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[생활법무카페] 친목회의 건물 소유 지면기사

어제 나와 같은 나이의 사람들로만 이루어진 지역 모임에 다녀왔다. 다른 모임 친구의 소개로 회원 승인 절차까지 진행해서 회비를 납부하고 어제 회장 이취임식에 처음 참석했던 것인데 모임이 규모도 있고 체계도 잘 잡혀 있는 데다 사람들과의 대화도 유쾌하고 좋았다. 정관을 살펴보니 새로 취임한 회장의 임기는 1년이나, 1회에 한해 중임이 가능하다고 하니 회장 하에 각기 임무를 맡은 임원들이 모임을 목적에 맞게 잘 이끌어 갔으면 좋겠다.이처럼 단체를 규율하는 규약 내지 정관이 있으며 대표자의 정함이 있고 단체로서의 실질이 있으면서도 민법상 비영리법인과 상법상 각 종류의 회사, 특별법상 여러 법인들처럼 법인격을 부여받지는 않은 단체를 비법인사단이라 한다. 교회, 종중, 마을회, 동창회, 향우회, 각종 친목회 등이 무수히 존재하는 비법인사단의 예이다.다시 어제 내가 나갔던 친목회 얘기를 가정해서 해보자. 회원들이 만날 때마다 찬조금을 듬뿍듬뿍 내서 여유자금이 많이 모였다. 그 여유자금을 은행계좌에 넣어 이자만을 받기에는 수익이 적어 상가 하나를 매입하여 거기서 나오는 임대료수입을 회원들의 복리를 위해 쓰기로 했다. 친목회 명의의 상가건물을 소유할 수 있을까? 우리나라 민법은 '제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다' 고 하여 친목회 명의로 소유권이전등기를 할 수 있어야 친목회 명의로 상가건물을 소유할 수 있게 된다.부동산등기법과 부동산등기규칙에는 다행히 비법인사단의 등기신청과 그 절차에 대해서도 규율하고 있는데 이에 따르면 우리 친목회는 정관, 대표자 선임결의 총회의사록, 상가매입결의 총회의사록, 특별히 부동산등기를 위해 부여받은 부동산등기용등록번호 발급증명을 첨부하여 상가의 소유권이전등기를 하면 된다. 친목회가 잘 운영되어 우리 친목회 명의 상가건물을 소유하는 그날을 꿈꾸어 본다!/민연기 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부민연기 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부

2023-09-11 민연기
[생활법무카페] 상속된 예금채권의 단독 청구 지면기사

아버지가 재산으로 2억원의 통장 잔고를 남기시고 돌아가셨다. 몇 년 전 외국으로 가버린 오빠는 연락이 되지 않고 내가 성년후견인이 되어 보살피는 어머니는 병이 더욱 깊어졌다. 은행에 아버지 예금을 찾을 수 있는지 문의했더니 상속인 전원의 동의가 있어야 한다고 한다. 만일 오빠의 부재자 재산관리인이 선임되어 동의를 해 준다면 가능할 수 있다고 하는데 절차 진행에 1년 이상이 걸린다 하니 엄두가 안 난다.법률전문가에게 문의했더니 예금채권과 같은 금전채권은 피상속인의 사망과 동시에 상속인들에게 상속지분에 따라 귀속되는 것이니, 상속인 각자가 자기 지분만큼의 예금 출급 청구권을 갖게 된다고 한다. 판례 역시 '금전채권·채무와 같이 가분채권과 가분채무는 상속재산에 해당하지만 상속개시와 동시에 법정상속분에 따라 공동상속인에게 분할되어 승계되므로 분할의 대상이 아니다'(대법원 1997년6월24일 선고 97다8809판결)고 하였고, '피상속인 명의의 예금채권은 피상속인의 사망으로 당연히 공동상속인들에게 법정상속분에 따라 귀속되는 것이고, 은행들이 주장하는 유언, 상속포기, 상속재산 분할 협의 등의 사유는 은행 내부의 업무지침 내지 처리절차에 불과하여 공동상속인들의 상속예금 지급청구권의 행사를 저지할 수 있는 사유가 될 수 없다'(서울중앙지방법원 2015년10월22일 선고 2015가합524348 판결)고 하였다.그렇지만 현실적으로 상속인 전원의 동의를 받을 수 없는 상황에서는 은행을 대상으로 예금지급청구 소송을 제기하거나 보다 간명한 독촉절차를 이용하여 상속지분에 해당하는 예금을 출급하는 것이 나은 방안이 될 것이다./민연기 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부민연기 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부

