전세대출 규제에 '반전세 바람'… 마뜩잖은 세입자·집주인

황준성 기자

발행일 2020-01-21 제10면
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보증금 인상 가능성에 임차인 수십만원 월세 추가 방식 선택 많을듯
2주택자·9억초과 1주택 임대인도 전세에서 전환땐 '세금' 발생 부담


고가 주택자 및 다주택자에 대한 전세대출 규제 영향으로 '반전세(전세보증금+월세)'가 늘어날 것으로 전망되면서 임차인(세입자)과 임대인(집주인) 모두 부담 가중을 우려하고 있다.

전세를 반전세로 전환 시 세입자는 매월 월세를 내야 하고 집주인도 월세 수입 발생으로 주택임대사업자가 돼 주택임대소득세를 물어야 하기 때문이다.

20일 부동산 업계에 따르면 최근 전셋값 상승으로 집주인이 이사철을 맞아 보증금을 올릴 가능성이 높은데 9억원 넘는 고가 주택을 보유하거나 다주택자일 경우 전세대출을 받을 수 없고 만기 시에는 대출금을 반환해야 한다.

이에 따라 보증금을 충당하기 어려운 1주택 보유 세입자들이 보증금에 월세를 추가하는 방식을 어쩔 수 없이 선택할 것으로 부동산 업계는 전망하고 있다.

이 경우 세입자는 목돈인 전세 보증금에 더해 다달이 월세까지 부담해야 한다. 보증금에 따라 내야 하는 월세는 달라지지만 보통 1천만원 보증금 대신 월 10만원을 내는 것을 고려하면 매월 수십만원 이상의 추가 지출이 발생할 수밖에 없다.

집주인도 세입자의 반전세 전환이 달갑지만은 않다. 이미 주택임대사업자로 등록돼 있다면 큰 영향은 없다.

다만 2주택을 보유하고 1주택에 대해 전세를 내줬다면 기존에는 월세 수입이 발생하지 않아 주택임대사업자가 되지 않았지만 반전세 전환 때에는 월세 수입으로 주택임대소득세 대상을 피할 수 없다.

2018년 귀속분까지 비과세 대상이었던 2천만원 이하 주택임대소득이 2019년 귀속분부터 과세 대상이 됐기 때문이다.

또 시가 9억원 넘는 집 한 채를 보유한 사람이 자신의 집을 전세로 놓고 있다가 반전세로 돌리면 월세 수입이 발생해 당장 내년에 종합과세(세율 6∼42%)나 분리과세(14%)를 통해 주택임대소득세를 내야 한다.

더 큰 문제는 집주인이 부담해야 할 소득세를 세입자에게 전가하기 위해 보증금을 더 올릴 경우 전셋값 대란도 일어날 수 있다는 점이다. 악순환이 반복될 수 있다는 얘기다.

부동산 업계 관계자는 "최근 전셋값 상승이 심상치 않은데 전세대출 규제로 주택을 보유한 세입자들이 부담할 수 있을지 의문"이라며 "최근 들어 반전세 전환에 대한 문의도 급증한 상태"라고 말했다.

/황준성기자 yayajoon@kyeongin.com

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