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시그널: 속빈 전세들의 경고

'화성·수원 전세사기 주택 정보' 경기도는 이미 알고 있었다

[시그널: 속빈 전세들의 경고·(5·끝)] 낯익은 사기범 이름들 CAN STOP… 전세사기 막을 수 있다 화성 동탄·수원 일가족 사기 사건道, 주범 주택 전세가율 이미 입수다주택자 빅데이터 자료에도 포함추가피해 우려에도 후속조치 미흡전세피해 고위험 주택을 분석한 결과 앞으로도 추가 피해 발생이 우려됩니다앞서 진행된 경기도의 다주택자 빅데이터 분석을 토대로 김동연 경기도지사가 지난 5월 기자회견장에서 한 말이다.불행하게도 우려는 현실이 됐다. 당시는 한 달여 전 터진 '화성 동탄 전세사기' 때문에 전국이 떠들썩한 시기였는데, 5개월 후인 지난 10월 초 수원에서 더 큰 규모의 '수원 일가족 전세 사기' 사건이 발생하고 말았다.중요한 건 그렇게 수많은 피해를 불러온 당시 사건들의 주범인 박모씨, 정모씨 등의 보유 주택 전세가율 정보를 경기도가 미리 입수한 상태였다는 것이다.올해 초 전문업체에 맡긴 빅데이터 용역의 결과물로 지난 4월 받은 '경기도 다주택자(5채 이상) 보유 주택 전세가율' 자료에 그들의 이름이 있었다.이외 부동산 컨설팅 업체와 짜고 임차인들을 속여 보증금 142억원을 가로챈 혐의로 김포경찰서가 지난달 검찰에 구속 송치한 일당 중 한 명인 임대인 김모씨, 공인중개사와 공모해 수도권 내 600채 이상 주택을 사들이며 25억원 가량의 보증금을 빼돌린 걸로 의심받아 경기남부경찰청이 역시 구속한 뒤 검찰에 넘긴 유모씨 등의 이름도 해당 자료에 포함됐을 것으로 예상된다. 경인일보 특별취재팀이 '50채 이상 보유(지난 11월 기준)' 경기도 내 다주택자 빅데이터를 분석한 자료에도 해당 4명의 이름이 모두 들어있었던 것과 비교했을 때 경기도는 더욱 넓은 범위(5채 이상 보유)를 기준으로 동일하게 빅데이터 용역을 진행했었기 때문이다.물론 이 전세 사기범들의 이름은 용역 자료가 담은 수많은 이름 중 일부였겠지만, 빅데이터 분석을 통해 "추가 피해 발생이 우려된다"는 상황까지 인지했으면서 관련 전수조사 등 아무런 후속 조치에도 나서지 않았다는 점에서 비판을 피하기 어려울 것으로 보인다.경기도는 당시만 해도 용역 자료(전세피해 위험주택 분포도 등)를 곧바로 도내 31개 지자체에 공유한 건 물론 각 시군들과 공동으로 필요한 대책을 마련할 계획이었다. 하지만 이후 단 한 곳의 지자체도 후속 조치나 협력 방안을 경기도와 논의하지 않았으며, 경기도 역시 자료를 묵혀만 둔 채 어느 곳에도 활용하지 않고 있다.당시 용역을 추진했던 경기도 관계자는 "경기도 내 피해 우려 상황을 내부적으로만 파악하려고 진행했던 용역"이라며 "그 이름들이 용역 자료에 있었던 건 맞지만 그렇다고 사고를 일으킬 거란 걸 알아내는 건 어차피 불가능하다"고 말했다. → 표 참조·관련기사 3면(정보 비대칭의 사회… '전세사기 막을 열쇠' 지자체가 쥐고 있다) 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자지난 3월 발생한 동탄 전세사기에 이어 최근 발생한 수원 일가족 전세사기 등 경기도내 전세 피해가 속출하고 있어 경기도와 지자체가 협력해 재발 방지에 힘써야 한다는 지적이다. 사진은 지난 5일 수원역 광장에서 전세사기·깡통전세 피해자들이 전세사기 특별법 개정을 촉구하는 모습. 2023.12.5 /이지훈기자 jhlee@kyeongin.com
2023-12-10 경인일보
정보 비대칭의 사회… '전세사기 막을 방패' 지자체가 쥐고 있다

[시그널: 속빈 전세들의 경고·(5·끝)] 새로운 피해 막으려면 경기도, 5채 이상 다주택자 자료 공유 "피해 발생 안한 주택 의심 못 해"지자체, 정보 있지만 사실상 방관전세가율 90% ↑ 도내 4만5천여건보증금 하락 '역전세' 전국 65만호부동산 불황속 위험 신호들 쌓여"특별법 한시적… 전수조사 필요"취재팀·피해대책위 '진단센터' 운영예비 임차인 등에 위험 정보 제공보란듯이 계속되는 전세사기 피해에 한 발이라도 먼저 대응하는 방법은 경기도나 시·군들이 보유한 정보들로 임대인과 임차인 간 '정보 비대칭'을 해소하는 것뿐이다. 하지만 지자체들은 '무고한 임대인'들의 민원을 의식하느라 '무고한 임차인'이 새로운 피해자가 되어 몰려들 가능성은 사실상 방관하고 있다.10일 경기도 등에 따르면 도내 31개 시군 지자체는 지난 4월께 경기도로부터 '5채 이상 다주택자 보유주택 중 전세가율 80% 이상 주택(올해 2월 기준)' 등의 용역 결과 자료를 공유 받았다. 위험성이 상대적으로 큰 주택 비중이 높은 시군과 경기도가 협력해 대응하려는 목적이었다.이 자료에 따르면 80% 이상 전세가율로 임대차 계약이 이뤄진 다주택자 보유주택 수만 도내 2만1천974채다. 이중 전세가가 매매가를 뛰어넘은 '깡통주택(전세가율 100% 이상)'만 7천196채이며, 상위권엔 화성시(1천468채)·하남시(644채)·수원시(643채)·부천시(577채) 등이 올랐다.이외에도 지자체들은 건축물대장, 토지대장, 등록임대사업자 등 정보를 기본적으로 갖추고 있으며 일부 주택이나 임대인들의 경·공매 및 파산·회생 등 여부 조사와 등기부등본 무료열람 등이 가능하다.그럼에도 도내 주요 기초 지자체는 물론 경기도 역시 이를 포함한 고위험군 주택 자료 등을 손에 넣고도 관련 대책은커녕 논의조차 한번 진행하지 않고 있다. "피해도 발생 안 한 주택(임대인)을 먼저 의심할 순 없다"는 게 여러 지자체 관계자들이 내놓는 공통된 이유다. 전세피해 시그널 곳곳… "지자체 역할 중요한 때"문제는 전세가가 치솟던 시기 역전세로 이뤄진 전세계약의 만기가 계속 도래하는 데다 부동산 가격 하락세도 멈추지 않아 언제 어디서든 새로운 대규모 피해 사례가 드러날 가능성을 배제하기 어렵다는 점이다.경인일보 특별취재팀이 (주)빅밸류의 용역으로 분석한 빅데이터를 통해 지난 2021~2022년 각 전세계약 시기와 현재(2023년 8월) 등 두 시점을 비교한 도내 전세가율 90% 이상 깡통주택 수를 보면 각 4만5천431건과 4만5천779건으로 큰 규모를 유지하는 건 물론 소폭 증가했다. → 그래픽 참조한국부동산원의 전세·매매가격 지수(매년 10월 기준)가 지난해 각 102.3과 102.5로 정점이었다가 올해 97.9와 98.7로 급락하는 등 부동산 불황 양상이 유지되는 영향으로 풀이된다.