 점이다. 깡통주택은 집을 팔아도 대출금을 갚지 못하는 주택으로 통상 매매가격의 80% 대출금을 일컫는데, 빌라 스와핑은 대출금이 100%에 달한다.또 위장전입을 통해 주담대와 전세대출을 받은 것이 들통 나면 빌라 스와핑 당사자는 앞으로 은행권의 주택 관련 대출을 받을 수 없다. 내집을 마련하다가 평생 발목잡힐 수 있다.빌라 스와핑을 중개하는 한 공인중개사는 "아는 은행에서 진행하고 서류상에도 문제가 없기 때문에 매수자 두 명만 성실히 상환하면 걸릴 일 없다"고 장담했다. /황준성·이상훈기자 yayajoon@kyeongin.com

2020-06-22 황준성·이상훈

[깡통주택 양산 '빌라 스와핑' ·(1)]'내돈없이 집산다' 달콤한 유혹… 쏟아지는 위장전입 '불법의 덫'

광주·용인 등 곳곳 현수막 광고교차전세 꾸며 주담대·전세대출수십곳 문의 발길… "대란 올듯"용인·광주를 중심으로 '빌라 스와핑'을 이용한 무입주금 신축 빌라 분양이 성행해 도내 빌라 매매 시장을 교란시키고 있다. 입주금(계약금+보증금) 한 푼 없이 주택담보대출(주담대)과 위장전입을 통한 전세자금대출로 빌라 값을 모두 채우다 보니 깡통주택도 양산도 우려된다.지난 주말 광주 오포읍과 용인 처인구 일대에는 '신축 빌라 분양 실입주금 0원'이라고 쓰인 현수막이 곳곳에 내걸려 있었다. 이 같은 입주금 0원 빌라를 중개하는 공인중개사 A씨는 "이전에는 업계약을 통해 빌라를 0원으로 샀지만 최근에는 주담대와 전세대출을 동시에 실행하는 방법이 유행"이라고 말했다.기존의 업계약은 실매매 값보다 계약을 높게 체결해 대출을 받는 방식이다. 최근엔 세금 폭탄 우려로 건축주들이 꺼린다. 신용대출로 나머지 입주금을 내는 방법도 있지만 이 역시 매수자에게 높은 이자 부담이 따른다. 이에 '빌라 스와핑'이란 신종 수법이 횡행하고 있다.빌라 매수 시 주담대와 전세대출을 동시에 실행해 100% 빌라 값을 맞추는 이른바 '빌라 스와핑'은 위장 전입을 통해 전세 대출을 교환하는 방식이다.예를 들어 두 사람이 각자 매수할 집을 담보로 주담대를 받고, 서로의 집에 교차로 전세 계약을 맺는 것처럼 서류를 꾸며 추가로 전세대출을 받는 것이다. 사는 곳은 자기 명의의 빌라다. → 그래픽 참조실제로 광주 문형리에 지어진 B빌라(전용면적 60㎡, 지상 4층, 2개 동, 15가구 )는 A씨를 통해 분양가 2억1천500만원을 주담대(65%)와 전세대출(35%)로 매입할 수 있었다.용인 처인구 전대리에 있는 신축 빌라 분양 현장도 상황은 마찬가지다. 지상 6층, 8개 동, 64가구 규모로 지어진 이 빌라는 아직 사용승인을 받지 못해 정확한 대출 가능 금액이 확정되지 않았다.하지만 분양가 2억2천500만원 전액을 주담대와 전세대출로 살 수 있어 분양 시작 한 달 만에 4가구를 제외한 전 가구가 계약됐다. 이런 식으로 빌라 스와핑 등을 통해 무입주금으로 매매할 수 있는 신축 빌라는 광주와 용인 처인구 등지에만 수십여 곳에 달하는 것으로 파악됐다. 현금이 없이 빌라를 살 수 있다는 점에 문의가 끊이지 않는다는 게 A씨의 설명이다.하지만 위장 전입을 해야 하는 위험부담이 따른다. 위장전입은 거주지를 실제로 옮기지 않고 주민등록법상 주소만 바꾸는 것으로, 주민등록법 위반에 해당해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다. 부동산 업계 관계자는 "엄연한 불법"이라며 "이 같은 수법으로 빌라가 매매되면 조만간 대규모 깡통빌라 대란이 일어날 수 있다"고 지적했다. /황준성·이상훈 기자 yayajoon@kyeongin.com

2020-06-21 황준성·이상훈
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