쏟아지는 분양… 모음.ZIP

 

‘공공’ 경기·인천 2만3800·3900가구

‘민간’ 옥정·검단신도시 등 대단지 예고

계획보다 전국 공급 미달 흐름 속 ‘실적 굳건’

분양 규모 윤곽… 금융 변수·일정 조정 ‘시각차’

정부 정책 의지따라 ‘공공’ 원활·‘민간’ 관망세

2026년 경인지역 분양 캘린더는 유난히 촘촘하다. 2·3기 신도시 물량을 중심으로 공공과 민간분양을 합쳐 11만 가구 안팎의 공급 계획이 월별로 채워졌지만 시장의 관심은 숫자보다 계획이 실제 분양으로 이어질 수 있을지에 쏠린다. 고금리·고환율에 요동치는 정부의 부동산 정책까지 더해지며 현장의 셈법도 복잡해지고 있다.

■ 2·3기 신도시 중심으로 짜인 2026년 경인지역 분양 일정

2026년 경기·인천의 분양 일정의 기본 골격은 정부의 공공분양 계획과 민간분양으로 구성된다.

먼저 공공분양은 고양 창릉과 남양주 왕숙, 인천 계양 등 3기 신도시를 축으로 평택 고덕과 화성 동탄2 같은 2기 신도시 등에서 경기·인천 각각 2만3천800호, 3천900호 분양이 계획됐다. 국토교통부에 따르면 3월 고양 창릉 400호를 시작으로 남양주 왕숙2에서 1천489호, 인천 계양 318호 등이 공급되고 이어 4월에는 평택 고덕 2천122호 등이 배치된다. 5월에는 화성 동탄2 473호와 성남 낙생 933호, 인천 검암역세권 1천190호가 예정돼 있다. 6월에는 양주 회천(934호)과 부천 역곡(976호) 등에 이어 고양 창릉에서만 3천387호가 풀리며 상반기 공공분양의 무게 중심을 다시 창릉신도시로 돌려놓는다.

하반기 분양은 7월 평택 고덕 2천409호로 상반기의 흐름을 잇는다. 이어 8월에는 수원 당수 741호와 양주 회천 792호, 인천 계양 972호 등이 뒤따른다. 9월에는 부천 대장 498호만 예정돼 분양 일정이 잠시 숨을 고르지만 10월 들어 분위기는 다시 바뀐다. 평택 고덕(603호), 오산 세교(399호), 안산 신길2(634호), 광교(600호) 등 경기 남부 5개 시·군과 남양주 왕숙(379호), 의정부 법조타운(544호) 등 경기 북부 2개 시·군, 인천 영종 802호 등에서 분양이 동시에 이어진다. 이후 11월 시흥 거모(340호)와 병점 복합타운(780호), 12월 안산신길2(335호)와 구리 갈매역세권(287호) 등으로 일정이 마무리되며 하반기 분양은 점차 잦아드는 흐름이다.

2026년 경기·인천의 공공분양은 고양 창릉과 남양주 왕숙, 인천 계양 등 3기 신도시를 축으로 평택 고덕과 화성 동탄2 같은 2기 신도시 등에서 경기·인천 각각 2만3천800호, 3천900호 분양이 계획됐다. 민간분양 물량은 공공분양의 약 3배인 6만2천여 가구가 경기도에 계획돼 있다. /경인일보DB
2026년 경기·인천의 공공분양은 고양 창릉과 남양주 왕숙, 인천 계양 등 3기 신도시를 축으로 평택 고덕과 화성 동탄2 같은 2기 신도시 등에서 경기·인천 각각 2만3천800호, 3천900호 분양이 계획됐다. 민간분양 물량은 공공분양의 약 3배인 6만2천여 가구가 경기도에 계획돼 있다. /경인일보DB

민간분양 물량은 공공분양의 약 3배인 6만2천여 가구가 경기도에 계획돼 있다. 부동산 플랫폼 직방과 부동산R114 집계를 보면 상반기에 3만1천326호가 배치돼 있고 하반기에는 1만7천882호로 물량이 줄어드는 흐름이다. 분양 시점이 확정되지 않은 물량도 1만2천963호 남아 있어 일정 조정 여지도 크다. 인천 역시 공공분양의 5배 수준인 2만1천490호가 계획에 잡혔다.

경기도 상반기 민간분양은 대단지 위주로 시작한다. 2월 구리역 하이니티리버파크 1천530호를 시작으로 3월에는 양주 옥정신도시 5·6차 대방디에트르 주상복합 2천807호가 예정돼 있다. 4월 안양 관양그리니티시티 404호에 이어 5월에는 김포 한강시네폴리스 주상복합 2천432호가 배치됐고 6월에는 고양 창릉 S-02 1천57호와 광주 궁평 민간공원 특례사업 1천71호가 뒤따른다. 인천은 송도와 검단신도시를 중심으로 대규모 분양이 예고됐다. 3월 송도더샵 1천640호를 시작으로 4월 검단신도시 2천857호, 5월 검암역세권 자이르네 601세대 등이 배치됐고 미추홀구 시티오씨엘9단지 2천13호도 상반기 중 분양 예정이다.

하반기 민간분양은 성격이 달라진다. 경기는 신규 택지보다 재건축·재개발 사업장이 중심을 이룬다. 9월 남양주 평내1구역 재건축 695호를 시작으로 10월에는 성남 상대원2구역 재개발 1천886호와 수원 팔달1구역 재건축 683호가 예정돼 있다. 연말에는 파주 금촌새말지구 재개발 1천788호가 남아 있다. 인천은 7월 검단AA17BL 1천435호와 10월 영종A62 802호 등이 상반기 흐름을 이어간다. 이어 11월 부평 갈산1구역주택재개발 정비사업 594세대 등도 남아있다.