내년 상반기 전세계약 만기를 앞둔 주택 중 '역전세' 주택만 65만호에 달한다는 자료도 있다. 지난 9월 국회 예산정책처는 2021년 1~6월 신고된 전월세·매매 거래 297만여 건을 분석한 결과 내년 상반기 이내 만료되는 전세계약 중 전세 시세가 기존 보증금보다 낮아져 보증금 미반환 가능성이 커진 주택이 65만4천호(전체의 59.4%)로 추산된다고 밝혔다. 전세가율이 100% 이상인 깡통주택도 11만2천호에 달한다고 덧붙였다.전세 피해 발생 가능성을 암시하는 '시그널'들이 계속 쌓여가는 것이다. 이러한 현상이 지속하면 사기 의도가 없는 임대인이더라도 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 얼마든지 처할 수 있다.전문가들은 지자체의 역할이 중요한 때라고 강조한다. 김진유 경기대 도시교통학과 교수는 "지자체는 조례나 정책을 통해 피해 위험을 알리고 정확한 정보를 임차인에게 제공할 수 있다. 정보 비대칭이 전세 사기의 중요 원인인데 이를 해소하는 걸 주저하면 안 된다"고 말했다.최은영 한국도시연구소 소장도 "전세사기 특별법이 시행 중이지만 사실 피해 예방엔 도움이 안 되고 특별법 자체가 한시적"이라며 "민간보다 훨씬 많은 권한을 갖고 여러 정보에 대한 접근도 수월한 지자체들이 전수조사에 나서야 한다"고 지적했다.경인일보-전세사기대책위 '진단센터' 공동운영 이번 기획보도를 계기로 경인일보 특별취재팀과 '전세사기·깡통주택 피해자 수원화성대책위원회(이하 대책위)'는 공동으로 '경기도 깡통전세 및 전세피해 진단센터'를 운영하기로 했다. 아직 발생하지 않았으나 상대적으로 전세 피해 우려가 큰 지역이나 다주택자 정보를 (예비)임차인들에게 공유해 불안감을 해소하고 혹시 모를 위험성을 확인하는데 도움을 주기 위해서다.특별취재팀과 대책위는 경기도 깡통전세 및 전세피해 진단센터 운영을 위해 한 달여 기간 논의를 이어왔으며 조만간 세부 일정을 정해 공식 운영에 나설 예정이다. 진단센터는 대책위가 이미 도내 전셋집에 거주하며 피해를 우려하는 임차인, 전세계약을 앞두고 위험성을 점검하려는 예비 임차인 등의 모집을 맡고, 특별취재팀은 최근 용역으로 입수한 관련 정보들을 관련자에 한해 한정적으로 공유하는 방식으로 운영될 계획이다. 특별취재팀/ 김준석·김산·한규준·김지원기자※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다.5일 오후 수원역 광장에서 전세사기·깡통전세 피해자 수원화성대책위원회 관계자들이 집회를 열고 전세사기 특별법 개정을 촉구하고 있다. 2023.12.5 /이지훈기자 jhlee@kyeongin.com5일 오후 수원역 광장에서 전세사기·깡통전세 피해자 수원화성대책위원회 관계자들이 집회를 열고 전세사기 특별법 개정을 촉구하고 있다. 2023.12.5 /이지훈기자 jhlee@kyeongin.com
2023-12-10 경인일보
"정부 공시가격 비현실적"… 연립도, 오피스텔도 쑥대밭

[시그널: 속빈 전세들의 경고·(4)] 임대인도 전세사기 피해자? HUG 보증금 상한 150%→126% 변경에 가입불가 사례 늘어주거비 부담 상승 결과… "사기치는 것 아니냐" 오해 받기도"합리적 산정기준 마련 시급"… 임차인까지 악영향 차단 필요 "안 그래도 사기범으로 오해받는데 정부 때문에 진짜 사기범 될 판입니다." 아무렇지 않다는 듯 연례행사처럼 나타나는 대규모 '전세사기'나 '전세피해'에 정부가 여러 정책으로 맞서고 있지만 정작 임차인은 물론 임대인들마저 불만의 목소리를 키우고 있다. 피해 지원을 위해 쏟아지는 정책들이 오히려 임대인과 임차인 모두에 악영향을 주는 측면도 적지 않다는 아우성이다.■ 한 전셋집 두 기준… 격차만 3천700만원?경인일보 특별취재팀은 빅데이터 분석을 통해 경기도 내에서 50채 이상 다주택자의 주택이면서 전세가율도 100%를 넘긴(2021~2022년 기준) 주택들을 고위험군으로 분류하는 등 '전세피해 우려'가 있는 사례들을 취재했다. 그러면서 임차인 피해뿐 아니라 '다수의 무고한 임대인'의 입장도 충분히 듣고자 노력했다.그런데 이들은 '소수의 전세 사기 임대인' 때문에 억울한 것도 물론이지만 피해 지원에만 "불합리하게" 치중하는 정부에 대한 원망을 더 크게 표출하고 있었다. 대표적인 게 '불합리한 비아파트(연립·다세대 및 오피스텔) 주택가격 선정'이다. 전세보증금을 지켜주는 대표적 제도인 전세보증금반환보증(이하 보증보험)을 정부가 손보면서 임대인은 물론 임차인에게까지 직간접적 피해를 안기고 있다는 것이다.일례로 평택시 장당동의 한 다세대주택(전용면적 18㎡, 2018년 10월 준공)의 경우 정부 공시가격은 4천500만원인데 KB부동산의 평균 시세는 8천200만원이다. 격차만 3천700만원이다. 큰 격차가 무슨 상관이냐는 의문이 들겠지만 여기에 전세로 들어오려는 임차인은 이로 인해 보증보험에도 못 들고 원치 않는 월세 계약으로 전환해 방을 써야 하는 상황에 놓일 가능성까지 생긴다.잇따르는 전세 사기·피해사건에 따라 지난 5월 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증보험 가입 요건 중 '보증금 상한' 부분을 공시가격의 150%에서 126%로 낮춘 게 발단이다. 좁아진 전세가와 매매가의 '갭(gap·차이)'을 벌려 보증금 반환 안전성을 높이겠다(지난 6월 원희룡 국토부장관)는 건데, 이미 부동산 시세와 정부 공시가격 간 적지 않은 갭을 더 벌리는 격이 되면서 현장의 임대인과 임차인들만 부담을 떠안게 된 셈이다.해당 기준을 위 다세대주택에 적용하면 5천670만원 이상의 보증금으로 전세계약을 체결한 임차인은 보증보험에 가입할 수 없다는 뜻인데, 이 주택의 현재 전세가 시세는 민간제공 시세에 가까운 최소 8천만원대에 형성돼 있다. 보증보험 가입 요건에 맞추려면 전세가를 수천만 원 내리지 않는 한 임대인이 월세나 반전세로 돌릴 가능성이 큰데 그러면 임차인의 주거비 부담이 커진다.■ 합리적 비아파트 가격 기준… "해묵은 공시가"임대인 업계는 '비아파트 주택가격에 대한 (보증보험 요건 관련) 합리적 산정 기준' 마련이 시급하다고 입을 모은다. 