[이슈&스토리]'8·2 부동산대책' 향후전망

그래픽/박성현기자 [e-mail]/아이클릭아트

투기과열지구 재등장 투기지역 중복 지정
전매제한등 서울·과천 재건축·재개발 '족쇄'
盧정책 장점 살리고 허점 보완 '단기적 효과'
일각 "갭투자 차단 시장 트렌드 완전 변화"

하반기 23만여가구 쏟아지고 내년 '입주폭탄'
'공급과잉' 미분양 사태·역전세대란 가능성
유동 자금 수도권 이동 '집값 상승' 후유증
'수요억제' 한계 장기적 안정 어려움 분석도

정부가 부동산 시장 안정을 위해 '투기과열지구'와 '투기지역' 지정이라는 초강수 카드를 꺼내 들었다. 앞선 6·19 대책에도 큰 흔들림 없이 급등세를 이어가던 부동산 시장이 이번에는 한바탕 요동을 칠 전망이다.



부동산 전문가들은 새 정부가 노무현 정부 때 실패했던 부동산 정책의 장점을 살리고 허점을 충분히 보완했기 때문에 효과가 적지 않을 것이라는 분석을 내놓고 있다. 일부 전문가들은 이번 대책이 주택시장의 트렌드를 완전히 바꿀 것이라는 예상까지 내놓았다.

하지만 강력한 규제를 피해 자금이 이동하는 '풍선효과'와 전세시장 불안 등 예상치 못한 후유증 우려도 함께 나오면서 부동산 시장의 앞날은 예측이 쉽지 않은 상황이다.

# '투기' 잡힐까?

정부는 이번 대책을 발표하면서 "투기 수요를 확실하게 잡는 정책으로, 실수요자에게는 오히려 득이 될 것"이라고 강조했다. 그만큼 투기 방지에 역점을 두었다는 뜻이다.

19개의 규제가 한꺼번에 적용되기 때문에 강력한 투기 억제 수단으로 꼽혀온 '투기과열지구 지정' 카드를 6년 만에 다시 꺼내 든 것도 정부의 강력한 의지가 반영된 것으로 풀이된다. 여기에 별도로 서울 강남4구를 포함한 11개 구와 세종시는 '투기지역'으로도 중복 지정해 이중삼중으로 족쇄를 채웠다.

정부가 이처럼 예상을 뛰어넘는 강력한 대책을 내놓으면서 당장 서울과 과천, 세종 등은 적지 않은 영향을 받게 됐다. 특히 그동안 집값 불안의 '진원지'로 꼽혔던 서울과 과천의 재건축·재개발 시장은 찬바람이 몰아칠 전망이다.

이들 재건축·재개발 지역은 전통적으로 집값이 강세를 보였던 곳인 데다가 대규모 재건축·재개발 추진에 따른 자금 유입으로 집값이 급등세를 이어왔다.

하지만 정부의 투기과열지구 지정에 따라 이들 지역의 재건축 단지는 재건축 조합 설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 전면 금지된다. 재건축 조합원이 아파트를 팔 수 없게 되는 것이다. 조합원이 아파트를 팔 수 있으려면 지위 양도 제한 예외 사유에 해당해야 하는데, 정부는 이 조항도 주택 소유 기간을 2년에서 3년으로 강화했다.

정부는 아울러 지금까지 별도의 전매제한을 두지 않았던 재개발 또는 도시환경정비사업의 조합원 입주권에 대해서도 전매제한을 도입해 재건축 단지와 비슷한 규제를 적용키로 했다. 이에 따라 투기과열지구에서는 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기 때까지 전매가 금지된다.

투기과열지구 내 정비사업지구에서 분양에 당첨된 경우 5년간 재당첨도 금지해 여러 채의 주택 구입도 원천 차단했다.

투기과열지구 및 투기지역에서 벗어난 기존 청약조정지역도 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건을 '보유 2년'에서 '실거주 2년'으로 강화해, 실제로 거주하지 않고 집을 사고 팔 때는 양도세 부담에서 벗어나지 못하도록 했다.

부동산 전문가들은 이 같은 수준의 규제에 대해 "사실상 재건축·재개발 시장이 문을 닫게 할 정도의 강력한 규제"라고 분석했다.

서울과 과천의 재건축·재개발 시장은 당장 타격이 불가피하고, 수도권 부동산 시장에도 전반적으로 투자 자금 유입이 줄어들 것으로 내다봤다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "이번 대책은 12년만에 나온 초고강도 대책으로 주택정책의 패러다임이 전환하는 계기가 될 것"이라며 "주택시장의 갭투자 등 투자수요가 줄면서 시장의 트렌드도 완전히 바뀔 것으로 보인다"고 전망했다.

