부동산시장 핀셋 규제… 추가 규제·상향 피해간 용인·성남 '변수 없었다'

황준성 기자

발행일 2020-02-21 제3면
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정부, 조정대상지역 강화 선택
처인구, 상승폭 낮아 '지정 회피'
풍선효과 발생땐 비판 직면할 듯


초고강도 규제라는 12·16 부동산 대책을 비웃듯 집값이 폭등한 수원시 등 경기 남부 지역에 정부가 추가 규제안을 내놓을 것이란 예측(2월 19일자 1면 보도)이 한치도 벗어나지 않았다.

또한 '규제→풍선효과→추가규제'라는 악순환이 반복되고 있어 한 박자 늦은 규제가 또 다른 규제를 불러오고 있다는 지적 또한 피하기 힘들 전망이다.

그동안 풍선효과로 경기 남부 지역의 집값이 급등했다는 업계의 분석이 꾸준히 쏟아져 나왔다. 하지만 국토교통부는 침묵해 왔다. 한달 전만 하더라도 풍선효과가 아니라고 발뺌했다.

그 사이 수원시 등 경기 남부 지역의 집값은 탄력을 받으며 더욱 폭등했다. 상황이 심각해지자 국토부는 뒤늦게서야 이 같은 현실을 인정하며 추가 규제를 내놨다.

정부의 뒤늦은 대책이 경기 남부 지역의 집값 상승을 견인했다는 지적도 이 때문이다. 아울러 '수용성(수원·용인·성남)'의 신조어를 만든 용인과 성남은 규제 추가나 상향을 피해 갔다. 이 역시 시장의 예측과 맞아떨어진다. → 위치도 참조

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용인의 집값 상승을 견인한 수지구와 기흥구는 이미 조정대상지역이고, 처인구는 집값 상승폭이 낮아서다.

성남의 경우에는 모두 조정지역으로 묶여 있다. 사실 경기 남부 지역의 투기수요에 대응하는데 조정대상지역 지정이 적당한 수준이라는 공감대가 형성돼 있다.

정부도 서울 외 지역을 투기과열지역 등으로 상향하는 데는 부담스러울 수 있다. 정부의 부동산 대책의 주 목적은 서울의 집값 잡기다.

다만 풍선효과로 용인 처인구와 성남의 집값이 폭등할 경우 정부가 안일하게 판단했다는 비판이 쏟아질 수 있다.

정부가 시장의 분석과 달리 후보 지역들을 규제 대상에서 제외할 때마다 여지없이 풍선효과가 발생해 왔기 때문이다. 시장은 '수용성' 다음의 풍선효과 지역으로 용인 처인구와 오산, 안성 등을 지목하고 있다.

대신 정부는 조정대상지역의 규제 강화를 선택했다. 풍선효과를 받는 추가 지역이 나올 경우 더욱 규제를 강화할 수 있다는 경고를 하고 있는 셈이다.

앞으로 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 기존 60%에서 50%로 강화된다. 특히 9억원 초과분은 30%가 적용된다.

또 조정대상지역 내 1가구는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있었지만 앞으로는 2년 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입까지 해야 한다. 전매도 조정대상지역은 모두 소유권이전 등기일까지 할 수 없다.

/황준성기자 yayajoon@kyeongin.com

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