과도한 부동산 시세와 공시가격 간 격차 때문에 보증보험 가입 요건을 충족하지 못한다고 안내하면 임차인들로부터 "혹시 전세 사기 치는 것 아니냐"는 오해까지 받는다고 한다.정부도 이에 공감해 지난 2021년 개선 조치에 나선 바 있으나 결국 올해 공시가격 현실화율을 또다시 늘리지 못하는 결과를 낳았다. 자신을 공공기관에 임대사업자로 등록한 다주택(소급적용 대상자 포함)자에게 보증보험 가입 의무를 부여하기 시작한 지난 2021년의 공시가격 현실화율은 단독주택의 경우 55.9%였는데, 올해 53.6%로 내려갔다. 공시가격 현실화율은 공시가격에 부동산 시장 시세가 얼마나 반영되는지 비율로 나타낸 수치이며 국토교통부가 매년 발표한다.임대인들은 이미 정부가 일부 활용한 적 있는 '프롭테크(Proptech)' 업체들의 정보를 공시가격 산정에 적용할 필요가 있다고 강조한다. 프롭테크는 'Property(부동산)'와 'Technology(기술)'을 합친 말로, 부동산 산업에 빅데이터나 인공지능(AI) 및 블록체인 등 정보통신기술(ICT)을 접목한 새로운 형태의 서비스다. 정부는 지난 2019년 연립·다세대 및 오피스텔처럼 매매시세 정보가 부족한 비아파트의 주택가격 산정을 위한 혁신 금융서비스를 위해 일부 프롭테크 업체의 정보를 활용했었다.이에 비아파트에 대한 합리적 주택가격 산정으로 임대인은 물론 임차인에게까지 돌아갈 수 있는 악영향을 차단해야 한다는 의견이 나온다.국토교통부는 "객관적 시세정보가 제공되지 않는 주택 유형에 대해 공신력 있는 시세 정보인 공시가격을 보완적으로 적용하는 건 불가피하다"면서도 "시세를 보다 유기적으로 반영하는 보완책을 검토할 예정"이라고 밝혔다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "전세 사기를 방지하는 걸 목표로 한 보증보험 요건 강화가 역설적으로 보증금 미반환 위험을 키우고 있다"며 "비아파트 시장 혼란을 해소하고 임대인과 임차인 모두의 신뢰와 주거안정을 회복하기 위해선 오랜 기간 해묵은 공시가격을 버리는 것도 고민해 봐야 한다"고 말했다. 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다.전세사기 피해 지원을 위해 쏟아지는 정책들이 오히려 임대인과 임차인 모두에 악영향을 주는 측면도 적지 않다는 아우성이다. /경인일보DB
2023-12-07 경인일보
무차별 갭투자로 양산된 깡통 전세… 빚 폭탄 터지면 '보증금 사기꾼' 신세

[시그널: 속빈 전세들의 경고·(3)] 투자든, 사기든… 말로는 '파국' 전세가 폭등하던 시기 사들인 집 가격 떨어지자 보증금 빚더미로깡통 양산 갭투자자 채무자 신세제도악용 투자, 사기적용 어려워사기일까, 사고일까. 의도를 떠나 무자본 갭투자가 낳은 깡통주택의 말로는 '파국'이었다. 임차인과 임대인 둘 다 마찬가지다. 수소문 끝에 만난 임대인 김준형(가명·40대)씨도 "이럴 줄 알았으면 임대업 안 했다"며 속내를 털어놨다.준형씨는 경기도 내 빌라(연립 및 다세대)·오피스텔 116채를 보유한 다주택자다. 전세가가 폭등하던 2019년부터 임대업을 시작해 4년여 동안 집중적으로 사들였다. 신축 직후거나 준공 3년 이내인 빌라들이 주 대상이며, 건물 단위로 보면 통째로 8개동을 거느린 '건물주'이기도 하다.8개동 중 3개동은 지난 2021년부터 현재까지 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 90% 이상을, 1개동은 100% 이상을 기록한 전세계약 내역 다수가 확인됐다. 자기 돈이 주택가액의 10% 이내로 들었거나, 아예 자기 돈 없이 빚으로만 계약 가능했던 깡통주택이 다수 존재한다는 뜻이다.준형씨는 특별취재팀 빅데이터의 시그널이 가리킨 '고위험 다주택자' 중 한 명이다. 실제 현장에서도 징후는 확인됐다. 지난달 중순 준형씨 건물 앞에서 만난 한 세입자는 "2년 전 계악 당시 보증보험을 가입하려 했는데, 건물에 빚이 많이 껴있다고 거절됐었다"면서 "당시에는 사정을 잘 몰라 신축이면 당연하다는 식으로 설명을 듣고 그냥 납득했었다"며 불안감을 내비쳤다.해당 건물은 등본상 제2 금융권 근저당 16억8천만원이 선순위로 설정돼 있다. 추정 건물가액 약 20억원의 85%가량이 빚더미인 셈이다. 설령 파산한들 세입자들의 보증금은 은행이 먼저 챙겨가게 된다. 인근 공인중개사들도 위험 건물로 중개를 피한다고 입을 모았고, 그가 보유한 타지역 건물들도 등본상 유사한 상태였다.올해 들어 전세가가 폭락하면서 준형씨 수중의 수백억대 보증금은 차츰 빚더미로 변모할 위기에 처했다. 이런 상황에서도 그는 "못 버티면 결국 전세사기꾼 되는 것 아니냐"며 결백함을 밝혔다. 그는 "모든 물가가 다 오르는데 전세가만 떨어지고 있고, 전세는커녕 월세로 들어오려는 세입자도 없어 이자만 쌓이고 있다"면서 "상황은 점점 나빠질 것 같지만, 그나마 계약 만기가 가까워지는 세입자들에게는 조금만 더 살아달라고 부탁하고 있다. 수시로 소통하면서 거의 모든 정보를 보여주고 있다"고 했다. 재산 증식 신화의 끝엔… 남의 돈으로 '수십억 빚더미'갭투자자의 사기 의도를 함부로 판명하기는 어렵다. 제도를 활용한 합법적 투자 수법 중 하나이기 때문이다. 실제 수사기관이 전세사기 혐의 적용에 어려움을 겪는 배경도 임대인이 보증금을 반환하지 못하게 된 상황의 기망(고의성) 입증에 난항이 있기 때문이다.사기 의도가 없어 보인다 한들, 준형씨처럼 깡통주택을 양산한 갭투자자들은 적어도 수년 동안은 수십억대 채무자로 남아 있을 가능성이 크다. 특별취재팀이 분석한 고위험 다주택자 목록에서는 준형씨를 포함해 등본상 근저당을 말소시키고 있거나 주택 일부를 타인에게 매매하는 등 수습 흔적이 드러난 다주택자도 일부 있었는데, 대부분이 수년이 지난 현재까지 막대한 빚이 남아 있는 상태였다. 실제 72채를 보유한 다주택자 A씨의 33세대 규모 오피스텔은 2021년 102억원의 근저당이 설정된 뒤 꾸준히 조금씩 말소되어 왔으나 지난해 기준 여전히 58억원이 남아 있다. 69채를 보유한 B씨의 18세대 연립다세대 주택은 2019년 17억원의 근저당이 설정됐고, 올해 3월 기준 10억원이 남아 있다.