외국인 소유 주택은 ‘10만216호’

과반이 교포… 수익성 중점 투자

매물 줄고 임대차시장 불안해져

‘국내 거주 여부’ 차이 둘 필요성

‘전체 주택 0.52%’ 안정될지 의문

외국인이 국내 부동산을 취득하는 경우가 꾸준히 증가하면서 이를 규제할 필요가 있다는 여론이 확산되고 있다. 결국 국회나 서울시에서는 규제강화, 관리 철저 등의 칼을 빼들고 있다. 외국인과 내국인에 대한 역차별, 중국 부동산 취득과의 역차별 등의 문제가 있기 때문이다. 외국인의 국내 부동산 취득 관련 제도는 1961년 ‘외국인토지법’이 제정되어 허가제로 운영되었고, 1998년 6월 법의 개정을 통하여 신고제로 전환되었다. 이는 선진국들의 토지시장 개방 흐름과 IMF 외환위기로 인하여 외국자본을 유치할 필요성이 대두되었기 때문이다. 이후 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’로 통합되면서 폐지되었다. 현재 외국인은 국내 부동산을 취득하고자 할 때 군사시설보호구역, 생태·경관보전지역, 문화재보호구역 등의 토지를 제외하고는 내국인과 마찬가지로 규모나 목적 등에 관계없이 신고만으로 취득할 수 있다.

국토교통부의 발표 자료에 따르면 외국인 소유 주택은 2024년 12월 말 기준으로 10만216호이고, 국적별로는 중국(56%), 미국(21.9%), 캐나다(6.3%), 대만(3.3%), 호주(1.9%) 순으로 나타나고 있다. 지역별 외국인의 소유 주택은 경기도가 3만9천144가구로 가장 많고, 서울 2만3천741가구, 인천 9천983가구 순이다. 유형별로는 아파트 등 공동주택이 9만1천518가구로 전체의 91.3%이고, 다세대·연립주택이 3만864가구(30.8%), 단독주택은 8천698가구(8.7%)다.

그런데 여기서 외국인이라 함은 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인, 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체 등을 말하는데 2024년 말 기준으로 국내에 토지를 보유한 순수 외국인은 10.5%이고, 55.7%는 교포인 것으로 나타났다. 이는 교포인 한국인을 외국인으로 취급해야 하는지에 대한 논란의 소지도 있다.

그러나 외국인의 국내 부동산투자는 단기적인 수익성에 중점을 두기 때문에 주택매물의 감소, 임대차시장의 불안 등으로 이어지고 있고, 이는 우리나라 부동산시장의 급등이나 투자수익의 국외유출 등의 문제가 발생하기 때문에 논란이 되고 있는 것이다. 외국인이 국내의 부동산을 취득하는 것은 긍정적인 측면도 있고 부정적 측면도 있다. 글로벌 경제구조에서 외국인의 투자를 무조건 규제하는 것도 문제가 있고 부동산투기나 내국인의 주거권을 방치하기도 어렵다. 따라서 외국인의 국내 부동산취득에 대하여 복합적 측면을 고려하여 제도를 개선할 필요가 있다.

첫째, 국내 거주 외국인과 비거주 외국인에 대한 차별이 필요하다. 일정 기간 국내에 거주하고 있는 외국인과 달리 비거주 외국인에게는 싱가포르의 사전 구입 승인제도, 호주의 외국인투자심의위원회 승인제도와 기존주택 취득금지, 뉴질랜드의 주거용 부동산 취득 제한제도와 해외투자청 승인, 비거주 외국인은 신축주택 이외의 주택구입 금지 등의 제도를 참고하여 비거주 외국인이 주거용 부동산을 취득할 때 일정한 규제가 필요하다.

둘째, 외국인이 국내의 부동산을 취득할 때 취득세를 중과하는 방안이 필요하다. 싱가포르의 취득세 20% 추가제도, 홍콩 비영주권자 주거용 부동산 취득세 30%, 캐나다 브리티시 컬럼비아주의 취득세 20% 부과, 호주의 연간 공실 요금 부과 등의 제도를 참고하여 외국인의 주거용 부동산 취득에 대한 부담을 높이는 방안을 마련할 필요가 있다. 다만, 상호주의의 원칙이나 OECD 모델조세협약, 우리가 체결한 조약 등에 대한 검토가 선행되어야 한다.

이와 같은 조치가 이루어지더라도 국내 부동산시장이 안정된다는 보장은 없다. 왜냐하면 외국인이 소유한 주택은 전체 주택의 0.52% 정도이고, 보유 토지는 전 국토의 0.26% 수준이기 때문이다. 결국 외국인의 수요보다는 거시경제의 흐름, 국내 경제의 흐름, 수요와 공급의 불균형 등이 집값 불안의 원인이기 때문이다. 그러나 기본적으로 외국인의 국내 부동산 취득에 대하여 국가별, 지역별, 용도별, 인적사항 등에 대한 상세한 데이터를 수집하여 관리할 필요가 있다. 그리고 글로벌 경제시대에 외국자본의 이동을 원천적으로 막기는 어렵기 때문에 이에 대한 대응방안을 마련하고 수집한 데이터를 관리하는 능력을 갖추어야 할 것이다.

/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수

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