[생활법무카페] 임차권 등기의 종류

서정우 경기중앙지방법무사회 시흥지부 법무사

임차인은 주민등록의 전입(사업자등록)과 임대차계약서 확정일자를 받음으로써 임차권 보호를 받지만 잠시동안 점유를 이탈하거나 주민등록을 퇴거하면 대항력과 우선변제권이 사라진다. 따라서 안전한 권리보호를 위하여 구체적 사정에 부합하는 임차권등기를 할 필요가 있다.

1) 민법상 임차권등기, 민법 제621조(임대차의 등기)= 이 등기는 주택임차인이든 상가나 기타 토지나 건물의 임차인이든 자격에 제한이 없으나 대항력과 우선변제권이 생기는 것은 등기가 마쳐진 때에 비로소 효력이 생기고 경매절차에서 임차권등기가 말소되는 경우도 있으므로 주택임대차보호법 등에 의한 보호조건을 동시에 갖출 필요가 있다.

2) 임차권등기명령에 의한 등기, 주택임대차법 제3조3과 상가건물임대차법 제6조= 임대차가 종료 후에 보증금을 반환받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임대인에게 송달되면(실무상으로는 임차권등기명령에 의한 등기 종료) 그 이후에는 원래의 대항력과 우선변제권이 유지된다. 그러나 임차권등기없이 주민등록을 이전한 후에도 임차권등기명령에 의한 등기가 가능하나 이 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권의 순위는 인정되지 않고 임차권등기가 마쳐진 때부터 보호받게 됨을 유의하여야 한다.



3) 임대인의 협조에 의한 임차권등기명령 형식의 임차권등기, 주택임대차법 3조4와 상가건물임대차법 제7조= 주택임대차법 3조3과 3조4 ②항 등(상가건물임대차법 제7조)에 의한 민법 제621조(임대차의 등기)에 따른 주택(상가)임대차등기는 등기한 때로부터 대항력과 우선변제권이 생기므로 임대인의 협조가 있으면 임차권등기명령 형식의 임차권등기를 하게 함으로써 임차인을 보호하게 한 것이다.

임차권등기명령에 의한 등기를 하지 않고 퇴거한 경우의 임차권등기명령신청을 할 수 있다. 그러나 이때는 민법 제621조 임차권등기와 마찬가지로 임차권등기명령에 의한 등기가 완료된 후부터 대항력과 우선변제권이 인정된다.

/서정우 경기중앙지방법무사회 시흥지부 법무사