[분당재건축 과제(1)] 선도지구에서만 3조7천억 공공기여금 타당한가

1기신도시 분당재건축(개발)은 아파트·연립·단독 등 전체 13만7천500여가구 중 9만8천700여가구를 대상으로 진행되며 5만7천800여가구(인구 11만9천700여명)를 추가 공급하는 것으로 설계됐다. 3기신도시 5곳 중 두 번째로 규모가 큰 고양 창릉(3만8천)과 인천 계양(1만7천)을 합친 것보다 많은 규모다.

분당재건축은 이런 물량도 그렇지만 신규 택지개발이 아닌 재건축을 통한 기존 도시 개조라는 점에서 한번도 시도된 적이 없고, 인류 도시개발 역사에서도 전례를 찾기 어려운 규모의 사업이다. 여러 혼선이 빚어지고 시기도 당초보다 늦어지고 있지만 선도지구 구역 지정, 올해 말 2차 물량 확정 등으로 나아가고 있다.

하지만 공공기여, 이주대책, 기반시설 등 여러 난제가 여전히 앞에 놓여 있는 게 현실이다. 6·3 지방선거를 앞두고 순조로운 분당재건축을 위해 차기 민선 9기 성남시가 풀어야 할 과제를 중심으로 4차례에 걸쳐 짚어본다. <편집자주>

기여금 분당 전체 8조4천414억

용적률 적용·기반시설 확충에 사용

12% 선도지구·전체의 44.8% 부담

가구당 3억1천400만원·사업성 우려

‘분당 전체 문제·산정방식 개선’ 요구

성남시, ‘기준용적률 초과로 늘어난 것’

분당은 재건축 시 용적률을 높여 주면서 아파트단지의 경우 기준 용적률을 326%로 정했다. 326%까지 높이면 늘어나는 용적률을 돈으로 환산해 10%, 326%를 넘어서면 41%에서 최고 50%까지 공공기여금으로 내야 한다.

성남시는 이를 통해 총 8조4천414억여원의 공공기여금을 확보하고 상수도(7천494억)·하수도(1조5천555억)·학교(3조3천54억)·교통(2조897억)·생활SOC(5천359억) 등 기반시설 확충에 사용한다는 계획이다.

분당 주민들은 이런 공공기여금 취지에는 공감하면서도 과도하게 책정됐다며 재검토가 필요하다는 입장이다. 급등하는 공사비, 이주비 및 금융비용, 그리고 재건축초과이익환수에다 과도한 공공기여금까지 더해지면서 사업성이 악화돼 재건축 전반에 문제가 발생할 수 있다는 것이다.

지난 1월 ‘정비구역 지정 고시’가 이뤄진 선도지구(양지마을·시범단지현대우성·샛별마을·목련마을)의 경우 공공기여금이 총 3조7천831억여원에 이를 것으로 산정됐다. 선도지구 총 가구수는 1만2천55가구로 전체 정비예정 9만8천700가구의 12.2%에 불과한데 공공기여금은 분당 전체 8조4천414억여원의 44.8%에 달한다.

이는 기준용적률 초과분이 더해진 것이라고 하지만 성남시가 당초 선도지구에 계획했던 1조2천500억여원의 3배에 해당하는 금액이다. 선도지구를 산술적으로 대입하면 분당 전체 총 공공기여금은 당초 계획했던 금액보다 2~3배가량 늘어나는 셈이다.

선도지구는 단순히 먼저 추진하는 구역이 아니라 분당 전체 재건축의 제도적 선례를 세우는 역할을 한다. 그런 만큼 선도지구에서 확립된 공공기여금 산정 방식과 기준은 이후 모든 구역에 그대로 적용된다. 분당 주민들이 공공기여금이 과도하게 설계됐다며 개선을 요구하는 주된 이유다.

선도지구 관계자는 “현재 구조로는 가구당 평균 3억1천400만원의 공공기여금을 내야 한다. 공사비 인상 등을 제외하고 공공기여금 하나만으로도 주민 부담이 이미 감당하기 어려운 수준”이라며 “용적률 완화 혜택이 과도한 공공기여금으로 상쇄되고 사업성에 대한 주민들 부담만 커진다면 분당재건축은 법적으로는 허용되지만 현실에서는 경제적인 문제로 인해 벽에 부딪힐 수도 있다”고 하소연했다.

성남시나 국토교통부는 이에 대해 일단 면적 산정 방식을 바로잡는 방안을 검토 중인 것으로 나타났다. 선도지구들이 정비계획을 수립하면서 구역 면적의 10%를 현물로 공공기여하고 이런 10%를 제외한 90%에 대해 용적률을 계산한 뒤 공공기여금을 책정했는데, 원래 면적으로 용적률 및 공공기여금을 산정하면 선도지구 총 공공기여금 중 1조원 정도를 낮출 수 있다는 계산이다. 이럴 경우 선도지구들의 공공기여금은 총 2억1천400만원 수준이 되지만 주민 부담은 여전하다.

선도지구 관계자는 “우리가 원하는 것은 연면적 단위 적용, 감정평가 기준 시점 등 공공기여금 산정 방식 자체의 구조적 오류를 바로잡아 사업성을 확보할 수 있게 해 달라는 것”이라며 “성남시와 국토부에 지속적으로 법 개정 등을 요구할 것”이라고 밝혔다.

성남/김순기기자 ksg2011@kyeongin.com