[경기도 임대주택, 이대로 괜찮나·(中)]서울시의 '활성화 성공 전략'

역세권 활용·심사장벽 낮춘 서울, 공익·사익 '둘 다 챙겼다'

신지영 기자

발행일 2020-02-20 제3면
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개별심의 통합·도시관리계획 변경
지나친 혜택 의혹 '해소 장치' 마련
어려운 진입구조 설정 경기도 대조

"절차 빠르고 이익회수 방법 간단"
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수도권은 공공지원 민간임대주택이 들어설 수 있는 전국 유일한 지역으로 꼽힌다.

수요가 있어야 민간사업자가 임대사업을 벌일 수 있는데, 경기도와 서울시 정도를 제외하고 대개 '사람은 있는데 집은 없는' 상황이 발생하지 않기 때문이다.

높은 진입 장벽을 설정한 경기도는 민간임대 사업이 원활하지 않지만 서울시는 '역세권'이라는 지역 특성을 활용해 민간 임대 활성화에 나섰다.

오는 3월 서울시 양재역 인근에 지하 5층·지상 22층 규모의 민간임대 청년주택이 들어선다. 모두 379세대 중 90세대는 공공임대이고, 나머지 289세대는 사업자가 임대하는 민간임대주택이다.

지하철 3호선과 신분당선이 지나는 금싸라기 땅, 양재역 1번 출구와 불과 100m 밖에 떨어지지 않은 곳에 민간임대주택이 공급되는 것이다.

해당 주택을 건설한 민간 사업자가 사업 계획서를 제안한 건 지난해 5월이다. 서울시는 도시·건축·교통·경관·재해 등 개별적으로 받아야 하는 9개 심의를 '통합심의·승인'으로 처리했고, 제안된 사업계획에 따라 기존의 도시관리계획도 변경했다.

민간 사업자에게 지나친 혜택을 준다는 의혹을 해소하기 위한 대안도 마련했다. 바로 379세대 중 90세대의 공공임대주택이다.

예를 들어, 민간임대주택을 짓기 위해 용적률이 100%로 제한된 자연녹지를 용적률 250%로 주택을 건설할 수 있는 2종 일반주거로 변경한다고 가정하면 상향된 용적률 150%에 대한 일부 이익을 회수하는 식이다.

150% 상향된 용적률의 절반에 해당하는 75% 용적률에 다시 50%를 곱해 37.5% 면적을 산출하고, 이 면적에 해당하는 주택을 계산해 민간사업자로부터 기부채납 받는다.

결국 민간사업자가 지은 민간임대주택 건물이지만, 기부채납 받은 주택을 공공임대로 전환해 공공임대와 민간임대가 공존하는 형태가 된다. 지자체는 사업비에 대한 단 한푼의 예산투입없이 공공임대를 공급하는 방식이다.

도내 한 건축사는 "서울시는 역세권이라는 특성을 살렸기 때문에 경기도와 직접 비교할 수는 없다"면서도 "서울시는 처리 절차가 굉장히 빠르고, 민간이 가져갈 이익을 회수하는 방법도 간단해 이해하기 쉽다. 공공임대 공급이라는 공적인 목적과 민간 사업자의 적정한 이윤을 모두 보장할 수 있어 장점이 있다"고 높게 평가했다.

한편, 민간임대주택에 과도한 입지규제가 적용된다는 지적에 도 관계자는 "도가 민간임대주택에 입지규정을 둔 건 산이나 외진 곳에 덩그러니 임대주택을 짓는 불상사가 발생하지 않도록 하기 위함"이라면서 "민간임대주택 촉진지구지정 제안 56건 중 47건이 성사되지 않아 문제가 있어 보이지만, 사업자가 요건을 갖추지 못해 신청 후 취하한 사례가 포함돼 있다"고 설명했다.

/신지영기자 sjy@kyeongin.com

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