[이슈&스토리]새해 달라지는 부동산 제도와 분양시장 전망

문어발 자르는 '다주택자 규제'… 공급물량 조정 '숨죽인 건설사'

발행일 2020-01-03 제12면

그래픽/박성현기자 pssh0911@kyeongin.com/아이클릭아트

주택시장의 안정을 위해 정부가 대출 규제와 세금 인상 등의 강력한 규제를 담은 12·16 대책 등을 내놓으면서 2020년 부동산은 세제와 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 전망이다.

특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되기 때문에 달라지는 제도를 꼼꼼히 살펴야 갑자기 늘어난 세금 등에 당황하지 않을 수 있다.

또 건설사들도 민간택지 분양가 상한제 등 정부의 통제로 공급 물량 조정에 나서면서 공급 우려까지 제기된다.

올해 주택 취득 예정인 사람들도 청약 계획을 미리 세워야 대비가 가능하다는 얘기다.

9억원 초과 고가주택양도시
장기보유특별공제혜택 축소
갭투자 방지 전세대출 제한

3채 이상 취득세율 4% 적용
거짓계약 신고 과태료 부과
불법전매 등 10년 청약금지

# 매 분기 추가되는 부동산 규제

■ 1분기

= 부동산 114에 따르면 올해 1월부터 당장 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다.

장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도다.

지난해까지는 9억원 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다.

하지만 올해부터 매도하는 주택에 '2년 이상 거주'라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유해야만 최대 30%까지 공제가 가능하다.

전세자금대출을 이용한 갭투자 방지 조치도 시행된다. 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당하고 보증사의 보증도 받을 수 없다.

6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때도 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우에는 4%의 취득세율이 적용된다.

2월부터는 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이뤄지는 단지부터 한국감정원이 청약업무를 수행하게 된다.

이달 21일부터는 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며 어기면 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

거짓으로 계약을 신고할 때는 3천만원 이하의 과태료를 물어야 한다. 중개보수도 계약서에 명시하고, 거래 당사자들도 이를 확인했다는 서명을 해야 한다.

3월에는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다.

투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원·예금 잔고·전세계약서 등 객관적 증빙자료를 내야 한다.

공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시에는 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다.

지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어나 분양가상한제 주택과 투기과열지구 당첨 시에는 10년, 조정대상지역 당첨 시에는 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

신용카드로 월세 납부 가능
허위 매물 공인중개사 처벌
공모형 리츠 등 稅혜택 확대

민간 32만여가구 계획 불구
연초 물량 연기 가능성 높아
분양가 상한제 시행 등 여파
올해도 30만가구 못 미칠 듯

■ 2분기

= 지난해 뜨거운 이슈였던 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 오는 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다.

5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 경기도의 경우 과천·하남·광명의 13개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.

이달 24일부터는 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다.

5월부터는 2천만원 이하 임대소득도 지난해 귀속분부터 소득세가 과세돼 세무당국에 신고가 필수다. 다만 연 2천만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택이 가능하다.

부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.

세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스도 이르면 6월 출시된다. 월 200만원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스로 신한카드가 준비 중에 있다.

또 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 정부는 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어줬다.

■ 3분기~4분기

= 지난 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 7월에 최초로 시행될 예정이다.

도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도다.

8월부터는 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 공인중개사법 개정안이 시행된다.

민간에서만 진행하던 인터넷·모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위·과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과할 계획이다.

이 밖에도 올해 안에 공모형 리츠와 부동산펀드의 세제혜택이 확대된다.

저금리 기조 등으로 시중에 풀린 유동성이 분양시장에 유입될 경우 집값 상승의 원인으로 작용할 수 있어, 정부가 이를 막기 위해 세제혜택을 제공할 방침이다.

또 단독주택과 꼬마빌딩 등의 상속·증여세 과세표준이 기준시가에서 감정가로 변경될 예정이다.

시세 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)도 상향 조정된다.

# 숨죽인 건설사들, 공급 우려 현실화 될까

부동산114가 올해 민영아파트 분양계획을 조사한 결과, 전국 329개 사업장에서 총 32만5천879가구를 분양할 예정으로 나타났다. → 그래프 참조

올해 월별 분양예정 물량을 살펴보면 봄·가을 분양 성수기인 3월(3만4천8가구), 5월(3만9천860가구)과 10월(3만5천185가구)에 집중된다.

분기별로는 1분기 5만5천430가구, 2분기 9만6천874가구, 3분기 4만1천353가구, 4분기 6만9천330가구로 예상된다. 특히 청약시스템 이관이 예정돼 있는 연초에는 계획된 물량이 연기될 가능성이 높을 것으로 전망된다.

권역별 분양물량은 수도권 18만4천253가구, 지방 14만1천626가구다.

경기도가 9만5천171가구로 가장 많은 물량이 공급될 계획이다. 인천은 4만3천138가구, 서울은 4만5천944가구가 예정돼 있다.

지방에서는 대구가 3만55가구로 가장 많은 분양예정 물량이 조사됐다. 이어 부산(2만4천800가구)·충남(1만7천183가구)·경남(1만2천505가구) 등의 순이다.

이는 최근 5년(2015~2019년) 연평균 분양실적 (31만6천520가구)대비 약 1만 가구 많은 수준이다. 하지만 정부의 각종 부동산 규제 정책으로 지난해에 당초 계획의 70% 수준 물량만 공급됐다.

올해도 민간택지 분양가 상한제 시행 확대 등으로 건설사들이 숨죽일 것으로 관측돼 지난해처럼 30만가구 분양에 미치지 못할 가능성이 높다.

부동산 업계 관계자는 "올해 매월마다 각종 부동산 규제가 시행되는 만큼, 분양 시장에 얼마나 영향을 미칠지 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

/황준성기자 yayajoon@kyeongin.com