특별취재팀이 직접 등기부등본을 확인한 건물들과 유사한 방식으로 여러 주택을 매입했을 가능성을 고려하면, 50채 이상 보유 다주택자들의 밝혀지지 않은 채무는 더 클 것으로 추정할 수 있다. 이 빚들은 단순 개인 채무가 아닌 세입자들이 맡겨 놓은 전세보증금일 가능성이 크다.즉 이들이 갚아나가는 수년 동안은 세입자들도 보증금을 돌려받지 못할 우려가 있다는 점에서 사회적 피해가 크게 점쳐지는 것이다.전문가들은 부동산 호황기에 다량의 주택을 매입한 것은 투기로 볼 위험성이 있다고 진단한다. 윤성진 국토연구원 부연구위원은 "전세가가 매매가에 근접한 시점은 고의가 있었든 없었든 반환 능력이 부족한 거래가 많을 수 있다"면서 "이런 시기에 집중적으로 주택을 사들인 사람은 투기 위험성이 있다고 볼 수 있다"고 했다. 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자 ※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다.지난달 수원시 권선구 노후 빌라(연립·다세대주택) 밀집지역에 상대적으로 최근 준공된 일부 신축 빌라가 사이사이 위치해 있는 모습. /특별취재팀
2023-12-06 경인일보
짜여진 각본 '전세사기', 막장 줄거리 훑어보니

[시그널: 속빈 전세들의 경고·(2)] 경기도내 '50채 이상 다주택자' 현황 분석 무자본 갭투자 사기 사례 많아 집주인 구속됐단 소식에 '황망'등기부등본 가압류·경매 개시보증금 못 받고 피해 고스란히부천시 원미동의 한 연립주택은 4년 전 준공 때만 해도 전세가가 3억원을 넘길 만큼 '고급 신축빌라'로 각광받았다. 지어진 지 40년에 가까운 주변 건물들로 둘러싸여 주목받은 데다 지하철 1호선, 7호선, 서해선 등과 인접하면서 부천지역에서 서울 접근성이 가장 뛰어난 위치로 꼽히기도 했다.하지만 올해 3월쯤 일부 세입자들에게 청천벽력과 같은 소식이 전해졌다. 건물 임대인 중 한 명인 A씨가 전세 피해와 관련한 사기 혐의로 경찰에 구속됐다는 것이다.이 연립주택 한 세입자는 "집주인(A씨)과 작년부터 연락이 안 되더니 얼마 후 등기부등본에 가압류와 경매개시 같은 사항들이 적히기 시작했다"며 "결국 올해엔 집주인이 경찰 조사 받고 구속됐다는 소식까지 접하게 돼 황망하다"고 전했다.A씨는 지난 8월 부천의 한 경찰서에 접수된 한 임차인 고소에 따라 조사를 받고 있으며, 또 다른 전세피해 관련 사건으로 서울의 한 경찰서도 수사 중이다. 앞서 고소당한 다른 사건에 대해선 지난 3월께 구속영장이 발부됐다가 현재는 불구속 상태로 서울의 한 법원에서 재판을 받고 있다.다행히 이 연립주택과 관련해선 A씨가 보유한 4채의 전셋집 일부 임차인들이 전세보증보험에 가입됐던 것으로 확인돼 보증금 미반환 피해는 입지 않은 상태다. 문제는 그가 경기도 곳곳에서 보유 중인 연립·다세대주택 또는 오피스텔이 92채에 달한다는 점이다.부천의 한 경찰서가 현재도 수사 중이고 서울의 한 경찰서는 A씨의 여러 사건을 전담하는 걸로 알려진 상황을 보면, 이미 피해를 입었거나 보증금 미반환의 우려가 있는 임차인들이 서울과 인근 수도권 곳곳에 퍼져있을 가능성이 있다.안양시 만안구의 한 오피스텔에서도 올해 여름 세입자들 사이에 돌던 불길한 소문이 현실화한 사례가 있다. 건물 내 전셋집 3채를 가진 B씨의 한 임차인이 전세 사기를 당했다는 소문이었는데 결국 보증금을 돌려받지 못하는 피해로 이어졌다.2억2천400만원짜리 전세 계약을 맺은 이 임차인은 보증보험조차 들지 못했던 것으로 보인다. B씨가 이 집을 매입할 당시 매매가가 전세가와 같았기 때문이다. 당시 전세가율이 100%이면 보증보험에 가입할 수 없었다. 현재는 90% 이상으로 기준이 강화됐다.이 전셋집의 등기부만 확인해도 B씨가 이 집을 '무자본 갭투자'로 사들였다는 정황을 확인할 수 있다. 지난 2021년 8월 10일 B씨는 일단 매매계약만 맺고 같은 달 25일 이 임차인과 2억 2천400만원에 전세계약을 체결한 뒤 이틀 후 해당 부동산에 대한 잔금을 치러 최종 소유권을 가져왔다. 선 계약 후 임차인에게 받은 보증금으로 잔금을 치러 최종 매입을 마친 것이다.도내 한 공인중개사는 "그러한 방식이라면 임차인은 그 전 집주인과 전세계약서를 쓴 거라 실질적 임대인이 B씨인지도 몰랐을 것"이라며 "일반적으로 전세계약을 그렇게 진행하지는 않기 때문에 다른 어떠한 목적에 의한 것으로밖에 볼 수 없다"고 설명했다.이를 포함해 B씨가 경기도 내 보유한 주택 수는 261채다. 이중 대다수를 지난 3년(2019~2021년) 간 매입했는데, 그는 해당 기간 동안 매월 꾸준히 쉬지 않고 연립·다세대주택과 오피스텔들을 본인 명의로 사들였다. 2021년의 어느 달엔 25채나 매입하기도 했다.■ 알려지지 않은 전세사기범, '갭투자'로 261채. 모두 '경인일보 빅데이터 포함'A씨와 B씨는 모두 경인일보 특별취재팀이 (주)빅밸류의 용역을 통해 빅데이터를 분석한 '경기도 내 50채 이상 보유 다주택자(연립·다세대 및 오피스텔)' 명단에 이름을 올린 인물들이다. 이 명단에 적힌 다주택자는 총 203명이며 이들이 가진 주택은 1만6천939채에 달한다. → 관련기사 (자본 없는 다주택자가 쥔 깡통전세, 시한폭탄에 묶인 보증금만 1조원) 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자, 그래픽/박성현기자 pssh0911@kyeongin.com지난달 부천시의 한 오피스텔 세대 출입문에 채권자의 요청에 의해 내려진 법원의 경매개시 결정 안내문이 붙어있다. /특별취재팀
2023-12-04 경인일보
자본 없는 다주택자가 쥔 깡통전세, 시한폭탄에 묶인 보증금만 1조원

