6·27대책 후 서울 주간 상승폭 둔화
수요층 관점서 ‘효과 지속’ 결정돼
매매가 상승에 49%·하락 13% 답변
한강벨트 중심 신고가 경신 주요인
전세의 월세화 가속 전망, 고민 커져
6·27대책 발표 후 서울지역의 주간 상승폭이 크게 둔화된 모습이다. 대책 전에는 부동산R114를 포함한 시세 조사 기관 3사(한국부동산원, KB국민은행 등)의 서울 아파트 주간 변동률이 0.40~0.50% 수준으로 높았지만, 최근 1~2주 조사에서는 0.10~0.15% 수준으로 줄었다.
역대급 대출 규제로 평가되는 6·27대책 효과가 주효하게 작동했다고 평가된다. 다만 시세 변동률 해석상 주의도 요구된다. 상승폭이 둔화됐다는 의미가 약세 전환을 의미하는 것이 아니기 때문이다. 과거 정부의 수요 억제 대책 효과의 지속 기간이 3~4개월 수준에 그쳤던 점을 반추해 볼 필요가 있다. 즉 시장에 내성이 더 쌓이기 전에 대출과 세금, 공급, 제도 등이 총망라된 부동산 종합 대책 마련을 서두를 필요가 있다. 다만 정책 효과는 시장, 즉 수요층 관점에서 결정된다는 점을 고려한다면 수요자의 인식 기반 위에서의 대책 마련을 고민해야 하겠다.
최근 부동산R114가 전국 961명을 대상으로 ‘2025년 하반기 주택시장전망’ 설문조사를 실시했다. 조사 결과 응답자의 절반인 49%가 2025년 하반기에 주택 매매 가격이 오를 것으로 전망했다. 이는 2021년 하반기 전망 조사에서 상승 전망이 62%를 기록한 이후 4년 만에 가장 높은 수치다. 직전 조사 대비 상승 전망은 17%p 늘어났지만, 하락 응답은 12%p 줄면서 13% 수준에 그쳤다. 임대차 가격에 대한 답변도 상승 전망이 하락 전망을 4~8배 압도했다. 전세가격은 상승 응답이 47.66%, 하락 응답이 10.82%로 상승 비중이 4.4배 더 많다. 월세가격 전망은 상승 응답이 50.36%, 하락 응답이 6.14%로 8.2배나 더 많았다. 최근 수도권을 중심으로 전세물건 부족 현상이 심화되는 것은 물론 대출규제 강화로 전세의 월세화가 동반돼 신축 공급이 부족한 아파트 시장을 중심으로 전·월세 가격의 추세적 상승이 예상되고 있다.
매매가격 상승 응답자의 다수는 ‘핵심지역의 아파트 가격 상승(32.70%)’을 이유로 선택했다. 상반기 새 정부가 들어서고 서울 고가 아파트와 한강벨트 지역을 중심으로 거래량이 늘고 신고가를 경신하면서 수요층의 주택 매수 심리가 개선됐기 때문으로 해석된다. 그 다음으로는 ‘기준 금리 추가 인하 가능성(13.59%)’을 주요 이유로 선택했다. 반면, 매매 가격이 하락할 것으로 전망한 응답자 10명 중 3명은 ‘대출 규제로 매수세 약화(34.15%)’를 이유로 선택했다. 지난해 하반기부터 본격화된 대출 규제 강화 조치가 새 정부의 6·27대책 발표와 스트레스DSR 3단계 도입 등으로 주택담보대출 승인을 받기가 쉽지 않은 환경에 처했기 때문이다. 그 다음 하락 요인으로 경기 침체 가능성(25.20%), 대출 금리 부담 영향(7.32%) 등이 뒤를 이었다.
한편 소비자들은 하반기 부동산 시장 핵심 변수로 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(18.42%)’과 ‘대출, 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부(16.55%)’를 1순위와 2순위로 꼽았다. 장기간 1순위로 꼽히던 기준금리와 관련된 이슈들이 상대적으로 뒤로 밀리면서 대외 경제여건과 대출, 세금 등의 부동산 규제 환경 이슈들이 선두로 부상했다. 특히 새 정부 출범으로 대출과 세금에서의 정책 기조에서 급격한 변화가 예상된다. 그 외 주요 변수로는 한국은행 기준금리 동결 및 인하 여부(14.67%), 새 정부의 대규모 주택공급(택지개발) 정책(13.84%) 등이 꼽혔다. 이르면 8월 중 정부의 공급대책 발표가 예고된 가운데 현재 가장 확실한 전망은 대출규제 영향으로 전세의 월세화가 가속화될 것이라는 점이다. 따라서 향후 수요층은 내 집과 남의 집 사이에서 본인의 자산과 소득 수준을 고려한 합리적 선택들이 요구된다. 지난 정부부터 현재 정부까지 공급 축소 경향과 공사비에서 촉발된 인플레이션에 이슈들이 해소되지 못한 상황이어서 무주택 수요자에게는 고민이 커질 수밖에 없는 하반기로 평가된다.
/윤지해 부동산R114 리서치랩장
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