2023-08-21 민연기
[생활법무카페] 보증금반환소송하면 지연이자 받나 지면기사

임대차 종료한 임차인으로서 보증금을 받기 전에는 살던 임차주택에서 이사도 못 가고 보증금반환소송하면 임대인으로부터 지연이자를 받을 수 있는지 의문이다. 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고 반대로 임차인은 주택을 인도해 주어야 한다. 이는 양 채무가 동시이행관계에 있어 상대방이 그 채무의 이행을 제공할 때까지 자기의 채무를 이행하지 않아도 이행지체 책임을 지지 않으며 자신도 이행을 거부할 수 있다.(민법 제365조)이와 관련한 최근 대법원(2022다 302497(청구이의))의 파기환송판결이 있어 주목된다. 보증금을 못 받은 임차인이 임대인을 상대로 소제기하여 변론 없이 임대차보증금 및 이에 대한 지연손해금 지급을 명하는 승소판결을 받고 확정되었다. 판결 이후 새로운 세입자와 임대차계약 체결을 위해 임차인은 집도 보여주지 않고 계속 이 부동산에서 거주하였다. 임대인은 청구이의소송을 제기하여 보증금반환과 인도의무는 동시이행관계에 있으므로 지연이자의 집행력배제를 구하였다. 이에 대법원은 임차인은 임대인에게 이사건 부동산을 인도해 주겠다는 의사와 함께 임대차보증금의 반환을 구하는 의사를 표시하였고, 판결 선고 전까지는 임차인이 새로운 임차인을 구하는 데 협조하였다. 이를 임차인의 이행제공으로 보아 임대인의 임대차보증금반환채무의 이행지체에 따른 지연손해금을 인정한 것으로 보인다. 그러나 임차인이 판결 선고 이후에는 임대인 측의 집을 보여 달라는 협조요청을 거절한 사실은 '이행제공의 중지'라고 평가될 수 있고 임대인의 동시이행항변권이 소멸되지 않았다. 임차인의 이행제공이 어느 시점에서 중지되었는지에 관하여 심리하여 그 시점까지의 지연손해금만을 인정한 후 그 이후에 발생한 지연손해금에 관하여는 집행력을 배제하였어야 한다고 판단했다. 임차인으로서 권리와 의무도 다해야 불이익이 없겠다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2023-08-07 이영옥
[생활법무카페] 임대차계약을 할 때 주의할 점 지면기사

우선 권한이 있는 사람과 계약을 하여야 한다. 소유자의 남편이나 부모, 형제 등이 대리로 계약할 경우에는 대리권이 있는지 확인하여야 하며, 공동소유 부동산은 소유자 전원의 명의로 계약을 하지 않을 경우 불이익을 받을 수 있다. 선순위 근저당권 등이 있으면 경매 시에 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못할 수 있으며, 특히 선순위 체납세금은 등기부상으로는 알 수 없기 때문에 계약시 임대인의 국세 및 지방세 완납증명원을 확인할 필요가 있다.채권회수를 목적으로 하는 임대차계약은 소액임차인으로서 보호를 받을 수 없다. 판례는 '채무자 소유의 주택에 관하여 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 소액임차인으로 보호할 수 없다'라고 되어 있다.주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다'라고 규정하고 있다. 전입신고를 늦추는 사이에 근저당권이 설정된 경우에는 임차인이 후순위가 된다. 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날 그 효력이 있으므로 주택을 입주하는 날에 즉시 전입신고를 할 필요가 있고 확정일자도 받아 우선변제권도 취득하여야 한다. 신축 중인 연립주택의 임차인이 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호라고 주민등록 전입신고를 마쳤는데 준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우, 주택임대차보호법상으로 보호를 받지 못한다. 공동주택은 관련법규에 지번 다음에 공동주택의 이름과 동·호수까지 기재하여 전입신고 하도록 되어 있으므로 아파트, 연립주택, 다세대 주택 등은 전입신고 시에 지번 외에도 동, 호수가 정확히 기재되었는지 반드시 확인하여야 한다./황승수 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부황승수 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2023-07-24 황승수
[생활법무카페] 전세에서 월세 갱신 5% 상한 계산법 지면기사

