원도심 준주거지역, 일반주거 수준 관리 필요

인천연, 개발밀도 관리 방안보고서

전체 면적중 준주거 비율 전국최고

‘용도용적제’ 현실화 필요 제안도

1970년대 준주거지역으로 지정된 인천 제물포구 송림동의 한 다세대 주택가 일대. 사실상 주거용 건축물이 밀집한 인천 원도심의 준주거지역을 일반주거지역 수준으로 관리해야 한다는 제언이 나온다. /경인일보DB

1970년대 준주거지역으로 지정된 인천 원도심의 다가구·다세대주택 밀집지역을 일반주거지역 수준으로 관리할 필요가 있다는 제언이 나왔다. 인천은 전국 특별·광역시 가운데 노후 원도심을 중심으로 준주거지역 면적 비율이 가장 높은 것으로 나타났는데, 주거용 오피스텔 위주로 재개발이 이뤄질 경우 주거 과밀로 주민 삶의 질이 낮아지는 만큼 준주거지역 관리 제도를 현실화해야 한다는 주장이다.

11일 인천연구원이 발표한 ‘준주거지역 개발밀도 관리 방안’ 보고서를 보면 인천은 전국 특별·광역시 가운데 준주거지역 면적 비율이 가장 높은 지역으로 나타났다. 전체 도시면적 가운데 준주거지역 비율은 3.97%로 서울(2.30%), 부산(1.17%), 대구(1.90%) 등을 앞지른다.

이 가운데 인천 원도심을 중심으로 별도의 지구단위계획 수립 없이 지정된 준주거지역 면적이 517만㎡로 인천 전체 준주거지역 면적(2천41만㎡)의 4분의 1을 차지하고 있다. 1975년 처음 준주거지역으로 설정된 동구(현 제물포구) 송림동, 부평구 부평역 남측 지역, 남동구 만수동 등이 대표적인 원도심 준주거지역에 해당한다.

준주거지역은 주거기능을 중심으로 하되 일부 상업·업무기능을 보완하기 위해 적용된 지역으로 주거와 상업용도가 혼재된 특징을 갖고 있다. 인천의 준주거지역은 원도심 지역 외에도 1990년대 택지개발을 통해 조성된 부평구·계양구 내 택지지구, 2000년대 이후 조성된 경제자유구역 등이 있는데 이들 지역은 지구단위계획을 바탕으로 세부 용도가 정해져 있다.

반면 원도심의 준주거지역은 용도가 불분명한 상태로 지정돼 저층 다가구·다세대 주택이 밀집해 있고, 도로 폭이나 주차공간, 보행로 등 기반시설이 충분히 확충되지 않은 채 노후화된 상태다. 특히 경사진 곳이 많아 재개발 과정에서 주거 면적을 낮추고 기반시설을 충분히 확충하는 방식의 정비가 필요하지만, 300㎡ 미만의 소규모 필지를 중심으로 개별 사업이 진행돼 주거용 오피스텔이 난립할 경우 좁은 도로망과 주차난 등이 이어질 수 있다는 지적이다.

인천연구원은 이 문제를 해결할 대안으로 현재 준주거지역에 적용되는 ‘용도용적제’를 현실화할 필요가 있다고 제안했다.

주거용 연면적 비율에 따라 용적률을 다르게 적용하는 용도용적제는 전국 특별·광역시 가운데 인천만 적용하고 있다. 인천시 도시계획조례를 보면 준주거지역 주거용 연면적 비율이 80%일 경우 용적률은 300% 이하인 반면, 오피스텔은 주거용 비율이 40%만 넘어도 420%의 용적률을 적용받는다. 주거용 건축물 대신 오피스텔을 건축해 높은 용적률을 적용받으면 과밀 주거로 인한 주차난과 기반시설 부족 문제로 이어질 수 있다는 지적이다.

따라서 주거용 건축물이 밀집한 준주거지역은 일반주거지역 수준으로 관리할 필요가 있다는 제언이다. 인천연구원 안내영 연구위원은 “경사지에 다가구·다세대 주택이 밀집한 지역은 다른 지역에서 1·2종 일반주거지역으로 관리하는 사례가 많다”며 “주거 성격이 강한 준주거지역의 용적률을 250~300% 수준으로 관리해 쾌적한 주거환경을 조성해야 한다”고 했다.

/한달수기자 dal@kyeongin.com