박재승 법무사·경기중앙지방 법무사회
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재건축·재개발 구역의 부동산이 경매로 나오면 낙찰자가 새 아파트 입주권을 승계할 수 있는지가 중요한 문제이다. 결론적으로는 사업 단계와 법적 요건에 따라 달라진다. 같은 구역의 같은 아파트라도 어떤 물건은 입주권 승계가 가능하지만, 어떤 물건은 현금청산 대상이 될 수 있다.

재건축과 재개발은 모두 도시정비사업이지만 목적과 방식에서 차이가 있다.

재건축은 노후 아파트 등 건축물의 노후도가 중심이고, 재개발은 단독주택·다가구·상가 등이 혼재된 불량 지역 전체를 정비하는 사업으로 재건축은 기존 도로·상하수도 등 기반시설이 비교적 양호한 경우가 많지만, 재개발은 도로·공원·주차장 등 기반시설까지 함께 정비한다.

재건축은 소유자 중심인 경우가 많지만, 재개발은 세입자 비율이 높아 이주·보상 문제가 중요하게 작용한다.

가장 중요한 착안점인 지위양도는 재건축은 조합설립인가 이후 제한되는 경우가 많고, 재개발은 관리처분계획인가 이후 제한되는 경우가 일반적이다.

재건축은 입지가 좋은 아파트가 많아 수익성이 높은 경우가 많고, 재개발은 기반시설 부담과 이주 문제 등으로 사업기간이 길어질 수 있다.

재건축은 비교적 사업구조가 단순하지만 각종 규제가 강하고, 재개발은 이해관계인이 많아 갈등과 변수 발생 가능성이 크다.

따라서 경매 투자에서는 해당 사업이 어느 단계까지 진행되었는지 확인하는 것이 매우 중요한 데, 예외적으로 투기과열지구라도 은행 등 금융기관의 담보권 실행으로 진행되는 경매·공매는 조합원 지위 승계가 허용될 가능성이 있다.

또한 기존 소유자가 조합원 분양신청을 했는지도 반드시 확인해야 한다. 분양신청을 하지 않았다면 이미 현금청산 대상일 수 있기 때문이다.

결국 재건축·재개발 물건에 대하여는 단순히 저가 낙찰이 문제가 아니라, 해당 물건의 조합원 지위가 살아 있는지와 이를 법적으로 승계할 수 있는지를 확인하는 데 있다.

/박재승 법무사·경기중앙지방 법무사회

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