[이슈&스토리]자고 나면 바뀌는 부동산정책… 내집 마련 '체크포인트'

그래픽/성옥희기자 [e-mail]

내달말 추첨제 75% 무주택자 우선
나머지 물량도 신청가능 당첨확률↑
투기과열지구는 주택가 최대 40%
조정대상지는 60% '대출한도 주의'

문재인 정부 출범 이후 18개월 동안 10차례 넘는 부동산 관련 정책이 쏟아졌다.

투기를 막고 널뛰는 집값을 안정시킨다는 목적에 공감도 얻고 있지만, 아파트 등 주택 실수요자들은 두 달에 한 번 꼴로 발표되는 정책에 혼란을 호소하고 있다. 

특히 주택 구매에 가장 큰 비중을 차지하는 금융권 대출이 대책에 따라 복잡하게 셈법이 얽혀 있어 공부하지 않고서는 접근조차 쉽지 않다. 

갈수록 어려워지는 내 집 마련, 실수요자들이 꼭 알아야 할 '체크포인트'는 무엇일까.

1주택자 청약 '하늘의 별따기' 수준
새 집 갈아타려면 기존 주택 구매를
규제지역 추가매입때 담보대출 안돼

# 청약 기회 커진 '무주택자', 대출·요건 장벽은 여전히 높아

무주택자는 정부의 9·13 대책으로 청약 문턱이 사실상 낮아졌다. 

다음 달 말부터 추첨제 물량의 75%가 무주택자에게 우선 배정되고, 나머지 25% 물량도 1주택자와 떨어진 무주택자가 경쟁하기 때문에 당첨 확률이 이전보다 높아진다.



또 85㎡ 이하 소형 민간 아파트의 경우 투기과열지구는 100%, 청약과열지역은 75% 가점제로 배정되는데 84점 만점 중 32점이 무주택 기간이어서 배점도 높다. 

나머지는 부양가족 35점, 저축기간 17점이다. 부양가족이 많거나 저축기간이 길 경우 다주택자의 점수가 높을 수는 있으나 기본적으로 무주택자가 유리한 구조다.

다만 대출 한도가 주택 구매 지역에 따라 다르다는 점은 염두에 둬야 한다. 

 

무주택자라도 투기지역 혹은 투기과열지구에서 주택을 구매할 경우 주택가격의 최대 40%까지만 대출을 받을 수 있어서다. 서울은 전 지역이며 경기도는 과천·성남 분당·광명·하남이 포함된다.

성남·고양·남양주·화성 동탄2·구리·안양 동안·수원 광교와 같은 조정대상지역(청약과열지구)은 60%까지 가능하다. 지방 등 비조정지역은 최대 70%다. 

예를 들어 무주택자가 투기지역이나 투기과열지구에서 5억짜리 집을 살 경우 최대 2억원, 조정대상지역은 3억원, 비조정지역은 3억5천만원이 대출 한도다.

또 현재 아파트 분양·입주권을 가진 무주택자는 1주택자로 간주되지 않지만, 청약 규칙 개정 이후 분양 공고가 난 단지의 분양권과 입주권은 1주택 소유로 판단돼 1순위 자격을 상실하는 것은 물론 무주택 산정기간에도 불이익을 받을 수 있다.

# 각종 규제에 가로막힌 1주택자

현행 청약 제도로는 전용 85㎡ 초과 주택의 경우 1주택자도 물량의 50%를 추첨으로 배정받을 수 있었으나, 다음 달 말부터 무주택자부터 우선돼 청약 당첨이 '하늘의 별 따기 수준'으로 떨어질 전망이다. 

또 투기과열지구·조정대상지역 및 수도권, 광역시에 공급된 주택에 당첨된 1주택자가 입주 후 6개월 이내에 기존 집을 팔지 않으면 공급계약이 취소된다. 

어길 경우 공급계약이 취소되고 500만원 이하의 과태료나 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다. 