2020년 7월31일부터 시행된 계약갱신청구권과 전월세상한제는 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 재계약일 경우 임차인이 직전에 계약했던 임대료의 5% 이하로만 계약이 가능하다.(주택임대차보호법 제7조) 만약 기존 전세 1억원에 계약을 했다면 1억500만원 즉 5%를 초과하여 갱신계약하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며, 초과 지급한 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.(주택임대차보호법 제10조의 2)주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정한 것처럼 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 두텁게 보호함으로써 국민주거생활안정을 보장하기 위해 제정된 법률로써 주거용 건물의 임대차에 관한 민법 특례를 규정하고 있다. 그런데 보증금 또는 차임의 5%상한의 계산은 용이하게 할 수 있으나 당초 전세인 보증금은 그대로 두고 월차임만 인상할 경우 계산방법은 다음 규정에 따른다. 주택임대차보호법 제7조의 2. 시행령 제9조(월차임전환시 산정률의 제한) 보증금의 일부 또는 전부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 이율풀이하면 1호는 대통령령으로 정하는 비율 연 10%, 2호는 한국은행 기준금리+대통령령이 정하는 이율 2%, 즉 2023년 6월 기준 한국은행 기준금리는 3.5%이므로 3.5%+2%=5.5%를 곱하면 된다. 예컨대 보증금 1억원의 5% 상한선인 500만원을 월세로 전환하면 500만원×5.5%÷12개월=월 2만2천917원. 즉 보증금 1억원에 월차임 2만2천917원을 초과하여 올려서는 안된다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2023-07-10 이영옥
[생활법무카페] 부부재산약정 등기 지면기사

한낮 햇볕이 제법 따가웠던 5월 어느 날, 혼전계약을 할 예정인데 이를 공증해야 하는 것인지에 대해 앳된 목소리의 여자분으로부터 전화상담이 왔다. 혹시나 하고 장래 남편의 국적을 여쭈어보니 영국 사람이라 하여 우리에게는 생소한 혼전계약을 하고 공증 논의까지 진행된 것이 비로소 이해가 되었다. 이혼이 빈번한 영국 등 서구권에서는 혼인 전, 혼인이 파경에 이를 경우를 대비하여 재산의 분할, 자녀의 양육 등에 대해 미리 합의를 하여 두는 혼전계약(Prenuptial Agreement)을 많이 한다고 한다. 반면에 우리나라는 아직은 혼인 시에 이혼을 미리 염두에 둔다는 것이 일반적 정서에 반하다 보니, 혼전계약은 재산이 아주 많은 연예인이나 특별한 사람들에게나 해당되는 일로 생각한다. 우리나라에서 부부재산을 원칙적으로 어떻게 규율하고 있는지를 살펴보면 '민법 제830조(특유재산과 귀속불명재산) ① 부부의 일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과 혼인 중 자기의 명의로 취득한 재산은 그 특유재산으로 한다'라고 하여 부부재산별산제를 채택하고 있다. 다시 말해, 부부가 공동으로 이룩한 재산이라 하더라도 명의가 부부 중 일방의 명의로 되어 있으면 그 일방의 재산으로 하는 것이다. 따라서 이러한 부부별산제 원칙 하에서 혼인 전 고유재산에 대해 명확히 하고, 혼인 중 공동재산의 소유관계 및 관리에 대해 따로 약정할 필요가 있을 때 부부재산약정을 하고 이를 혼인 성립 시까지 등기하여 공시한다. 2022년도 통계청의 혼인통계에 의하면 남녀의 평균 초혼 연령이 33.7세, 31.3세이고 전체 혼인 건수 중 재혼비율이 22.6%로 각자의 재산을 가지고 있는 상태에서 혼인을 하는 경우가 많고, 특히 재혼인 경우에는 일방의 자녀에 대한 향후 상속·증여에 대한 부분까지 고려하면 앞으로 우리나라에서도 혼인 전 부부재산약정에 대한 중요도는 점점 커지지 않을까 예상해 본다./민연기 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부민연기 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2023-06-26 민연기
[생활법무카페] 가장 안전한 유언은 무엇인가요? 지면기사

