[9·13 금융대책 어떻게 적용되나]전세대출

9·13 부동산시장 안정대책 발표 이후 세부사항 혼선으로 막혔던 대출이 18일 부터 일부 개시됐다.은행권에 따르면 주요 시중은행은 이날부터 1억원 이하 생활안정자금 대출과 무주택 세대 9억원 이하 주택 구매자금 대출을 취급하기로 했다. 사진은 이날 서울시내 한 은행의 창구. /연합뉴스

정부가 지난 13일 내놓은 주택시장 안정방안에는 주택보유자에게 전세대출을 제한하는 내용도 담겨 있다.

근간에 흐르는 정서는 전세대출이 소위 '갭투자' 자금으로 활용돼 부동산 투기에 악용되는 것을 차단하겠다는 것이다.

정부는 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유 자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 보고 있다.



◇ 다주택자

25일 정부의 9·13 주택시장 안정방안을 보면 다주택자는 신규 공적보증 공급 대상에서 원천 배제된다. 이는 지금까지 전세보증이 주택보유 수와 무관하게 제공됐다는 점을 감안하면 다주택자를 아예 전세대출 시장에서 퇴출하겠다는 의미다.

기존에 전세보증을 받던 다주택자는 기존 1주택 초과분을 2년 이내에 처분한다는 조건으로 전세보증을 1회(통상 2년)만 연장할 수 있다. 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택하라는 뜻이다.

단, 2주택자가 기존 주택을 매도할 예정이면 1주택자에 준해 규제지역에서 전세자금 반환용도의 대출이 가능하다.

대신 대출을 받기에 앞서 기존 주택의 매매계약서(계약금 납입내역 포함)를, 매매 이후엔 최종 매매 내역을 제출해야 한다. 제출하지 않으면 즉각 해당 대출이 회수되고 주택 관련 대출이 3년간 제한된다.

◇ 1주택자·무주택자

정부는 1주택 보유자에겐 제한 조치를 상대적으로 약하게 뒀다. 1주택자는 근무상 형편에 따른 이사나 부모봉양 등 전세대출 실수요가 상대적으로 많기 때문이다.

전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용한다.

다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 여기서 부부합산 소득은 근로·사업·연금·기타소득을 합산한 금액이다.

민간 보증사인 SGI서울보증도 다주택자에겐 보증을 공급하지 않지만 1주택자에게 적용되는 1억원 소득 기준은 탄력적으로 적용할 예정이다.

소득 기준을 1억원보다 높여 잡거나 기존처럼 소득 기준을 아예 설정하지 않는 방안을 검토 중이다.

1주택자라도 전세보증금 반환용도라면 기존 주택을 담보로 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출을 받을 수 있다.

무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 일정한 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원) 요건을 두고 전세보증을 공급한다.

◇ 시행시기

9·13 주택담보대출 규제가 14일 전격 시행된 것과 달리 전세보증 규제는 10월 중 시행된다는 점도 눈여겨볼 부분이다.

25일 현재 기준으로는 주택보유 수나 소득 요건 등 조건이 적용되지 않고 있다는 의미다.

금융권에서는 양대 공적보증기관인 주택금융공사와 HUG가 10월 초부터 새로운 제도를 적용할 것으로 보고 있다. 즉 개정규정 시행일 이후 대출신청분부터 새 규정이 적용된다.

실제 입주 및 전세대출 실행 시기가 제도 시행 후라도 시행 전에 계약을 체결하고 계약금을 납부했다면 제도 시행 전 규정에 따라 주택보유 수나 소득 요건 제한을 받지 않는다.

◇ 보유주택 수 산정 방식

전세보증 시 보유주택 산정 방식은 주택담보대출과 다소 차이가 있다. 실수요자를 최대한 배려하자는 취지다.

부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도 주택은 보유주택으로 보지만 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다.

타 지역으로 이주 시 기존 주택이 규제 필요성이 낮으면 역시 보유주택 수에서 뺀다. 해당 사례는 ▲ 사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택(노후 단독주택) ▲ 85㎡ 이하의 단독주택(소형 단독주택) ▲ 소유자 본적지 소재 주택으로 직계 존속이나 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이다.

분양권·조합원 입주권 역시 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증 시 주택보유 수에 포함하지 않는다.

전세대출 건에 대해선 금융회사가 1년마다 실거주·주택보유 수 변동 여부를 확인해 실거주하지 않으면 전세대출을 회수하고 2주택 이상 보유 시에는 보증 연장을 거부하기로 했다. /연합뉴스