이번 규제로 수도권 매매가 ‘주춤’
급등 요인 많아 ‘효과 지속성’ 걱정
명목화폐 제도 ‘통화량’ 매년 증가
건축비 상승·신규 아파트 공급 감소
정부 바람대로 시장 움직일지 미지수
새로운 정부가 출범하면서 서울의 집값이 불안하자 지난 6월27일 신속하게 부동산대책을 발표하였다. 주택담보대출을 6억원으로 제한하는 조치이다. 예전에도 집값이 상승할 때 정부에서는 항상 집값안정 대책을 발표하면서 가격을 안정시킨다고 호언장담을 하였다. 그런데 지나고 보면 집값은 항상 우상향하였다.
물론 6·27 대출규제정책의 효과로 서울과 경기도의 아파트 매매가격 상승세가 주춤하고 있다. 당분간 부동산 시장 참여자의 관망 심리가 반영되어 집값안정의 기조를 유지할 것으로 보인다. 그런데 언제까지 이 효과가 지속될지 걱정이 앞선다. 장기적으로 집값이 안정되어 서민들이 누구나 내 집을 마련하고, 부동산시장이 정상화되어 국가경제도 활성화되었으면 하는 바람이다. 하지만 집값이 급등할 수 있는 요인이 너무 많아서 걱정이다.
첫째, 통화량이 증가하고 있다. 모든 국가의 통화량은 금본위 제도가 아니라 명목화폐(Fiat Money)제도로 운영되고 있다. 금보유량을 기준으로 화폐를 발행하는 것이 아니라 어떤 가치 있는 것과 전혀 관계가 없이 특정 공장에서 발행되는 통화제도를 채택하고 있다. 통계를 들먹이지 않아도 우리나라의 통화량도 매년 증가하고 있다. 이러한 통화량 증가는 국가경제 활성화, 재정적자의 해결, 사회간접자본 투자, 코로나19 재난지원금, 정부의 민생회복 지원금 등이 그 원인이다. 그리고 시중은행이 제공하는 개인과 기업에 대출해주는 금액도 합해져서 통화량은 끊임없이 증가한다. 이러한 통화량의 증가는 물가의 상승을 가져오는데 자금은 일반적으로 소비재보다는 자산시장으로 유입된다. 즉, 주식이나 부동산으로 유입되어 자산가격의 상승을 가져온다. 또한 통화량의 증가는 ‘부의 불평등을 심화시킨다’는 것이 일반적 경제이론이다. 풀린 돈을 먼저 확보한 사람은 가격이 싼 자산을 매수하고 풀린 돈을 나중에 확보하거나 아예 확보하지 못한 사람은 가격이 오른 자산을 구입하기 때문에 손실을 본다. 이로 인하여 불평등이 심화된다.
둘째, 건축비가 상승하고 있다. 건축비는 코로나19, 무역전쟁 등 글로벌경제의 붕괴로 지난 3년간 57% 상승하였다. 부동산R114에서 발표한 자료에 따르면 전국 아파트의 평균 분양가는 2025년 6월 기준으로 3.3㎡당 1천963만원인데 지난해 6월 기준 1천848만원보다 6.2%인 115만원 정도 상승하였다. 10년 전인 2015년의 1천23만원과 비교하면 2배 정도 상승하였다. 내년에도 이러한 상승기조는 이어질 것으로 보인다. 왜냐하면 중대재해법 시행에 따른 인력투입 수의 증가 및 인건비 상승, 녹색건축물 인증, 층간소음 해결문제, 건설공사 표준품셈 개정안 등이 본격적으로 시행되기 때문이다. 또한 소득수준의 향상으로 주택품질에 대한 소비자들의 눈높이는 높아지기 때문에 고품질의 주택을 건설하기 위한 비용의 증가도 필연적이다.
셋째, 신규아파트의 공급량이 감소하고 있다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 입주물량은 2024년 36만, 2025년 26만, 2026년 15만, 2027년 17만 정도로 예상하고 있다. 전국 주택 인허가 물량도 급격하게 감소하고 있다. 신축 아파트 공사 기간이 2~3년인 점을 고려하면 입주 물량이 당분간 감소할 수밖에 없다. 도심공급의 핵심인 재건축도 상당히 어려워질 것으로 보인다. 제1기 신도시처럼 특별법의 제정을 통하여 용적률을 최대한으로 허용하지 않으면 극히 일부만 재건축이 될 가능성이 크다. 왜냐하면 공사비 급등에 따른 조합원 분담금의 증가, 재건축초과이익환수제의 시행에 따른 금전적 부담 등이 발목을 잡기 때문이다.
최근 정부는 주식시장을 육성하여 부동산을 대체하는 투자 수단으로 삼겠다고 ‘2025 세제 개편안’도 마련하였다. 그러나 정부의 바람대로 시장이 움직여 줄지는 미지수이다. 역대 정부에서도 주택가격 안정, 부동산투기 근절을 위하여 다양한 부동산대책을 시행하였으나 집값을 잡는데 실패하였다. 이는 진단을 소홀히 했기 때문이다. 전술한 원인들을 제거하는데 초점을 맞추어 역대 정부의 실패를 반복하지 않았으면 하는 바람이다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
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