경매절차에서 가등기의 종류·시기·기준권리관계에 따라 배당 여부, 말소 여부, 낙찰자의 인수 여부가 완전히 달라진다.
가등기의 종류와 기능과 주의할 점으로 첫번째, 담보가등기에는 등기부상 처음부터 담보가등기라고 기재되어 있고, 설정 목적이 대물변제예약이라고 기재되어 있는 ‘원래의 담보가등기’와 소유권이전등기 청구권 가등기라고 기재되어 있으나 경매절차에서 담보가등기라고 신고한 ‘채권신고 담보가등기’가 있다.
채권신고가등기는 담보가등기로 신고한 때부터 근저당권과 같이 순위에 따라 배당을 받고 최선순위라도 배당금의 충족과 상관없이 무조건 말소된다.
실질적으로 담보가등기라고 하더라도 적법한 기한 내에 담보가등기로 신고하지 못하면 담보가등기로 인정받지 못한다.
담보가등기의 특색으로 종류를 막론하고 담보가등기권자는 정산절차를 거쳐서 직접 소유권을 이전받을 수도 있지만, 정산절차가 2개월 이상 걸리므로 경매실무에서 소유권이전등기를 구하는 것은 현실적으로 어려우므로 배당요구를 하여 배당을 받는 것이 일반적이다.
말소(소멸)기준권리보다 후순위 이면 반드시 배당요구하여야 순위에 따른 배당을 받을 수 있다.
두번째, 소유권이전등기청구권 가등기는 등기부상 소유권이전등기 청구권 가등기라고 기재되어 있어도 담보가등기라고 신고하면 원래의 담보가등기와 법률적인 성격이 같아진다.
실무상, 소유권이전등기가 최선 순위인 경우에는 경매로 소유권이 넘어가더라도 언제든지 가등기에 의한 본등기로 가등기 이후의 모든 등기를 말소시킬 수 있으므로 입찰에 참가하여서는 안된다.
그러나 소유권이전등기 청구권 가등기가 말소(소멸)기준권리보다 늦은 경우에는 담보가등기로 채권신고하지 않는 한 무조건 말소되므로 매수인에게 부담이 없다. 말소(소멸)기준권리는 저당권, 담보가등기, 압류(가압류) 배당요구한 최선순위 전세권 등이다.
/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회
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