[시그널: 속빈 전세들의 경고·(2)] 경기도내 '50채 이상 다주택자' 현황 분석 # 한명당 83채꼴… 최다 363채 전세가율 100% 이상 주택중 36.4%2년간 '깡통 계약' 체결 6037건 달해보증금 총합 9753억, 전체 3분의 1상위 4곳, 전세가율 위험지역 겹쳐# 다섯 곳중 한 곳 '고위험 주택'취득 숫자, 2017년부터 네자릿수로'무자본 갭투자' 78명·3476채 의심부천 심곡·수원 권선·안양 안양동구도심 위치 노후건물 주로 사들여# 전세 사고 피해 '현재 진행형'취득-준공일 한달이내 33명·723채'수원 일가족 사기' 피의자도 포함안양 한 오피스텔 16채 소유자 파산여러 세대 문앞에 강제경매 통보문"대부분이 근저당 끼고 위험한 운영일부라도 세입자 못 구하면 사고로"데이터상 위험 시그널을 따라 찾은 현장에는 세금 체납 통지서, 경매 압류 예고장 그리고 구속된 임대인이 있었다. 경인일보 특별취재팀이 전세가율 다음으로 주목한 두 번째 시그널은 '다주택자'다. 이미 드러난 주요 전세사기 사건들은 한 사람 혹은 소수 일당이 수백, 수천 채를 거느리며 위험한 임대업을 벌였다는 공통점이 있다.미미하게 나타난 시그널을 좇을수록 경기도 곳곳의 현장에서 더 명확한 시그널들이 모습을 드러냈다. 관할 시군청이나 세무서 등의 압류 통지, 채권자의 요청에 따른 법원의 경매개시 결정사항 등은 현장을 찾았던 주택 대다수에서 수두룩하게 나타났다.특별취재팀은 (주)빅밸류의 용역을 통한 빅데이터 분석을 바탕으로 경기도 내 연립·다세대 및 오피스텔을 50채 이상 보유한 다주택자 명단을 추리고, 이들의 보유 주택 목록과 전세가율 100% 이상 거래 내역을 대조해 시그널을 중첩했다. 이렇게 정리한 '고위험' 전세를 시군별로 분류하고 일부 건물에 대해선 현장 취재에 나서 보이지 않는 문제까지 파헤쳤다.깡통주택 보증금 2조9천억원 중 1조가 '다주택자' 수중에 특별취재팀의 빅데이터 분석 결과, 경기도에서 연립·다세대 및 오피스텔 50채 이상을 보유한 다주택자는 203명이었다. 이들이 가진 건물 수는 모두 1만6천939채다. 한 명의 다주택자가 평균적으로 83채가량 보유한 셈으로, 한 사람이 최대 363채까지 보유하는 사례도 있었다.이 명단은 최근 '수원 일가족 전세사기' 의혹 사건 피의자인 정모씨와 아내, 아들의 이름은 물론 지난 4월 발생한 '동탄 전세사기' 사건 피고인 박모씨도 담고 있었다. 명단 내 모든 다주택자가 보유한 주택 가운데 자기자본 하나 없이 체결된 전세계약의 보증금 총액은 1조원에 육박했다.이들이 가진 주택들의 정보와 지난 2021~2022년 전세가율 100% 이상(깡통전세)으로 체결된 전세계약 사례들을 함께 분석한 결과, 총 6천37건의 깡통전세 계약이 다주택자 보유 주택에서 이뤄진 것으로 나타났다. 이는 전체 깡통전세 계약 건수(1만6천550건)의 36.4%다. 보증금 액수로는 도합 9천753억여원으로 전체 깡통전세 보증금(2조9천억원)의 33.3%에 달했다.이들 다주택자의 보유 주택들을 31개 시군별로 분류했을 땐 수원시가 3천431채(20.2%)로 가장 많은 비중을 차지했다. 이외 화성시가 2천39채(12.0%), 부천시 1천941채(11.4%), 고양시 1천50채(6.2%) 등 순으로 1천 채 이상인 지자체 상위권에 올랐다. 500~999채에 해당하는 지역은 용인시(994채·5.8%)·안양시(896채·5.2%)·안산시(801채·4.7%)·성남시(680채·4.0%)·평택시(642채·3.7%)·오산시(630채·3.7%)·시흥시(615채·3.6%)·파주시(612채·3.6%) 등이었다. 의정부시, 군포시 등 나머지 19개 시군은 500채 미만이었다.다주택자 건물 다섯 중 하나꼴로 위험한 '깡통소리' 특별취재팀은 경기도 내 50채 이상 보유 다주택자의 주택 정보 가운데 특히 '취득일'에 집중해 고위험성 시그널을 추적했다. 무자본 갭투자는 대개 전세 시세가 높을수록 빈번하게 벌어지는 탓에, 이들이 전세 수요가 하늘을 찌르던 시기 건물을 사들인 경우 상대적으로 더 위험한 거래로 볼 수 있다.실제 이번 '경기도 내 50채 이상 다주택자' 빅데이터에 포함된 소유주들이 주택을 사들인 시기는 1998년부터 2023년까지 다양했는데, 이중 특정 연도에 수치가 급증하는 모양새를 나타냈다. 지난 2009년 82채, 2010년 12채에서 2011년 538채로 늘어나더니 2016년(707채)까지 일정 수준을 유지했었다. 이후 전세가가 급등하기 시작하던 2017년부터 1천11채, 2018년 1천356채, 2019년 1천803채, 2020년 2천8채로 폭등하다 2021년엔 2천954채로 정점을 찍었다.이에 취득 주택 규모가 네 자리수에 도달한 2017년부터 2023년 8월 사이 다주택자들의 취득 주택을 합산해 보니 총 1만1천635채로 전체의 68.6%에 달했다. 여기에 거래 당시 시점과 현재(2023년 8월)시점 매매시세 기준으로 모두 전세가율 100% 이상을 기록한 전세계약 정보를 중첩해, 실제 깡통주택으로 형성됐을 위험이 큰 건물들을 구분했다. 무자본 갭투자가 활발했던 시기에 실제 깡통주택 전세계약까지 이뤄진 다주택자의 주택들을 의미하는 수치여서 전세피해 '고위험'군으로 분류 가능하다고 판단한 주택들이다.이렇게 추려진 다주택자들의 고위험 주택은 총 78명의 3천476채다. 전체 주택으로 따졌을 때 다섯채 중 한 채(20.5%)꼴로 좁혀진 것이다. 이를 시군별로 분류해 보니 부천시가 696채(20.0%)로 가장 많았다. 수원시(513채·14.8%)도 500채 이상으로 높게 나타났고, 안양시(484채·13.9%)·화성시(439채·12.6%)·성남시(339채·9.8%)·안산시(217채·6.2%)·고양시(204채·5.9%)·용인시(146채·4.2%)순으로 100채 이상 지자체들이 뒤따랐다. 그 밖에 23개 시군은 100채 미만에 그쳤다. 좁히고 좁혀 보니… '체납, 압류, 경매에 구속까지' 특별취재팀은 이렇게 추려낸 고위험 주택 중에서도 실제 수사기관으로 넘겨진 사례를 바탕으로 기준을 더 좁혀 현장 취재 대상을 정리했다. 지난 10월 처음 드러난 수원 일가족 전세사기를 비롯해, 다수의 조직적 전세사기 사건 피의자들은 본인 독단으로나 건축주와 공모해 막 준공된 신축 건물을 사들여 전세 임대업을 벌였던 정황이 있었다. 이에 취득일과 건물 사용승인일(준공일)이 서로 한 달 이내로 근접한 주택들을 걸러내 고위험군으로 분류한 3천476채 중 최종적으로 다주택자 33명의 723채를 정리했다. 이 목록에도 수원 전세사기 피의자인 정모씨 부부는 포함됐다.이중 일부 현장을 직접 찾은 결과가 부천 원미동 연립주택과 안양시 만안구 오피스텔 임대인 다주택자들의 사례였다. 이외에도 위험성이 감지되는 다주택자들의 정황이 현장에서 다수 확인됐다. 실제 지난달 중순 다주택자 A씨가 16채를 보유한 안양시 동안구의 한 오피스텔에서는 이미 여러 세대 현관문에 강제 경매 개시 통보문이나 예고문이 붙어 있었다. 