2026년 경기·인천의 공공분양은 고양 창릉과 남양주 왕숙, 인천 계양 등 3기 신도시를 축으로 평택 고덕과 화성 동탄2 같은 2기 신도시 등에서 경기·인천 각각 2만3천800호, 3천900호 분양이 계획됐다. 민간분양 물량은 공공분양의 약 3배인 6만2천여 가구가 경기도에 계획돼 있다. /경인일보DB
2026년 경기·인천의 공공분양은 고양 창릉과 남양주 왕숙, 인천 계양 등 3기 신도시를 축으로 평택 고덕과 화성 동탄2 같은 2기 신도시 등에서 경기·인천 각각 2만3천800호, 3천900호 분양이 계획됐다. 민간분양 물량은 공공분양의 약 3배인 6만2천여 가구가 경기도에 계획돼 있다. /경인일보DB

■ 계획은 늘 미달, 하지만 경인은 예외였다

분양 캘린더가 빼곡하다고 해서 실제 공급이 그대로 이어진 경우는 많지 않았다. 전국적으로 보면 연초에 제시된 분양 계획이 연말까지 모두 실행된 경우는 드물다. 인허가 지연, 자금 조달 문제, 시장 상황 변화로 상당수가 연기되거나 취소됐다.

부동산R114에 따르면 최근 5년간 전국 민간 아파트 분양은 계획 대비 실적이 꾸준히 미달했다. 2021년에는 39만호로 계획된 분양 물량 가운데 28만8천호만 공급됐고 2022년에는 41만6천호 중 27만1천호에 그쳤다. 2023년에는 25만8천호 계획 중 19만호, 2024년에는 26만5천호 중 22만3천호가 실제 분양되며 미달 흐름이 이어졌다.

지난해에는 처음으로 계획 물량을 웃도는 실적이 나타났다. 14만1천호로 잡혔던 분양 계획에 비해 실제 공급은 18만1천호로 실적률이 124%를 기록했다. 다만 이는 2024년 말 분양 계획 수립 당시 정국 불안으로 주요 건설사들이 물량을 소극적으로 산정한 영향이 컸다. 실제 공급 규모 자체는 평년 수준에 못 미쳤다는 점에서 구조적 반등으로 보기는 어렵다는 평가다.

이런 전국적인 미달 흐름 속에서도 경인지역 분양 실적은 상대적으로 다른 궤적을 그려왔다. 대부분의 연도에서 계획 대비 미달 폭이 크지 않았고 일부 연도에는 전국적으로 분양이 부진한 상황에서도 계획 물량을 웃도는 공급이 이뤄졌다.

예외는 2023년이다. 2022년부터 시작된 고금리 충격과 레고랜드 발 PF 경색, 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 급등이 동시에 반영되며 건설 경기가 급격히 위축된 시기로 이 영향이 분양 물량에도 그대로 나타났다. 이를 제외하면 경인지역 분양은 대체로 계획 상단에서 움직였다. 경기와 인천은 2024년에는 계획 물량의 105%와 97%를 각각 달성했고 지난해에는 138%와 134%를 웃돌았다.

■ 분양은 예정대로 갈까… 엇갈리는 해석

2026년 경인지역 공급 규모는 윤곽을 드러냈지만 이 일정이 실제로 얼마나 소화될지를 두고 해석은 갈린다. 공공분양 확대와 수도권 수요를 근거로 계획 이행 가능성을 보는 시각이 있는 반면 정책과 금융 환경을 변수로 민간의 분양 일정 조정을 예상하는 목소리도 적지 않다.

예정된 분양 확대 가능성에 무게를 두는 쪽은 정부의 공공분양 기조를 주목한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 공공분양을 중심으로 공급 확대 의지를 분명히 하고 있고 서울 분양 물량이 제한적인 상황에서 경기도, 인천으로 수요가 이동할 여지는 충분하다”며 “입지가 확보된 지역은 분양이 이뤄질 가능성이 높다”고 설명했다. 특히 3기 신도시와 교통 여건이 뒷받침되는 지역을 중심으로는 계획된 분양이 비교적 원활히 진행될 수 있다는 판단이다.

반면 민간분양을 둘러싼 시각은 보다 신중하다. 김인만 부동산경제연구소장은 부동산 정책 불확실성과 금융 여건을 분양 일정의 핵심 변수로 꼽는다. 그는 “보유세와 세제 개편 등 정책 방향이 명확하지 않은 상황에서 민간 사업자들이 분양 시점을 앞당길 이유는 많지 않다”며 “공공 물량을 제외하면 계획된 민간분양이 그대로 실행될지는 지켜봐야 한다”고 분석했다. 정책 신호가 정리되기 전까지는 관망 기조가 이어질 수 있다는 의미다.

결국 2026년 경인지역 분양시장은 공공과 민간의 온도 차가 더 뚜렷해질 가능성이 크다. 공공분양은 일정표를 따라 공급이 이어질 수 있지만 민간분양은 입지와 사업성, 정책 환경에 따라 선별적으로 움직일 수 있다는 전망이다. 분양 캘린더가 제시하는 숫자보다 어떤 물량이 실제로 시장에 나오는지가 더 중요해지는 이유다.

/김지원기자 zone@kyeongin.com

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