[생활법무카페] 임차인 주택 낙찰시 보증금채권

세입자가 거주하던 집을 경매로 낙찰받았을 때 보증금채권의 소멸여부는 대항력의 유무에 따라 달라진다. 대항력이 있는 임차인(말소기준권리 보다 점유와 전입신고가 빠른 경우)은 전세금 전액을 받기까지 주택의 낙찰자(양수인)에게 주택 명도를 거부할 수 있고 일부 배당받았다면 새 낙찰자에게 미반환 보증금을 청구할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조 4항(임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다)에 따라 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 전세를 인수하게 되고 전 임대인은 보증금반환채무에서 벗어나게 된다. 그런데 세입자가 주택의 소유권을 취득(낙찰)하면 임대인으로서의 본인이, 임차인으로서의 본인에게 보증금을 돌려줘야 하는 관계가 된다. 이를 혼동(混同)이라고 하는데 민법 제507조에 따라 채권·채무가 동일한 주체에게 귀속한 때 채권은 소멸한다.

매매가 보다 높은 ‘깡통전세’의 경우 낙찰대금이 전세금 보다 적으면 낙찰가 내에서 전세금을 배당받고 일부는 배당받지 못하게 된다. 그 손해금을 전 임대인에게 청구할 수 있는지에 대해 대법원의 판결(95다38216)은 ‘대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 되는 것이며 임차주택의 양도로 인하여 임대인의 보증금반환채무가 소멸되는 것을 가리켜 임대인이 부당이득을 한 것이라고 할 수는 없는 것이다’라고 판시, 전임대인에게 청구할 수 없다는 입장이다.

반면 대항력이 없는 임차인이 당해 주택을 낙찰받으면 임차인이 받은 배당금을 제외한 보증금은 전임대인에게 청구할 수 있다. 대항력이 없으므로 임대차의 승계가 안되고 대항력이 없는 채권은 채권의 성질상 계약당사자에게만 행사할 수 있기 때문이다.

/이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회

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