이재명 정부, 강력 규제 의지 표명
서울 지역 중심 집값 과열 계속
원점서 지난 정부와 차별화 된
제3의 길을 찾아야 승리자 기록
이재명 정부가 취임 100여 일 사이 두 차례의 부동산 대책을 발표했다. 강력한 규제 의지 표명에도 불구하고 서울 주요 지역 중심으로 집값 과열 현상이 계속되면서 추석 전후로 추가대책 마련을 저울질하는 분위기다. 이런 상황이라면 규제 일변의 대책들이 반복적으로 쏟아진 문재인 정부를 답습하지 않을까 우려된다. 실제 일부 수요층들은 노무현·문재인 정부에서의 가격 상승 기억들이 또렷하기 때문에 진보 정권에서 집값이 올랐던 학습 효과를 거론하고 있다. 정부 정책은 부동산 시장 수급 조절에 가장 큰 역할을 하는 만큼, 현 정부가 앞으로 추진할 부동산 정책의 방향성에 대해 정권 초기 단계에서 면밀하게 검토할 시점이다.
가장 최근의 진보 정권은 문재인 정부이므로 현 정부의 부동산(아파트) 가격 흐름과 차별적 상황인지 여부부터 확인할 필요가 있다. 정권 초기의 변동률 수치를 살펴보면 정권 1년차인 2017년과 2025년 1월부터 5~6월까지의 서울 아파트 가격 흐름은 매우 비슷한 양상을 나타낸다. 문 정부는 5월 집권 이후 시장이 뜨거워지자 6·19대책과 8·2대책 등을 연달아 내놓으며 투기수요 억제에 나섰지만 가격 상승폭이 8~9월 일시 둔화된 이후 10월부터 다시금 상승폭을 확대했다. 현 정부도 6월까지 가격 흐름이 꾸준한 우상향 패턴을 보이다가 6·27대책 기점으로 일시 둔화된 후 9월 말부터(추석 전후) 다시금 상승폭을 확대하고 있다. 규제 중심으로 정책이 흐르게 될 경우 문재인 정부와 동일한 패턴이 다시 반복될 가능성을 배제하기 어려운 상황이다.
최근 10여 년 사이 집권한 모든 정권들이 공급 확대를 강조했다는 공통점도 있다. 문 정부는 3기신도시를 위시한 200만~250만호 공급 계획을 내놨고, 윤석열 정부는 3기신도시뿐만 아니라 신규택지 발굴과 서울 그린벨트 해제 등을 통해 270만호+α 계획을 마련했다. 현 정부는 최근 발표한 9·7 공급대책을 통해 수도권에서 135만호(연간 27만호) 착공계획을 발표했다. 국토교통부에서 최근 발표한 2025년 1~8월 누적 기준 전국 주택 건설 인허가, 착공 물량은 최근 5년 사이 가장 적은 수준이다. 그 중 수요층의 선호도가 가장 쏠려 있는 아파트 유형은 착공 이후 공사기간이 최소 2~3년 이상이다. 따라서 2025~2026년 착공에 나서더라도 2027년 이전에 입주하기 어렵다.
현재 가장 주택이 부족한 곳인 수도권에서의 공급량 추이도 비교할 필요가 있다. 문 정부는 2017년부터 2020년까지 수도권 아파트 입주물량이 20만가구 수준으로 꽤나 많았다는 점이 확인된다. 반면 현 정부는 2025년 올해 이후 2027년까지 연간 입주물량이 10만~12만가구 수준으로 우하향한다. 즉 현실적 공사기간을 감안하면 새 정부에서 2027년까지의 공급 절벽 이슈는 확정된 미래다. 따라서 부동산 가격 흐름에 중요한 공급 부분에서는 문재인 정부보다 현 정부가 상대적으로 더 불리한 상황이다.
한편 이 대통령은 후보 시절 “과거 정부처럼 세금을 통해 집값 잡지 않겠다”고 밝혔다. 그렇다면 세금이 집값과 정말 관련이 없을까? 전문가 관점에서 그 관련성은 매우 높다고 평가한다. 다만 가격을 잡는 면(하락)에서의 밀접성은 아니고 주요 지역의 가격을 밀어 올리는 면(상승)에서 그렇다. 해석하면 작금의 똘똘한 한 채 이슈가 시작된 주된 원인이라는 의미다.
이 정부의 부동산 정책에서 가장 확실한 정책 방향성은 지난 정부들처럼 ‘공급 확대’다. 다만 현실적 공사기간을 감안하면 우선은 수요 억제 위주로 즉각 적용 가능한 정책 대안들이 쏟아질 가능성이 높다. 그럼에도 불구하고 수요 억제 위주로 흘렀던 과거 문 정부의 정책 노선들을 그대로 답습할지, 아니면 실패를 경험 삼아 대출 및 세금규제나 규제지역 지정 등의 수요 억제 수단을 새로운 정부만의 색깔을 입혀 최유효(실용주의) 방식으로 쓸지 사뭇 궁금증을 자아내는 시점이다. 즉 현 정부는 아직 정권 초기에 해당되는 만큼 원점에서 과거 정부와 차별화된 제3의 길을 찾아 내야만 지난 진보 정권들의 실패를 답습하지 않고 부동산 시장과의 다툼에서 승리자로 기록될 전망이다.
/윤지해 부동산R114 리서치랩장
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