# 쏟아지는 물량 어쩌나

문제는 수도권 지역에 쏟아지고 있는 주택 공급물량이다. 지난해 11·3대책과 올해 5월 조기 대선 등에 따른 '눈치보기'로 분양 물량을 대폭 줄였던 건설업체들이 대선 이후부터 급하게 분양을 쏟아내고 있는 것이다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면, 올해 하반기 전국 분양예정 물량은 23만1천여 가구로, 상반기 16만8천여 가구에 비해 40% 가까이 공급이 늘어난다.

특히 수도권에는 상반기(8만8천여 가구)보다 4만 가구 이상 늘어난 12만8천여 가구가 공급 예정이어서 시장이 이 같은 물량을 소화하지 못할 경우 지역별로 심각한 분양 양극화 현상이 빚어지거나 대규모 미분양 사태가 우려된다.

입주 물량이 늘어나는 것도 문제다. 올해보다 내년에 더 많은 입주가 예정돼 있어 입주 폭탄에 따른 '역전세대란'이 발생할 가능성도 제기되고 있다. 실제로 2016년 전국 아파트 입주물량은 29만2천여 가구였으나, 올해는 이보다 30%나 늘어난 37만9천여 가구가 입주한다.

2018년에는 올해보다 6만여 가구가 많은 44만여 가구가 입주 예정이다. 수도권에는 올해 17만 가구가 입주하는데, 경기도에만 12만7천여 가구가 몰려있고 인천에도 약 1만7천 가구가 입주한다. 특히 2017년 하반기 입주 물량은 1990년 1기 신도시 조성 이후 최대 규모가 될 것으로 예상된다.

내년에는 수도권에 올해보다 5만 가구 가까이 늘어난 21만8천여 가구가 입주한다. 경기도에만 16만3천여 가구, 인천에도 2만1천여 가구다.

# 부동산시장 불안·풍선효과 우려도

이처럼 주택공급이 쏟아지는 상황에서 시장에 유입되는 투자가 줄어들면 시장은 '공급과잉' 상태에 놓이게 된다. 주택 시장에 공급과잉이 빚어지면 미분양이 늘어나고, 이에 따른 집값 하락과 역전세난 등이 빚어질 가능성이 높다.

국내 부동산 시장은 지난 2008년에도 공급과잉으로 미분양이 증가하고 역전세난과 급매물 발생으로 '입주 대란'이 빚어진 바 있다. 반대로 이명박 정부 때처럼 실수요자들도 집을 사지 않고 전세로 몰릴 경우 전셋값이 불안해질 우려도 있다.

일부 전문가들은 이 같은 상황에 대비해 '전월세상한제'나 '계약갱신청구권' 등의 전세시장 관련 추가 규제를 정부가 내놓을 가능성도 제기하고 있는 상황이다.

전문가들이 우려하는 또 하나의 문제는 '풍선효과'다. 정부의 조치가 서울과 과천의 재건축·재개발에 집중되면서 부동산시장에 몰렸던 유동 자금이 수도권 일대 인기 지역으로 옮겨가 집 값 상승으로 이어질 수 있다는 것이다.

우려되는 지역은 최근 집값 상승세가 뚜렷했던 경기도 성남·하남·고양·광명·화성(동탄)·김포 등이다. 또 규제가 심한 아파트 대신 상대적으로 규제에서 벗어나 있는 오피스텔 등으로 유동자금이 옮겨갈 것이라는 지적도 나오고 있다.

일부 전문가들은 이번 대책이 지나치게 규제에 치중해 있어 장기적으로 효과를 보기 어렵다는 지적도 하고 있다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 "과거 경험상 수요대책은 장기적으로 한계가 있고 효과도 크지 않았는데 이번 대책이 모두 수요 규제에 치중해 있다"며 "재건축 규제 강화는 도심 주택공급을 어렵게 하고, 장기적인 가격 안정에도 도움이 되지 않을 것"이라고 지적했다.

결국 이번 대책으로 서울 재건축·재개발 시장에서 비롯된 아파트값 상승세는 제동이 걸리겠지만, 장기적으로 부동산 시장이 안정되고 서민들에게 내 집 마련의 기회가 균등하게 제공되기는 쉽지 않을 것이라는 게 시장 전문가들의 분석이다.

/최규원기자 [e-mail]