등본상 A씨는 이미 지난 5월 세금 체납으로 압류된 직후 파산 선고된 상태였다. 해당 오피스텔을 포함해 A씨가 경기도 곳곳에 보유 중인 건물은 모두 58채다.화성시 진안동의 한 39세대 오피스텔 전부를 보유 중인 다주택자 B씨는 수원 전세사기 피의자 정모씨와 닮은꼴로 임대업을 운영하고 있었다. 제2 금융권으로 수십 억대 근저당을 끼고 직접 건축해 곧바로 전세업을 벌인 데다, 소위 '쪼개기 대출'로 세입자들이 건물의 전체 근저당 규모를 확인하기 어려운 구조였다. 직접 공인중개 법인을 운영한 정황도 유사점이었다. B씨는 2년 전 두 달 동안 세금체납으로 압류된 전력이 있고, 이 오피스텔을 포함해 모두 79채를 보유하고 있다.부천시 춘의동 한 연립다세대 주택 임대인 C씨는 빌라 3천400여채를 굴리며 전세사기를 벌인 혐의로 재판을 받고 있는 이른바 '빌라의 신' 일당으로 확인됐다. C씨의 해당 주택은 지난해 5월부터 세금체납으로 압류가 시작됐고, 주택도시보증공사(HUG)로부터 31억여원의 가압류를 당했다. C씨는 경기도 곳곳에 247채를 보유 중이며 이 주택들은 고양시, 안양시, 구리시 등 모두 19개 시군에 고르게 분포돼 있다.전문가들은 과도한 임대업에 나서는 다주택자들에 대한 위험성을 지적하며 관련 대책의 필요성을 강조했다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "50채 이상을 전세로 내놓는다면 어림잡아도 수십억원 이상을 굴린다는 건데 이럴 능력이 있는 다주택자 자체가 매우 소수인 건 물론 대부분 근저당을 끼고 위험하게 운영할 것"이라며 "이들이 일부라도 세입자를 구하지 못할 경우 큰 사고로 번질 위험이 있다"고 말했다. 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다. ['빅밸류 협업' 2년간 실거래 정보 14만여건 분석]경인일보의 이번 '시그널(Signal) : 속빈 전세들의 경고' 기획보도에 활용된 전세가율 및 다주택자 정보(지도 콘텐츠 포함)는 (주)빅밸류의 용역을 통해 도출된 자료를 바탕으로 했다. 전세가율은 해당 임대차 계약 당시와 현재(2023년 8월) 등 두 시점을 각각 기준으로 한 매매가(빅밸류 산출 시세)를 분모로 계산했으며, 이중 90% 이상 및 100% 이상의 전세가율을 나타내는 실거래 정보들을 토대로 비교·분석 및 취재한 자료를 보도에 활용했다.빅밸류는 정부가 공개하는 등기부, 건축물, 토지, 지적도, 수치지도 등 수많은 행정·지리 정보를 수집해 공간 AI(인공지능) 기술로 분석·가공하는 공간데이터 전문기업이다.주택 등의 담보가치 산정 시 매매거래 정보가 부족한 50세대 미만 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등의 인공지능 시세를 은행에 제공할 수 있도록 지난 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스 지정을 받았다. 지난해부터는 은행업감독업무시행세칙 개정을 통한 법률을 근거로 인공지능 시세를 제공하고 있다.※ 주택 이미지는 실제 건물이 아닙니다지난달 부천시의 한 연립·다세대주택에 거주하는 임대인의 연락 두절로 인해 해당 임차인이 연락을 요구하는 편지를 출입문에 붙여놓은 모습. /특별취재팀지난달 찾아간 안양시 동안구 오피스텔의 한 세대 우편함에 각종 공공요금 고지서가 빈틈없이 꽂혀있는 모습. /특별취재팀지난달 안양시 동안구의 한 오피스텔 세대 출입문에 채권자의 요청에 의해 내려진 법원의 경매개시 결정 안내문이 붙어있다. /특별취재팀
2023-12-04 경인일보
경기도 곳곳 '깡통 소리'… 빅데이터로 살펴본 전세가율 위험지역

[시그널: 속빈 전세들의 경고·(1)] 2021~2022년 경기도 관련 계약 정보 분석심상치 않은 다수의 '이상 신호' 감지깡통전세들 보증금 총액 2조9269억원'인구 2위' 용인시 작년 본예산 맞먹어 '수원 일가족 전세 사기' 의혹이 불거지던 지난 10월 초 경인일보는 무턱대고 특별취재팀부터 꾸렸다. 서울 화곡동, 인천 미추홀구, 화성 동탄신도시 등으로 이어진 대규모 전세 피해 사례가 마치 연례행사처럼 계속되는 현상을 더 이상 보고만 있을 수 없었다.전세사기를 예방해보자는 꿈을 꾼 건 아니다. 보증금 미반환 피해 발생과 임대인의 고의적 기망까지 더해져야 죄가 성립하는 탓에 요즘 경찰과 검찰마저 혐의 입증에 혀를 내두르는 상황만 보더라도 '전세사기' 사례를 미리 인지하는 건 불가능에 가깝다는 결론을 쉽게 내릴 수 있다.'깡통전세'가 극심한 지역이나 '전세피해 우려' 소지가 있는 주택들은 찾아볼 수 있겠다고 생각했다. 그래서 1~2년 계약이라고 가정하면 올해나 내년부터 만기가 도래하는 지난 2021~2022년의 경기도 전세계약 데이터를 모두 분석했다. 여기에 50채 이상 다주택자(2017~2022년 취득 기준)가 가진 주택들의 정보를 대입해 위험 요소를 추려냈다.그 결과 경기도 곳곳에서 심상치 않은 다수의 '시그널(Signal·신호)'이 감지됐다. 아직 어디에도 알려지지 않았으나 이미 전세 사기에 가까운 사고로 경찰에 구속된 임대인도 있었고, 아무도 모르게 보증금 미반환 피해를 입은 채 2년 넘도록 대답 없는 임대인의 연락만 기다리는 임차인도 만났다.제2 금융권이 수십억 원대 근저당을 잡아뒀거나 전세가율 100%를 훌쩍 넘기면서 등기부등본에 각종 '압류'나 '경매개시' 사항까지 적힌 전셋집들은 셀 수 없이 많았다. 경인일보는 '무고한 임대인을 의심할 가능성'만 의식하다가 자칫 '무고한 임차인의 피해 확산 가능성'까지 방관할 수 있겠다는 판단에 따라 이번 특별취재에 나섰다. 지난 2개월 간 포착한 여러 '시그널'을 총 5편에 걸쳐 연재한다. → 편집자 주'전세가율 100% ↑' 경기도 전세보증금 총 2조9천억원먼저 특별취재팀은 지난 2021~2022년 경기도에서 이뤄져 공공기관에 신고된 14만480건의 전세계약 정보를 분석했다. 아파트를 제외한 연립·다세대주택과 오피스텔이 대상이다. 정부 산하기관의 웹사이트(부동산테크)나 애플리케이션(안심전세)은 다수의 매매 가격·시세 정보를 누락해 정작 일부 연립·다세대 및 오피스텔 전세가율(전세가격/매매가격*100)을 확인하기 어려운 문제를 공간데이터 전문기업 (주)빅밸류의 매매시세 빅데이터로 보완하고 공통된 산출 공식을 대입해 계산했다.