시장 안정, 일시적 착시 일수도
규제는 거래절벽 시대로 이끌어
공급으로 임차인우위 형성하고
투기와의 전쟁 대신 사전 차단을
새 정부는 6·27 대출규제, 9·27 공급대책에 이어 세 번째 10·15 부동산대책을 발표하였다. 출범 이후 모든 대책이 부동산시장에 대한 규제정책이다. 여당에서는 10·15대책 발표 이후 서울 집값 안정 등 대책의 정책효과는 분명히 나타나고 있다고 주장하고 있다. 그런데 지금의 시장 안정효과는 부동산거래량의 급감에 따른 착시효과일 가능성이 많다. 부동산시장에서 거래건수가 급격하게 감소하면 표본의 감소로 가격이 안정되고 있는 것으로 보이나 전체적인 시장 상황을 반영하고 있는지에 대해서는 의문이다. 문재인 정부에서도 26번의 대책을 발표하였지만 가격안정의 목표를 이루지 못하였다. 왜냐하면 부동산정책을 정치적으로 해결하려 하였으며, 부동산시장에 대해서는 투기꾼들의 경연장이라는 인식으로 접근하였기 때문이다. 또한, 부동산투기를 차단하고 세금중과를 통하여 사회의 정의를 실현하겠다는 방향이지만 시장경제의 균형을 통하여 작동하는 시장의 원리에 대해서는 부정하거나 인정하지 않은 우를 범하였다.
이재명 대통령은 대선 후보 시절 유세에서 우리나라에 민주정권이 집권했을 때 집값이 많이 올랐다. 그래서 나는 생각을 바꾸기로 했다. 세금으로 수요를 억제하여 가격을 낮출 게 아니라 공급을 늘려 적정 가격을 유지하겠다고 밝혔다. 그리고 서울시의 토지거래허가제를 비판하며 시장(市場)존중 부동산정책을 펴겠다고 약속했었다. 그런데 정권을 잡은 후 집값상승이라는 현상이 나타나자 과거 진보정권에서 한 규제정책보다 더 강력한 정책으로 대응하고 있다. 이러한 규제정책은 여러 가지 부작용이 있다는 것을 과거 정부를 통하여 학습하였음에도 불구하고 부동산정치에 대한 유혹을 떨쳐버리지 못하고 있기 때문이다. 새 정부에서 주거복지 및 가격안정이라는 부동산정책 목표를 달성하기 위해서는 다음과 같은 측면을 고려하여 부동산시장에 접근하였으면 하는 바람이다.
첫째, 부동산시장을 정상화시켜야 한다. 지금의 규제정책은 거래절벽의 시대로 이끌고 있다. 매수자는 자금이 부족하여 집을 매수할 수 없고, 매도자는 양도세 중과, 실거주 의무 등으로 집을 매도할 수도 없다. 또한, 임대차시장도 임대차보호 3법, 9년 임대차 도입 시도, 전세사기사건의 트라우마 등으로 공급이 절대적으로 부족하다. 즉, 부동산시장의 메커니즘이 무너지고 있다. 심하게 표현하면 거주이전의 자유가 제한되고 있다. 매물이 없다. 그리고 토지거래허가구역으로 이전하고자 할 때에는 정부의 허가를 받아야 한다. 하루빨리 매도물건이 넘쳐나는 매수자우위시장, 전세물건이 넘쳐나는 임차인우위시장이 형성될 수 있도록 유도하는 정책이 필요하다.
둘째, 실질적 공급대책을 마련하여야 한다. 과거 대부분의 정부에서 화려한 몇 백만호의 공급계획을 발표하였지만 실행되지는 못하였다. 특히, 현 정부의 공공주도 공급대책은 단기적으로 시장안정에 도움이 되겠지만 중장기적으로 목표를 달성하긴 어렵다. 특히, 공공으로 공급문제를 해결하기에는 쉽지 않다. 민간도 공급의 주체이다. 민간의 공급능력이 공공보다 경쟁력이 있다. 투트랙 공급전략을 가져가야만 공급의 효과를 거둘 수 있다. 그리고 부동산가격은 수요와 공급에 의하여 결정된다. 경제학적으로도 가격은 수요와 공급의 함수이다. 배추농사가 냉해로 공급이 부족하면 금배추가 된다. 부동산도 시장의 재화이다. 공급이 부족하면 가격안정을 기대할 수 없다. 부동산투기와의 전쟁보다는 투기가 발생하지 않도록 사전에 대처하는 방향이 바람직하다.
셋째, 부동산정책의 신뢰성을 회복하여야 한다. 투기와의 전쟁, 불로소득 척결 등 국민의 감성을 자극하는 구호로 지지층을 결집시키는 효과는 있었지만 양극화의 심화로 주거취약계층의 어려움만 가중시키는 결과를 가져왔다. 또한, 수요억제를 통한 시장안정 실패, 정책입안자들의 내로남불 등도 정책의 신뢰도를 떨어트리고 있다. 이를 회복하여야만 정책의 효과를 기대할 수 있을 것이다.
결론적으로 부동산정치는 부동산시장과의 전쟁에서 승리할 수 없다. 따라서 부동산정책은 부동산시장 중심 정책으로 전환하고, 공공과 민간이 협력하여 초과공급이 이루어질 수 있도록 방향을 전환하여야 할 것이다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
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