[이슈&스토리]2·20 대책 1주일도 안돼 들썩이는 아파트값

19번의 정부 규제에도 결국 돈버는 부동산 투자… 동네만 바꾸는 불패신화

황준성 기자

발행일 2020-02-28 제12면
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수원·안양 등 올 들어 경기 남부 급부상
추가조정지역 지정·담보대출 제한 불구
온라인·SNS, 안산·군포 다음 타깃 공유
안시성·김부검 신조어 만들며 상승 유도


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정부는 지난 20일 풍선효과로 집값이 폭등한 수원과 안양, 의왕을 조정지역으로 묶는 부동산 규제를 내놨다.

 

풍선효과가 발생할 경우 규제로 묶는 과열 억제 정책이 이번에도 단행된 것이다. 

 

이번 2·20 부동산 규제까지 정부는 과열된 부동산 시장을 진화하기 위해 매번 '규제→풍선 효과→추가 규제'하는 대안만 제시했다. 

 

현 정부 들어서 19번이나 나온 부동산 규제 정책의 큰 틀은 이 구조에서 벗어나지 않았다. 하지만 부동산 시장 과열은 진화는커녕 지역을 옮겨가며 더 뜨겁게 이어지고 있다.

 

게다가 서울 집값 안정을 위해 정책을 내놓을 때마다 그 풍선효과는 항상 인접한 경기도로 고스란히 퍼지고 있다. 

 

서울을 규제하니 과천과 성남이, 과천과 성남을 억제하자 인접한 광명과 하남이, 또 이 지역을 누르니 수원과 용인, 의왕, 안양으로 풍선효과가 발생하는 사실상 '두더지 게임'과 같다. 

 

그럼에도 정부는 이번 2·20 대책으로 과열된 수원과 의왕, 안양 등 경기남부 지역의 아파트값 오름세가 꺾일 것을 기대 중이다. 

 

항상 엇나갔는데도 기대는 변치 않고 있다. 하지만 이번 기대도 수포로 돌아갈 공산이 벌써부터 예견되고 있다. 

 

2·20 대책이 발표된 지 일주일도 채 안 돼 이제는 안산과 군포, 시흥, 부천 등의 아파트값이 꿈틀거리고 있기 때문이다

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# 2·20 대책은 왜 나왔나


2·20 부동산 대책의 가장 큰 골자는 수원과 의왕, 안양(수의안) 등 경기남부 지역의 집값을 잡는 것이다. 경기도의 아파트값 상승률이 올해 들어 대폭 뛰었기 때문이다. → 표·그래픽 참조

이를 위해 국토교통부는 크게 두 가지의 규제를 더했다. 추가 조정지역 지정과 조정지역에 대한 주택담보대출 규제 강화다.

먼저 수원시 영통구와 권선구, 장안구, 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상으로 포함했다. 이로 인해 수원과 안양, 의왕은 모든 지역이 규제대상이 됐다. 

 

또 경기도는 과천, 성남, 하남, 고양(7개 지구), 남양주(별내·다산동), 화성 동탄2신도시, 광명, 구리, 안양 동안·만안구, 수원 광교지구, 용인 수지·기흥구, 수원 팔달·영통·권선·장안구로 조정지역이 확대됐다.

아울러 정부는 조정지역에 대한 분양권 전매를 기존 6개월(민간택지 기준, 공공택지 1년)에서 소유권 이전 등기일로 강화했다. 사실상 전매를 막았다. 

 

청약이 뜨거운 지역에서 주로 부동산 과열이 일어나자 투기성 청약을 막기 위해 전매를 차단한 것으로 풀이된다.

실제로 지난해 12·16대책 이후 올해 집값 상승 폭이 가장 높은 수원의 경우 지난 19일 진행된 '매교역 푸르지오 SK뷰(1천74가구, 특별공급 제외)' 청약 모집에 15만6천505명이 몰렸다.

 

1순위 평균 청약 경쟁률은 145.7대 1을 기록했다. 앞서 지난해 12월 분양한 '힐스테이트 푸르지오 수원' 청약에도 7만4천519명이 몰려 평균 78.35대 1 경쟁률을 보였다.

또한 조정지역의 주택담보대출비율(LTV)을 기존 60%에서 50% 강화했고, 9억원 초과분은 30%로 제한했다.

다만 서민 실수요자의 반발을 막기 위해 무주택세대주, 주택 가격 5억원 이하, 부부합산 연 소득 6천만원 이하(생애 최초 구입자 7천만원)의 요건을 모두 충족할 경우 LTV가산 10%를 적용해 기존과 같이 대출을 받을 수 있게 했다. 

 

그럼에도 반발은 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 맞벌이 부부의 경우 웬만해서 연소득이 6천만원을 넘기 때문이다.

이와 함께 1주택 세대의 주택담보대출 시 요건을 높여, 기존 주택 2년 이내 처분에서 2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 의무 전입으로 변경했다. 투기성 매입을 막기 위한 조치다.

광교 중흥S클래스 고층 아파트 단지6
수원 지역의 집값 상승으로 광교에서 10억 클럽을 가입한 아파트들이 대거 등장하고 있다. 특히 광교 중흥S클래스의 경우 KB부동산이 조사하는 전국 상위 50개 아파트에 수원 지역 처음으로 이름을 올리며 '대장주'로 떠올랐다. 사진은 중흥S클래스가 위치한 광교 일대. /경인일보DB

3기신도시 보상으로 더 커진 유동성 자금
DLS·라임사태 탓 또 주택시장으로 몰려
"타 투자처 발굴 안되면 단기효과 그칠것"

# 2·20 대책 일주일, 벌써부터 나타나는 부작용


하지만 정부의 의도와 달리 일주일도 채 안 돼 풍선효과 등의 부작용이 일고 있다. 규제지역을 피해 유동성 자금이 타 지역으로 옮겨가고 있어서다.

