랜드마크 건립사업 관련 구리도시공사와 기존 민간사업자가 ‘현재시세 매각’에 대한 견해 차이로 법정다툼(7월21일자 8면 보도)을 벌이는 가운데, 2022년 지방재정 중앙투자심사에서 ‘현재시세’를 요구한 것은 분양이 가능한 영리목적 사업에 2년 전 감정평가 가격을 제시한 것이 부적절하다는 판단에 따른 것으로 보인다.
지방재정 중앙투자심사(이하 중투심)를 담당하는 행정안전부 재정정책과는 랜드마크 건립사업 관련 2022년 1회 중투심에서 ‘사업부지 매각 시 현재의 시세로 매각할 수 있도록 방안 마련’을 요구한 것은 “중투심 자료에 담긴 606억원이 낮으니까 (감정평가를) 다시 하라는 취지”라고 최근 답했다.
이어 ‘지방재정투자심사 및 타당성 조사 운영기준’(이하 운영기준)과 ‘지방재정투자사업 타당성조사 수행을 위한 일반지침연구’(이하 지침연구)를 기준 자료로 제시했다.
담당 사무관은 “현재시세란 운영기준을 보면 보상비 산정 시에는 첫번째 감정평가, 두번째 사업부지와 접해있는 동일지목의 실거래가나 유사사례 관련 규정, 세번째 공시지가 지목별 배당비율 순으로 산정하도록 하고 있다. 지침연구에서도 용지 보상비는 첫번째 전문감정평가사를 이용해서 토지의 감정평가 자료를 활용하고 두번째 감정평가 자료가 부재할 시에 주변의 보상 자료를 활용하도록 안내하고 있다”고 설명했다.
랜드마크 건립사업이 중투심을 받을 당시 도시공사는 토지매매가격을 토지감정가 606억원에 취득세와 보유세를 합쳐 632억7천만원으로 제시했다. 토지감정가 606억원은 2020년 5월 민간사업자 공모 당시 공모지침서에 담긴 가격이다.
지침연구에는 토지매입비 추정방법으로 ‘용지보상비를 추정하는 가장 정확한 방법은 직접 감정평가를 실시하는 것임’이라면서 ‘다만 감정평가 시점이 1년 이상 됐거나 평가자료에 대한 적정성이 확보되지 않는다면 한국부동산원 등에 의뢰해 확인할 필요가 있다’고 적혀 있다. 중투심은 2022년 심사에서 2020년 5월 이전의 감정평가 가격을 제시한 것이 ‘부적절’하다고 지적한 셈이다.
중투심이 ‘현재시세’를 요구한 데는 감정평가 가격에만 의존한 것을 문제 삼은 것으로 보인다는 의견도 있다. 지방도시공사 사장으로 재직했던 한 전문가는 당시 민간사업자 공모지침서 자체가 ‘미숙하다’고 평가했다.
그는 “2020년 5월11일 구리도시공사의 ‘구리 랜드마크타워 건립사업 민간사업자 공모지침서’ 9조가 프로젝트 회사에게 606억원으로 토지를 수의계약하도록 하고 있다. 사업계획서 평가에서도 토지가격에 경쟁을 붙이고 있지 않다”면서 “중투심이 도시지원시설도 아닌 분양사업이 가능한 영리목적의 사업에서 토지가격을 감정가격으로만 계약한 것이 부적절하다고 보았을 것이다. 판교 알파돔 사업처럼 이런 부류의 사업은 보통 토지가격에도 배점을 붙여 경쟁한다”고 지적했다.
도시공사는 중투심 이후 기존 민간사업자인 국민은행 컨소시엄 측에 토지가격으로 중투심보다 652억원을 인상한 1천258억원을 제시했다. 이보다 앞서 도시공사는 재감정에 나서 토지가를 740억원으로 책정한 바 있다. 재감정을 했지만 이를 채택하지 않았다.
도시공사는 민간사업자에게 전달한 사업협약 해지 종료 통지서에서 1천258억원에 대해 “주변 토지 매매실례를 근거로 사업부지 현재시세 금액을 산정했다”고 밝힌 바 있다.
감정평가 대신 토지매매실례를 근거로 한 데 대해 행안부 중앙 투자심사 조건사항을 엄격하게 이행한 것이라고 강조했다.
도시공사는 “감정평가는 중투심 과정에서 충분히 검토됐을 것”이라며 “현재시세의 현실화는 기초금액을 산정하는 감정평가에 의한 방식이 아닌 실제 거래 사례 적용이 타당하다고 본다”고 답했다. 이어 “지난 4월 가처분 소송에서 서울중앙지방법원도 1천258억원으로 산정한 판단이 특별히 부당하거나 위법하다고 단정할 수 없다고 판결한 바 있다”면서 “지방공기업으로서 공익성과 함께 수익성도 반드시 고려해야 하는 중요한 요인임을 인지해달라”고 말했다.
구리/권순정기자 sj@kyeongin.com
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