민법상 유언의 방식은 자필증서, 녹음, 공정증서, 비밀증서와 구수증서의 5종이 있다. 유언은 유언자의 사망으로 인하여 효력을 발생시킬 목적으로 하여 행하는 단독의 의사표시이기에 분실, 변질될 우려가 있고 재산상속시 법적분쟁과 혼란이 야기되지 않도록 엄격한 요건이 요구된다.자필증서유언은 유언자가 그 전문과 연월일, 주소, 성명을 자서하고 날인하여야 한다. 문자의 삽입, 삭제, 변경을 함에는 유언자가 이를 자서하고 날인하여야 한다. 녹음증서유언은 유언자가 유언의 취지, 그 성명과 연월일을 구술하고 이에 참여한 증인이 유언의 정확함과 그 성명을 구술하여야 한다. 공정증서유언은 유언자가 증인 2인이 참여한 공증인의 면전에서 유언의 취지를 구수하고 공증인이 이를 필기 낭독하여 유언자와 증인이 그 정확함을 승인한 후 각자서명 또는 기명날인하여야 한다. 비밀증서유언은 유언자가 유언서를 작성 후 봉인하고 2인 이상의 증인에게 제출하여 봉서표면에 제출 연월일을 기재하고 유언자와 증인이 각자서명 또는 날인하고 유언봉서 표면에 기재된 날로부터 5일 이내에 공증인이나 법원서기에게 제출하여 확정 일자인을 받아야 한다. 구수증서는 질병 기타 급박한 사유로 위 4가지 방식에 의할 수 없을 때 유언자가 2인 이상의 증인의 참여로 그 1인에게 유언의 취지를 구수하고 그 구수를 받은 자가 이를 필기 낭독하여 유언자와 증인이 그 정확함을 승인한 후 각자 서명 또는 기명날인하여야 한다. 급박한 사유가 종료한 날부터 7일내에 법원에 검인 신청하여야 한다. 유일하게 증인이 필요 없는 자필증서유언이 자필(대필하거나 인쇄한 것은 무효) 전문, 연월일, 주소, 성명, 날인(도장, 지장 무방) 중 하나라도 누락되면 무효이므로 유언으로 상속인에게 부동산을 용이하게 이전하게 하려면 분실 우려 없고 검인절차가 없는 공정증서의 방식이 유리하다. 직접 공증사무실에 출석이 어렵다면 출장유언공증을 이용하면 된다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2023-06-12 이영옥
[생활법무카페] 가족관계등록부에 없는 부모 등의 상속 지면기사

가족관계등록부에 없는 부모나 형제도 상속인이 될 수 있다.그 이유는 상속인의 자격은 자연혈족(친생자)과 법정혈족(양자·친양자)을 기준으로 주어지는 것이므로 자연혈족(친생관계) 관계가 입증되면 가족관계등록부에 기재되어 있지 않아도 상속인의 자격이 인정되기 때문이다. 이에는 부모를 몰라서 일가 창립한 고아나 타인의 자로 출생신고 되었다가 친생부모를 알게 된 경우, 타인의 친생자부존재소송으로 친생관계를 나타내는 가족관계가 말소된 후 친생부모를 알게 된 경우 등이 있다.그러나 상속인의 자격을 입증하는 방법은 친생자 존(부)소송 등을 통하여 확정된 판결이 있으면 반드시 가족관계등록부를 정정하지 않아도 된다. 이 경우 확정판결로 가족관계등록정정절차를 밟아서 정정된 가족관계등록부를 첨부하여 상속인임을 입증하는 것이 일반적이지만, 가족관계등록부를 정정하는 절차가 번거롭고 구태여 그동안 유지되었던 외형적인 가족관계를 유지하고 싶으면 확정판결만 첨부하여도 상속인으로서 상속받을 수 있다. 단, 실무에서는 정정된 가족관계등록부를 요청하는 경우도 있으므로 가급적 가족관계등록부를 정정하는게 바람직하다.일반입양의 경우에는 입양을 하더라도 혈족관계가 단절되지 않아 종전의 친족관계가 2중으로 남아 있게 되고 서로 간의 상속관계가 단절되지 않는다. 따라서 친양자 입양보다 상속관계가 훨씬 복잡하여진다. 일반 입양의 경우 오랫동안 떨어져 있던 부모의 빚을 갚으라는 소송에 휘말리는 경우도 있는데 이 경우에는 그 사실을 안 때부터 3개월 내에 특별한정승인을 하면 해결된다.주의할 것은 다른 일방배우자의 친생자를 다른 일방이 친양자로 입양하는 경우에는 원래의 친생부모와 관련된 혈족관계는 단절되지 않으므로 친생부 또는 친생모와 관련된 가족관계는 단절되지 않으므로 그 상속관계도 유지된다는 점이다./박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부