그 결과 각 계약체결(2021~2022년) 시기 그리고 현재(올해 8월) 등 두 시점 모두 100%를 넘긴 전세가율로 전세거래가 이뤄진 건수가 경기도 내 1만6천550건에 달하는 것으로 나타났다.이 보증금을 모두 합치면 2조9천269억1천58만원이다. 전세가율만으로 보증금 미반환 등 피해 가능성을 예단할 수 없지만, 계약 당시는 물론 현재 매매시세로 따져봐도 '완전히 텅 빈' 상태인 깡통전세들의 보증금 총액이 도내 인구 2위 도시인 용인시의 지난해 본예산(2조9천871억원) 규모와 맞먹을 정도란 것이다. → 관련기사 (접근성 믿고 들어간 명당, 사기꾼이 파놓은 무덤일수도…) 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다. ['빅밸류 협업' 2년간 실거래 정보 14만여건 분석]경인일보의 이번 '시그널(Signal) : 속빈 전세들의 경고' 기획보도에 활용된 전세가율 및 다주택자 정보(지도 콘텐츠 포함)는 (주)빅밸류의 용역을 통해 도출된 자료를 바탕으로 했다. 전세가율은 해당 임대차 계약 당시와 현재(2023년 8월) 등 두 시점을 각각 기준으로 한 매매가(빅밸류 산출 시세)를 분모로 계산했으며, 이중 90% 이상 및 100% 이상의 전세가율을 나타내는 실거래 정보들을 토대로 비교·분석 및 취재한 자료를 보도에 활용했다.빅밸류는 정부가 공개하는 등기부, 건축물, 토지, 지적도, 수치지도 등 수많은 행정·지리 정보를 수집해 공간 AI(인공지능) 기술로 분석·가공하는 공간데이터 전문기업이다.주택 등의 담보가치 산정 시 매매거래 정보가 부족한 50세대 미만 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등의 인공지능 시세를 은행에 제공할 수 있도록 지난 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스 지정을 받았다. 지난해부터는 은행업감독업무시행세칙 개정을 통한 법률을 근거로 인공지능 시세를 제공하고 있다.전세계약 당시(2021~2022년) 및 현재(2023년 8월) 모두 전세가율 100% 이상인 깡통주택이 많을수록 음영이 짙게 표현된 경기도 지도. 음영 격차 둔 작은 격자 형태로 표현된 또 다른 지도는 전세가율 100% 이상 깡통주택이 일정 기준 이상인 구역(100m×100m)을 실제 위치에 부합하게 그린 것.
2023-12-03 경인일보
경기도 깡통전세 1만6550건… 절반 '부천·화성·수원·고양'

[시그널: 속빈 전세들의 경고·(1)] 빅데이터로 살펴본 전세가율 위험지역 '무자본 갭투자'의 함정 자기 돈 없이 전세금 받은 날 매매대금집값 오를 경우 자산증식… 반대땐 빚부동산 하락기 의도와 무관 '시한폭탄'신·구도심, 모두 위험지역전세가율 100% 이상, 부천 3160건 최다 전체의 20% 육박… 보증금 사고 잦아1천건 이상 화성·수원·고양·안산·하남대부분 신도시 인접했거나 서울 생활권동탄·광교 등 최근 개발된 곳에 '쏠림'입지 좋은 구도심 빌라·다세대도 취약"전세 수요 많아… 신혼·초년생 위험" (위 이미지를 클릭하면 확대해서 볼 수 있습니다) 경인일보 특별취재팀이 주목한 첫번째 '시그널'은 무자본 갭투자로 양산된 역전세(매매가보다 전세가가 높은) 상태의 깡통주택 분포 현황이다. 기초가 된 자료는 지난 2021~2022년 경기도 내 모든 전세계약(공공기관 신고 거래에 한함) 14만480건의 '전세가율'이다. 이 시그널을 활용하려면 관련 용어들의 뜻과 당시 부동산 시장의 배경 등을 먼저 이해해야 한다. 이번 특별취재팀이 왜 이 같은 목적와 접근 방향을 잡았는지, 그 결과와 시사점은 무엇인지 살펴본다.'시한폭탄' 역전세 깡통주택… 전세가율은 알고 있다자기 돈 한 푼 들이지 않고 주택을 매매하는 방법이 있다. 전세가가 하늘을 찔러 매매가를 넘어버리는 경우다. 빚을 져서라도 일단 집을 사들이면, 곧바로 전세를 내놓아 빚보다 더 큰 규모의 현금을 수중에 넣는다. 매매와 전세 계약을 같은 날에 진행하면, 임차인에게 받은 전세가율 100% 또는 그 이상의 보증금으로 곧바로 매매 대금을 치를 수 있어 은행 대출도 필요없다.이렇게 확보한 보증금을 다른 사업의 초기자금으로 활용하거나, 매매시세가 올랐을 경우엔 주택을 되팔아 차액만큼 막대한 이득을 볼 수 있다. 그 자금으로 또 다른 주택을 잇따라 사들여 임대사업 규모를 키우는 것도 가능하다.이 모든 행위를 가능하게 해주는 건 '무자본 갭투자'다. 전세가와 매매가의 차이(갭)가 없는 점을 노려 자기자본 없이 빚으로 투자한다는 뜻이다. 또 이렇게 자기 돈 없이 빚으로만 사들인 건물들을 '깡통주택'이라고 부른다. 무자본으로 집을 산 임대인이 소유자로서 이름만 올려놓을 뿐 실질적으로 자신이 소유하는 가치는 없는 것이나 다름없어, 마치 '빈 깡통' 같다는 의미다. 통상적으로 매매가 대비 전세가 비중이 100%가 아닌 80%만 넘기더라도 깡통주택으로 분류되기도 한다.문제는 바늘 구멍만한 확률에 따라 잘 풀릴 경우 '재산 증식의 신화'가 되지만, 빚(초기대출)으로 빚(전세보증금)을 쌓아 올린터라 모래성처럼 한 순간에 무너질 위험성이 훨씬 크다는 점이다. 특히 고공 행진하던 집값이 폭락하면 돌이킬 수 없는 상황에 맞닥뜨린다. 애초부터 자기자본 없이 빚으로 건물을 굴려왔기 때문에, 매매가가 낮아질 경우 당초 계약 당시 높게 받았던 전세보증금을 돌려줄 능력이 없어지는 것이다. 집값 하락세가 본격화한 지난해와 올해에 걸쳐 "보증금을 못 받았다"거나 전세사기를 주장하는 사례가 속출하는 배경이다.즉 집주인이 건물을 사들일 당시 건물을 담보로 얼마나 빚을 졌는지 확인하면 보증금 미반환 피해의 우려가 상대적으로 높은 건물을 구분할 수 있다. 이 지표가 되는 기본 정보가 전세가율이다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 나타낸다. 특정 건물에서 임대차계약이 이뤄졌을 때 전세가율 100% 이상, 즉 전세가가 매매가를 뛰어넘은 '역전세' 계약이 이뤄진 경우는 자기 돈 하나 없이 건물을 사들였을 가능성이 존재한다는 뜻이 된다.