[소성규 칼럼] 주택임대관리업, 기다림이 필요하다

소성규

발행일 2015-10-27 제12면
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도입 2년이 안된 ‘주택임대관리업’
정부, 관련 세제혜택등 정비 필요
중요한건 소유자가 업체를 원하는
시장 상황이 조성돼야 한다는 것
단기적 사업 승운 걸기보다
장기적 시각으로 계획·운영해야

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소성규 대진대 법무행정대학 원장
2013년 6월 주택임대관리업 관련 신설 내용을 담은 주택법 개정안이 국회를 통과하였다. 이후 2014년 2월 주택임대관리업이 도입되었다. 이제 2년이 채 되지 않았다. 그리고 지난 8월 28일에는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 전부 개정돼 오는 12월 29일부터 전면 시행될 예정이다. 아마 주택임대관리업이 도입되면서 이렇게 단기간에 법·제도적으로 체계화시킨 사례는 세계 어느 나라에도 없었을 것으로 생각된다. 관련 정부기관과 관계자들의 노고에 경의를 표하고 싶다. 이러한 정부의 노력에도 불구하고 주택임대관리업은 기대한 만큼 크게 활성화되지는 못하고 있다. 현재 약 150개의 업체가 9천여호의 임대주택을 관리하고 있으니 말이다.

그러나 일본의 임대주택관리업 역사와 비교하여 보면, 이는 매우 비약적인 발전임을 알 수 있다. 일본에서 임대주택관리업이 처음 생겨난 것은 1950년대 중반 이후다. 초기의 업체들은 소유자의 잔심부름을 하는 정도의 단순한 업무를 수행하였다. 위탁관리 수수료도 거의 없이 단지 전속계약권만 부여받는 형태였다. 이후 현재와 같은 형태의 업체들은 약 20년이 지난 1975년경부터 생겨났다. 전문적인 업체는 1990년 전후에 생겨나기 시작했다. 따라서 일본은 임대주택관리업이 생겨난 이후 40여년이 지나서야 현재와 같은 모습의 관리업체들이 생겨나기 시작했다. 특히 다이토켄타구와 같은 70만호 이상을 관리하는 대형업체들은 50년이 지난 2000년대에 들어서 급속도로 발전하기 시작했다. 일본의 상황이 이러한데, 이제 채 2년도 지나지 않은 우리나라 주택임대관리업의 모습은 그 기간을 고려한다면 최단기간에 장족의 발전을 한 셈이다. 이런 점에서 현재 우리나라의 주택임대관리업이 지지부진하다는 일부 비판은 빨라도 너무 빠르다는 생각이 든다.

문제는 법·제도적 체계화를 떠나서 주택임대관리업체가 수익성을 확보하여 ‘업’으로서 생존·발전해 갈 수 있느냐다. 주택임대관리업체가 수익성을 확보하기 위해서는 여러 가지 요인이 필요하다. 무엇보다 중요한 것은 규모의 경제를 얼마나 빨리 실현할 수 있느냐다. 일본의 경우, 업체가 규모의 경제를 실현하기 위해서는 1만 세대 전후의 관리호수가 필요하다고 한다. 1만 세대 전후의 관리호수를 확보하기 전까지는 전문적인 관리업체가 수익을 실현하기가 매우 어렵다고 한다. 그러나 1만 세대의 관리호수를 확보한다는 것은 말처럼 쉬운 일이 아니다. 이는 일본에서 임대주택관리업이 시작된 이후 40여년이 지나서야 전문적인 관리업체가 생겨나기 시작했다는 사실이 뒷받침하고 있다. 따라서 이제 채 2년도 되지 않은 우리나라의 업체가 1만 세대 전후의 관리호수를 실현하기 위해서는 앞으로 몇 년의 시간이 더 필요할지 지금으로서는 예측하기도 힘들다.

이렇게 주택관리업체가 단기간에 많은 관리호수를 확보하기 위해서는 직접 대규모 임대주택을 시공하고 관리하는 방법이 제일 좋을 것이다. 그러나 이는 막대한 자금이 필요하기 때문에 대기업 계열의 대형 관리업체 외의 중·소형 업체에는 현실적으로 쉽지 않은 문제이다. 그럼 다른 대안은 없을까? 소유자인 임대인이 자진해서 관리업체에 임대주택 위탁 하면 된다. 그러나 이를 위해서는 소유자 스스로 관리하지 않고 관리업체에 위탁해야만 하는 이유가 있어야 할 것이다. 일본에서 임대주택관리업이 크게 발전할 수 있었던 것도 ‘임대주택 공실 급증’이라는 이유가 있었기 때문이다. 따라서 이를 위해서는 정부의 관련 세제혜택 등의 정비도 필요할 것이다. 이보다 더 필요한 것은 소유자가 주택임대관리업체를 스스로 필요로 하는 시장 상황이 조성되어야 한다는 점이다. 이러한 상황을 위해서는 어느 정도 시간이 필요하다.

이제 우리나라에 주택임대관리업이 도입된 지 채 2년이 되지 않았다. 물론 발전을 위한 비판과 조바심은 필요하다고 생각한다. 지금은 이러한 조바심보다 기다릴 줄 아는 인내가 더 필요할지도 모른다. 그리고 주택임대관리업체도 단기적으로 사업의 승운을 걸기보다는 장기적인 시각으로 사업을 계획하고 운영하는 자세가 필요하지 않을까?

/소성규 대진대 법무행정대학 원장

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