경매로 건물을 낙찰받은 경우에 제시외 건물이 있으면 이를 양성화하여 등기하지 않으면 금융권의 대출을 받을 수도 없고 경우에 따라서는 행정관청으로부터 원상회복명령이나 이행강제금이나 형사처벌의 대상이 될 수 있다. 일반매매에서도 등기되지 않은 무허가 건물이 있으면 같은 주의가 필요하다.
낙찰받은 제시외 건물의 등기 방법과 양성화 방법은 다음과 같이 정리할 수 있다. 제시외 건물은 주로 건물 등기부에 등재되지 않은 무허가건물, 증축 건물, 임시 건물 등이 여기에 해당된다. 예외적으로 건축물대장이 만들어졌으나 아직 보존등기내지 증축등기가 되지 않은 경우에는 소유권이전등기 촉탁시에 대위 보존·(증축)등기가 가능하므로 검토대상이 아니다.
제시외 건물은 양성화가 가능한 건물과 그렇지 못한 건물로 나누어 검토할 수 있다. 우선 양성화가 가능한 제시외 건물은 건축법상 용적률, 건폐율 등과 용도지구와 용도구역 등에 적법한 경우 다음과 같은 절차를 밟아서 양성화와 등기절차를 밟게 된다. 이는 토지이용확인원과 건축법시행령과 지자체 조례로 확인할 수 있다.
도시지역 내 양성화 방법(무허가 건물 정식화)은 ‘건축법’에 따른 위반건축물 시정 및 이행강제금으로 진행된다. 우선 지자체 건축과에 건축물대장 등재 요청후 위반 사항 확인, 이행강제금 부과, 구조·용도 등에 따라 철거 또는 보완 요구, 건축물대장 작성(건축물대장은 본 건물이 있는 경우 부속건물로 증축등기를 할 수도 있고 별도의 건물로 따로 등기를 하는 경우도 있다) 등의 순이다.
경매목적물에 양성화가 불가능한 제시외 건물이 있으면 매수하기 전 또는 입찰 전에 해당 지방자치 단체 건축과에서 ‘위반건축물 정비 기준’을 확인하는 것이 필수적이다. 이 경우 이행강제금 등 손해를 감수하면서 버티다가 양성화 특별조치 때 양성화하는 경우도 있으나 양성화 가능성은 유동적이어서 때로는 미리 위반부분을 철거하는 것이 이익이 될 수도 있다.
/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
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