1주택자들의 청약 당첨이 사실상 차단되면서 집을 넓히거나 새집으로 갈아타려면 기존 주택 구매로 눈을 돌려야 할 실정이다.

게다가 수도권 1주택자가 투기과열지구 등 수도권 규제지역에 집을 추가로 살 때에도 주택담보대출이 사실상 차단된다. 미취학 자녀를 돌봐줄 조부모 거주용 주택이나 대학에 진학한 자녀용 주택, 질병을 치료하기 위한 병원 인근 주택 등에 한해서만 신규 대출이 허용된다.

다주택자 역시 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출(주담대)이 전면 금지된다.

2채이상 다주택 전세자금대출 금지
전 수요층 DSR 70% '빚테크' 제한

# '전세자금대출'

정부의 9·13 부동산대책에 따라 지난 15일부터 2주택 이상의 다주택자에 대한 전세자금 대출의 규제가 시작됐다. 

주택을 두 채 이상 보유했을 경우 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG) 등으로부터 전세자금대출의 보증을 받을 수 없게 된 것. 

규제가 덜한 전세자금대출로 여윳돈을 마련해 부동산 투기로 흘러가는 것을 막기 위한 취지다.

전세자금대출의 경우 보증사의 보증이 반드시 필요하기 때문에 기본적으로 집이 두 채 이상 있을 경우 전세자금 대출을 아예 받지 못한다고 보면 된다.

또 다주택자가 현재 이용하고 있는 전세자금대출 보증도 '1주택 초과분에 대해 2년 이내에 처분한다'는 확약서를 제출해야 연장된다.

1주택자들은 부부 합산소득이 1억원이 넘을 시에만 까다로운 규제를 적용받는다. 정부의 공적보증 기관인 주택금융공사와 주택도시보증공사의 보증을 받을 수 없고, 민간사인 서울보증보험(SGI)에서만 소득제한 없이 가능하다. 1주택자들의 반발에 정부는 민간 보증사에 대한 규제는 막지 않았다. 

다만 최종대출금리가 공적보증보다 0.4~0.5%p 정도 더 비싸다는 점은 감안해야 한다. 무주택자들은 규제 없이 전세자금대출을 받을 수 있다.

이 밖에 생활안정자금 대출은 주택 보유 수 관계없이 연간 한도 1억원 내에 허용된다. 하지만 주택 구매 자금으로 활용되지 않도록 대출 기간 동안 주택을 사지 않겠다는 약정서를 체결해야 한다. 

위반시에는 대출금 즉각 상환 및 향후 3년간 주택 관련 대출 제한 등의 불이익이 따른다.

기존 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제에 이어 이달 말부터는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제까지 적용된다. 

전세자금대출 규제가 다주택자를 겨냥했다면 DSR 규제는 모든 수요층이 해당된다. 특히 DSR 기준이 70% 초과로 규정돼 대출자의 모든 대출 원리금 합계는 연간 소득의 70%를 넘을 수 없다.

/황준성기자 [e-mail]

※LTV·DTI·DSR

# LTV(주택담보인정비율·loan to value ratio)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 예를 들어 주택담보대출비율이 60%, 3억원 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억8천만원이다.

# DTI(총부채상환비율·Debt To Income)

주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연 소득의 일정 비율로 제한한 것. 

예를 들어 총부채상환비율이 50%이고, 연간 소득이 3천만원이라면 총부채의 연간 원리금 상환액은 1천500만원을 초과하지 않도록 대출규모가 제한. 다만 상환기간이 길수록 연간 상환액은 감소하게 돼 상환기간을 통해 대출규모의 조절이 가능하다.

# DSR(총부채원리금상환비율·Debt Service Ratio)

주택대출 원리금 외에 모든 신용대출 원리금을 포함한 총대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 말한다. 

대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표로, 주택담보대출 외에 금융권에서의 대출 정보를 합산해 계산한다. 

즉, DTI는 소득 대비 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격한 규제가 된다.