2023-05-22 박재승
[생활법무카페] 자녀 상속포기시 손자녀 채무 가는지 지면기사

A씨는 불의의 사고로 사망 당시 배우자 B씨와 두 명의 자녀 그리고 손자녀가 있었고, 과다한 채무가 있어 B씨는 가정법원에 자신은 한정승인, 그리고 두 명의 자녀는 상속포기 절차를 마쳤다. 그 후 몇 년이 지나 손자녀들이 성인이 된 후 A씨의 채권자들이 손자녀들을 상대로 상속채무를 변제하라는 민사소송을 제기했다. 이에 B씨는 자신이 한정승인을 했으니 자신만 책임이 있지 왜 손자녀에게 소를 제기했냐고 항변하였다. 한정승인이란 돌아가신 분이 남긴 적극재산 범위 내에서 그의 상속인들이 상속채무를 변제할 책임이 있다는 것이다. 그런데 위 사례와 같이 돌아가신 분의 배우자와 그 사이 자녀와 손자녀가 있는 경우 기존에 대법원은 '상속을 포기한 자는 상속개시 된 때부터 상속인이 아니었던 것과 같은 지위에 놓이게 되므로, 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우에는 배우자와 피상속인의 손자녀 또는 직계존속이 공동으로 상속인이 되고, 피상속인의 손자녀와 직계존속이 존재하지 아니하면 배우자가 단독으로 상속인이 된다'고 하여 민법 제1043조의 수인의 상속인에 배우자는 포함시켜 해석하지 아니하였다. 그러나 2023년 대법원 전원합의체에서 '민법 제1043조는 공동상속인 중에 어느 상속인이 상속을 포기한 경우 그 사람의 상속분이 다른 상속인에게 귀속된다고 정하고 있고, 이때 다른 상속인에는 배우자도 포함되고 피상속인의 배우자와 자녀들 중 자녀 전부가 상속을 포기하면 상속분은 배우자에게 귀속된다고 봐야한다'라고 하여 기존의 입장을 변경하였다. 변경된 대법원판례에 의하면 위 사례에서 손자녀는 할아버지의 채무를 상속받지 않게 된다. 금번 대법원전원합의체 판례에 의해 기존 판례에서 발생한 상속포기절차의 반복과 이에 따른 비용낭비를 줄이고 법률관계를 간명하게 확정하는 계기가 될 듯하다./김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2023-05-08 김정준
[생활법무카페] 상속시 채무 많을때 상속포기 해야하나 지면기사

피상속인의 채무가 상속인에게 상속되지 않게 하기 위해서는 '상속포기'를 할 수 있다. 그러나 상속포기는 다음 순위의 상속인에게 승계되므로 '민법 1000조(상속의 순위) 1. 직계비속 2. 직계존속 3. 형제자매 4. 4촌 이내의 방계혈족' 모두가 상속포기를 해야할 것으로 보인다. 이는 법률관계가 복잡하고 시간과 비용이 낭비된다. 상속인인 친족들에게 피해가 없도록 상속승계를 차단하기 위해 한정승인을 신청하면 된다. 한정승인은 상속인이 상속으로 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인하는 것이다. 상속인이 한정승인을 하면 그 다음 순위로 상속채무가 승계되지 않는다. 한편 망인의 자녀와 손자녀와 배우자가 있을 때 자녀 모두가 상속포기를 하면 손자녀와 배우자가 공동상속인이 되는지에 대해 종래 대법원판결(2015년5월14일 선고 2013다48852)은 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우 피상속인에게 손자녀 또는 직계존속이 있으면 배우자가 그 손자녀 또는 직계존속과 공동으로 상속인이 된다고 하였다. 그러나 최근 대법원 (2023년3월23일자 2020그42) 전원합의체 결정은 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기하면 배우자가 단독상속인이 된다고 보아 종래 판례를 변경하였다. 민법 제1042조에 따르면 상속의 포기는 상속 개시된 때에 소급하여 그 효력이 있으므로 자녀들이 상속을 포기하면 그 다음 순위인 손자녀들이 배우자와 공동상속인이 된다고 해석할 여지도 있었으나 '민법 1043조(포기한 상속재산의 귀속) 상속인이 수인인 경우에 어느 상속인이 상속을 포기한 때에는 그 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 상속인에게 귀속된다'고 정하므로 상속을 포기한 자녀들의 상속분이 배우자에게 귀속되어 결국 배우자가 단독상속을 한다고 볼 수 있다. 다만 자녀와 배우자 모두 상속포기할때는 손자녀가 상속인이 된다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2023-04-24 이영옥