이미 부동산 관련 온라인 커뮤니티와 카카오톡 단체 대화방 등에서는 다음 풍선효과 지역 후보지가 공유되고 있다. 정부의 2·20 대책 발표 이후 또다시 유동자금이 비규제지역을 찾아 발 빠르게 움직이는 셈이다.

현재 거론되는 지역은 안산, 군포, 시흥, 부천 등 경기 서남부다. 이들 지역 부동산에는 최근 들어 매수 문의전화가 빗발치고 있다.

군포 소재의 부동산들은 매물 품귀 현상이 벌어져 매수자들이 물건도 보지 않고 계약금부터 보내고 있다고 입을 모은다. 특히 2·20 대책 이후 매수세가 커져 기존 매도 물량마저 거둬지는 추세다.

안산에 있는 부동산들도 2·20대책 발표 이후 확실히 분위기가 더 뜨거워졌고 특히 소사~원시선 라인인 선부역과 성포역, 초지역 등 신안산선 예정지 인근의 물건을 찾는 외지인들이 크게 늘었다고 말한다.

일각에서는 집값 상승을 유도하기 위해 거주 지역이 포함된 신조어를 만들고 있다. 

 

'안시성(안성·시흥·화성)', '김부검(김포·부천·검단)', '오동평(오산·동탄·평택)', '남산광(남양주·산본·광명)' 등이 대표적인 사례다. '수용성'이 신조어로 집값 상승이 견인됐던 터라 비슷한 효과를 기대하고 있다. 

 

기존에 발표된 교통 개선 대책 외에는 특별한 호재가 없지만, 현재로서는 마땅한 투자처도 없어 갈길 잃은 유동성 자금을 선점하려고 하는 것이다.

이는 집값 거품 외에도 거래 중단에 따른 실수요자들 주택난, 전세난 및 전세난민 등의 문제를 초래할 수 있다.

집값 상승이 두드러진 수원 영통구의 경우도 전셋값도 두 달 새 5% 넘게 뛰었다. 용인 수지구와 기흥구도 각각 5%, 4.5%가량의 변동률을 보였다. 

 

경기도 내 전셋값도 계속 상승하며 지난해 12월 16일 이후 1.43% 올랐다. 경기도 전체의 전셋값이 이처럼 오름세가 이어진 것은 지난 2015년 전세대란 이후 처음이다.

결국 기존에 살던 전세세입자 등 도민들은 높아진 보증금에 삶의 터전을 옮겨야 할 형편에 직면할 수밖에 없다.

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# 반복되는 풍선효과, 넘치는 유동성 자금 부동산밖에 갈 곳 없다


정부가 과열된 부동산을 막기 위해 숱하게 규제를 내놓았음에도 풍선효과가 반복되는 이유는 무엇일까. 

 

전문가들은 유동성 자금은 넘쳐나는데 마땅한 투자처가 없기 때문으로 보고 있다.

국내 주식 시장은 오름세 속에서 변동이 큰 등락을 반복하고 있다. 최근에는 코로나19 확산으로 리스크도 커졌다.

하지만 부동산은 꾸준히 오르고 있다. 부동산에 투자하면 결국은 돈을 번다는 말들도 이 때문이다.

게다가 문제는 정부가 3기 신도시 조성으로 올해부터 최대 60조원가량의 토지보상금을 순차적으로 지급할 것이라는 점이다. 유동성 자금이 더욱 넘쳐날 것이란 얘기다. 

 

갈 곳 없는 유동성 자금이 다시 부동산으로 몰려 집값 상승세를 더욱 끌어올릴 것으로 부동산 투자자들은 보고 있다.

정부가 대토보상과 리츠를 확대하려고 하지만 대부분 보상자들은 현금을 원하고, 이 자금을 부동산 매입으로 쓸 가능성이 높다. 다시 말하자면 반복되는 풍선효과를 막기 위해서는 규제에 규제를 추가하는 것보다는 다양한 투자처가 발굴돼야 한다는 소리다.

사실 그동안 은행들은 정부의 느슨한 감시망을 통해 무분별하게 외환파생상품(키코)과 파생결합증권(DLS), 라임자산운용(라임) 사모펀드를 팔면서 수십조원의 손실로 수많은 투자자들을 울렸다.

 

결국 부동산 투자를 정답으로 여기는 것도 펀드나 증권 투자에 대한 정부의 안일하고 느슨한 감시도 한몫한 셈이다.

부동산 업계 관계자는 "부동산 대책에 만성이 되면서 단기간 만들어진 처방전의 효능 기간이 점점 단축되고 있다"며 "다양한 투자처가 발굴되지 않는 한 결국 유동성 자금은 계속 부동산으로 흘러갈 것이고, 정부의 대책 효과도 떨어질 것"이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "현재의 정책 추세로는 화성, 동탄, 오산, 평택 등으로 또다른 풍선효과가 발생할 수밖에 없다"며 "2·20 대책의 효과도 불과 2~3개월에 그칠 것"이라고 내다봤다.

/황준성기자 yayajoon@kyeongin.com 일러스트/성옥희기자 okie@kyeongin.com


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