전세권과 임차권은 전세금, 차임을 지급하고 타인의 부동산을 빌려 용도에 좇아 사용·수익하는 권리인 점에서 같으나 용어를 혼동할 때가 많다. 성립요건, 효과에서 큰 차이가 있다. 전세계약을 체결하고 전세권설정계약에 의한 전세권등기를 등기부에 등재하면 물권인 전세권이 성립하는데 미등기 채권적 전세에 비해 강력한 법적효과가 있다.
전세권등기 즉시 대항력·우선변제권을 가지며 전세만기에 전세권설정자가 전세금 미반환시, 재판절차를 거치지 않고 경매신청할 수 있다. 경매시 우선변제권에 의해 후순위권리자 기타 채권자보다 먼저 배당받을 수 있다. 전세권은 전입신고와 점유를 요건으로 하지 않기에 법인이나 실거주를 못하는 경우 전세권을 설정한다. 또 전세계약 체결때 전세권등기에 대한 합의가 있어야 하고 전세금의 0.24% 등록세 등 비용이 든다. 전세권은 재판 없이도 경매신청이 가능해 임대인에 대한 심리적 압박이 된다.
채권적 전세인 임차권(전·월세)은 임대차 계약만으로 성립하며 소유자가 바뀌면 채권인 임차권으로 대항할 수 없다. 이에 임차인 보호를 위해 주택임대차보호법에서는 임차인이 점유·주민등록을 한 다음날 0시부터 대항력이 발생하고 확정일자까지 받으면 우선변제권을 인정, 물권에 준하는 권리를 부여한다. 주민센터에서 전입신고·확정일자 받는데 비용이 적고, 임차인 혼자 받을 수 있다. 임대차 종료시 임대인이 전세금 반환을 지체하면 소송절차를 거쳐 집행권원을 얻어야 경매신청이 가능해 보증금 회수엔 시간이 걸린다.
임차권등기는 임대차 종료시 임대보증금을 받지 못한 임차인이 대항력·우선변제권을 유지할 목적으로 주택임차권등기를 법원에 신청, 임차권등기명령에 의해 등기부에 등재된다. 임차권등기를 하지 않고 전출·이사하면 대항력·우선변제권이 상실돼 임차권등기는 이를 유지하는 기능이다.
/이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회
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