이에 전세가가 치솟던 2021~2022년간 경기도 내에서 이뤄져 공공기관에 신고된 모든 전세계약의 전세가율을 분석한 뒤 이를 31개 기초 지자체별로 정리했다. 하나의 전세계약을 두고는 '계약 당시 매매시세'와 '현재 기준 매매시세' 등으로 두 가지 전세가율이 도출 가능한데, 이번 특별취재에서는 두 시점 모두에서 역전세 상태를 유지하는 건물들을 추렸다. 순수한 투자였는지, 사기를 친 건지 등의 의도를 떠나 계약 시점과 현재 모두 빚으로만 가득해 한 번도 속이 채워진 적 없는 '시한폭탄' 전세방들이다.부천, 화성, 수원… 신도시·구도심 곳곳 '지뢰밭'특별취재팀이 (주)빅밸류의 용역을 통해 얻은 데이터를 분석한 결과, 경기도에서 이뤄져 공공기관에 신고된 14만480건의 전세계약 가운데, 각 계약체결(2021~2022년) 시기 그리고 현재(올해 8월) 등 두 시점 모두 100%를 넘긴 깡통주택이 1만6천550건에 달했다.이를 31개 시군별로 분석해 보니 부천시가 3천160건(19%)으로 압도적 1위였다. 또 화성시가 1천946건(11.7%), 수원시 1천709건(10.3%), 고양시 1천528건(9.2%)으로 상위권에 올랐다. 그 뒤를 이은 안산시(1천460건·8.8%)와 하남시(1천376건·8.3%)가 1천건 이상이었고, 용인시(873건·5.3%), 광주시(701건·4.2%), 성남시(515건·3.1%)도 500건 이상의 높은 수치를 나타냈다. 이외 파주시, 안양시, 김포시, 남양주시, 평택시, 의정부시, 시흥시, 이천시, 광명시, 오산시 등은 100~499건이었으며 이외 12개 시군은 100건 미만이었다.눈여겨 볼 점은 시군 지자체별로 극심하게 나타나는 편차다. 인구가 밀집했거나 증가세가 두드러지고, 뛰어난 교통 인프라와 서울 접근성까지 갖추는 등 전세 수요가 높은 도심 생활권에 역전세 깡통주택이 집중됐다는 것이다. 실제 상위 4개 지자체의 건수들을 더한 값이 전체 31개 시군 건수의 50.4%(8천343건)로 절반을 넘겼다. 1천건을 넘긴 6개 지자체 값을 합산한 수치도 67.5%(1만1천179건)에 달했다. 상위 10개 지자체로 넓혀 보면 대부분 신도시가 위치한 지자체이거나 서울시 인접 생활권으로서 인구 유입이 큰 곳들이었다.이러한 특징은 법정동 단위로 지표를 들여다보면 더욱 두드러진다. 상위 4개 지자체의 법정동별 깡통주택 전세계약 건수를 보면, 모두 신도시 생활권이 포함된 법정동(부천시 중동·화성시 능동·수원시 이의동·고양시 백석동)에서 계약 건수가 가장 많았던 것으로 드러났다.특히 상대적으로 최근에야 개발된 화성(동탄)과 수원(광교)은 관내에서도 격차가 컸다. 화성은 동탄지구에 위치한 능동(768건)과 반송동(507건)을 합한 값이 전체 40개 법정동(1천946건)의 65.5%나 됐고, 수원은 광교지구에 속한 이의동(644건)이 전체 56개 법정동 합산값(1천709건)의 37.6%를 차지했다.한편 2위인 화성보다도 1천건이나 더 많은 것으로 나타나 역전세 계약이 가장 많았던 부천은 실제 대규모 전세 사기가 발생했던 서울 강서구, 인천 미추홀구 등과 함께 전세보증금 미반환 사고가 잦았던 지역이다. 부천을 포함한 해당 지역들은 주로 역세권 등 좋은 입지로 전세 수요가 일정한 구도심에서 노후 빌라와 연립·다세대 주택들이 다수 위치한 탓에 갭투자에 특히 취약하다는 공통점이 있다. 화성 병점동(280건)이나 수원 인계동(272건)·권선동(165건) 등에서 건수가 적지 않았던 것도 같은 맥락으로 풀이된다.이에 김진유 경기대 도시교통학과 교수는 "전세가율이 100%를 넘는 거래는 통상 비합리적이고 위험한 거래로 여겨지지만, 매매시장이 얼어붙고 전세 수요만 많은 상황 등에서는 선택의 여지 없이 거래를 하는 경우도 있다"면서도 "특히 청년이나 신혼부부 등 사회초년생들이 직장 등을 고려해 접근성이 괜찮으면서 저가에 형성된 비아파트 주택들을 찾게 되고, 이런 주택이 몰린 곳이 전세가율이 높아 피해 위험이 큰 지역으로 분류되는 것도 사실"이라고 했다. 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다. ['빅밸류 협업' 2년간 실거래 정보 14만여건 분석]경인일보의 이번 '시그널(Signal) : 속빈 전세들의 경고' 기획보도에 활용된 전세가율 및 다주택자 정보(지도 콘텐츠 포함)는 (주)빅밸류의 용역을 통해 도출된 자료를 바탕으로 했다. 전세가율은 해당 임대차 계약 당시와 현재(2023년 8월) 등 두 시점을 각각 기준으로 한 매매가(빅밸류 산출 시세)를 분모로 계산했으며, 이중 90% 이상 및 100% 이상의 전세가율을 나타내는 실거래 정보들을 토대로 비교·분석 및 취재한 자료를 보도에 활용했다.빅밸류는 정부가 공개하는 등기부, 건축물, 토지, 지적도, 수치지도 등 수많은 행정·지리 정보를 수집해 공간 AI(인공지능) 기술로 분석·가공하는 공간데이터 전문기업이다.주택 등의 담보가치 산정 시 매매거래 정보가 부족한 50세대 미만 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등의 인공지능 시세를 은행에 제공할 수 있도록 지난 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스 지정을 받았다. 지난해부터는 은행업감독업무시행세칙 개정을 통한 법률을 근거로 인공지능 시세를 제공하고 있다.
2023-12-03 경인일보

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고개만 젓는 지역서점

'한강' 따라 노 젓는 대형서점

고개만 젓는 지역서점

소설가 한강의 노벨문학상 수상 이후 관련 도서 판매량이 급증한 가운데, 대형서점은 발빠른 재고 확보를 통해 '한강 특수'를 이어가려는 분위기지만 지역서점은 재고 확보조차 어려움을 겪으며 특수를 누리지 못하고 있었다.14일 찾은 경기도 내 대형서점 곳곳에서는 '한강 신드롬'을 체감할 수 있었다. 노벨문학상 발표 이후 한강의 저서는 품절됐고, 그럼에도 책을 구매하려는 고객들의 발걸음과 전화 문의가 끊이지 않고 있었다.성남시 분당구의 영풍문고는 지난 12일 서점 내 한강 코너를 마련했으나, 설치 1~2시간만에 모든 책이 팔려 바로 철..

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