이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회
이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 영업시설, 영업노하우, 거래처 등 유·무형적 재산적 가치의 대가를 지급하는 계약이다. 10년이 지나 상가임대차계약이 만료되어 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 건물주가 상가를 비워달라고 한다면 임차인의 권리금 회수기회는 법적으로 안전하게 보호받을 수 있는지 의견이 갈렸다. 즉, 10년간 임차기회를 주어 영업이익을 누렸으니 불가하다는 입장과 10년간의 계약갱신과 권리금보호는 별개의 제도이니 인정하여야 한다는 입장이 나뉘었다.

대법원 판례에 따르면, 전체 임대차 기간이 10년을 넘겨 계약갱신요구권이 소멸해도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안된다고 판결하였다.(2019다228045)

다만, 임차인이 권리금을 확실하게 보호받고 회수하기 위해서는 법적 절차와 요건을 지켜야 한다.(상가임대차보호법제10조의4) 첫째, 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료시까지 새로운 세입자를 구하여 건물주에게 적극적으로 주선해야 한다. 둘째, 신규임차인과 나눈 권리금계약서, 건물주에게 신규세입자를 주선하여 보낸 문자, 통화녹음, 내용증명 등을 남겨두어야 한다. 셋째, 3기의 차임을 연체한 사실이 없어야 하고 넷째, 임대인의 동의없이 상가를 전대하지 않아야 한다. 다섯째, 만약 건물주가 “내가 직접 상가를 쓰겠다”라거나 정당한 이유없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하여 권리금 회수를 방해한다면 건물주를 상대로 손해배상소송을 제기할 수 있다. 손해액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

상가건물이 노후 파손되어 철거·재건축을 이유로 임대인이 임대차 계약을 거절하려면 최초 계약시 임차인에게 철거 등 계획을 구체적으로 고지했어야 한다. 임대인이 임대차계약서상 시설철거, 원상회복특약을 이유로 신규임차인 주선을 거절하면 임대인은 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무가 있다.(서울남부지방법원 2019나56423판결)

/이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회

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