미분양 쌓이는데… 과잉 공급 vs 사이클 필요론 ‘술렁’

9·7 부동산 정책에 경기도 혼란

경기도 미분양 1만513가구… 외곽 집중

역차별 우려·집값 안정효과는 의문

조기착공 시 매입 확약 등 안전장치

정부가 135만가구 공급을 약속했다. 과잉 공급 우려와 공급 사이클 필요론이 맞부딪히며 경기도 부동산 시장이 술렁이고 있는 상황이다. 사진은 경기도내 한 아파트 단지 전경. /경인일보DB

미분양 아파트 매물은 쌓이는데 정부는 다시 135만가구 공급을 약속했다. 과잉 공급 우려와 공급 사이클 필요론이 맞부딪히며 경기도 부동산 시장이 술렁이고 있다.

14일 국토교통부와 경기도의 ‘미분양주택현황보고’에 따르면 7월 기준 도내 미분양주택은 1만513가구다.

이중 평택이 3천482가구로 가장 많고 양주(1천642가구), 이천(1천190가구) 등이 뒤를 이었다. 도내 미분양주택은 지난 1월 1만5천135가구로 정점을 찍은 뒤 감소세를 보였지만 여전히 1만 가구 선을 웃돌고 있다.

그러나 9·7 부동산 공급 대책 발표 이후 정부가 2030년까지 1기 신도시 노후 도심 등 수도권에 135만 가구 이상 착공 계획을 밝히자 미분양주택이 많은 지자체를 중심으로 적체 해소에 악영향을 끼치는 것이 아니냐는 불만이 제기되고 있다. 특히 평택·양주 등 외곽 지역은 이미 미분양이 많은데도 수도권 전체가 동일 규제를 적용받으면서 역차별을 겪는다는 지적도 나온다. 앞서 대한건설정책연구원은 지난 4월 보고서에서 경기도는 지역별 부동산 여건이 다른데도 대출 금리가 높게 묶여 있어 악성 미분양 해소에 어려움이 있다고 분석한 바 있다.

상황이 이렇자 정부의 9·7대책은 결과적으로 부동산 수요가 높은 지역의 집값 쏠림 현상만 강화한다는 비판을 받는다. 마강래 중앙대 도시계획부동산학 교수는 “노후 도심에 정비 사업 등으로 공급이 또다시 집중되면 해당 지역의 입지 우위만 확인시켜줄 뿐 집값 안정 효과는 없다”며 “수도권 외곽의 미분양 지역에 인프라와 일자리를 보강해 수요를 분산시키는 것이 더 시급하다”고 지적했다.

반면 일시적인 부동산 공급의 순환일 뿐이라는 반론도 나온다. 실제 지난 10년간 도내 미분양주택 수는 일정한 상승과 하강 곡선을 그리고 있다. 7월 기준 미분양 물량은 2016년 1만7천243가구를 넘었다가 2021년엔 981가구까지 줄었다. 이후 2022년 공급물량이 증가하자 미분양주택도 3천393가구로 재상승했고, 지난해 다시 1만187가구를 기록했다. 이어 최근 6개월 연속 미분양주택 수가 다시 감소하자 사이클의 하락기에 접어든 것이라는 관측도 나오고 있다.

이에 실제 입주까지 최소 5년 이상 걸리는 물량들이 현재 미분양과 직접 충돌하지 않고, 장기적으로 공급 사이클을 맞추는 효과가 있다는 주장에도 힘이 실린다.

정부는 미분양 적체 우려를 의식해 조기 착공 시 미분양 매입을 확약하는 안전장치를 내놨다. 국토부 관계자는 “2·3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 2026년까지 착공하는 경우 평균 분양가의 85~89% 수준에서 미분양 물량을 매입할 방침”이라며 “분양 리스크를 줄이고 사업자의 조기 착공을 유도해 신속한 공급을 추진하겠다”고 말했다.

/김지원기자 [e-mail]

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