임시총회 개최요구서에 서명한 인원을 고려할 때 비대위를 따르는 조합원은 전체의 절반이 넘는 것으로 추산된다. 비대위 및 비대위 측 조합원들은 초기 약속과 다르게 추가 분담금이 발생한 점, 여기에 분담금 발생 과정이 투명하게 공개되지 않고 있다는 점에 분노를 표출하고 있다. 3.3㎡당 890만원(1차조합원 및 대물정산조합원)~1천300만원대(최종조합원)에 내 집을 마련할 수 있다 해서 가입했더니 느닷없이 3.3㎡당 359만원을 더 내라 하고, 앞으로 얼마나 분담금이 증가할지 모른다는 것이다.
현재 비대위는 조합원마다 1억원 안팎씩 부담한 총 조합비 약 2천400억원 중 업무대행비용(사업비)을 제외한 토지매입비 1천900억원의 토지거래 내역을 공개하라고 추궁하고 있다.
비대위가 사업구조를 이해 못하고 있다는 집행부 주장과 다르게, 비대위 측은 이 문제에 접근하기 전에 사우5A도시개발조합과 사우스카이지주택조합이 결합한 사업형태를 먼저 이해해야 한다고 전제한다.
비대위에 따르면 도시개발사업 시 토지주는 보상을 받고 떠나거나 그렇지 않으면 도시개발조합을 구성한다. 도시개발조합은 통상 시행사와 함께 일을 진행하고 사우5A조합에는 A건설이 참여했다. 지주택조합도 업무대행사와 함께 일을 진행하고 사우스카이지주택조합에는 애초 A건설이 참여하다가 통합 이후 A건설 협력사(비대위는 '자회사'로 표현)인 B사가 참여했다. 비대위는 사실상 A건설이 도시개발사업과 지주택사업을 전부 손에 쥐면서 문제가 파생됐다고 주장한다.
또한 도시개발조합 사업구역 안에서 지주택사업을 진행하기 위해서는 지주택조합 업무대행사가 조합비로 토지를 매입하는데, 비대위는 B사가 토지 명의를 사우스카이지주택조합으로 하지 않고 A건설 앞으로 한 점도 집중적으로 부각하고 있다.
사우5A도시개발사업은 사우동 원미아파트 재개발사업에서 출발했다. 시행사 A건설이 지난 2015년부터 이 재개발사업을 구도심의 열악한 환경 개선을 위한 도시개발사업으로 변경하며 각종 용역을 발주, 개발계획을 수립했다. 이후 2017년 실시계획인가를 받았으나 한강유역환경청의 '산지원형 보존' 조건부에 따라 산지를 가로지르는 계획도로를 폐도하고 도로를 우회함으로써 계획도로 기준으로 양측에 있던 사우5A와 사우5B 두 구역을 통합했다.
통합된 사우5A도시개발사업은 2019년 실시계획인가를 받고 확정측량에 따라 2020년 9월 실시계획변경인가, 지난해 1월 환지계획인가를 받았다. 이후 3월에 환지예정지 효력 발생으로 곧바로 사우스카이타운지주택조합의 사업승인이 접수됐다.
조합 집행부와 조합 업무대행사인 B사는 비대위가 편협한 방향으로 여론을 몰아가는 것이라고 항변한다. 조합비 1천900억원 모두 토지매입에 쓰였으며 추가분담금인 3.3㎡당 359만원은 입주까지 총금액이라고 조합원들에게 수차례 설명문을 발송하고 홈페이지에 안내했음에도, 비대위는 359만원이 토지매입분에 대한 추가분담금이고 건축분 분담금은 별도로 발생할 것이라며 추가분담금이 2억~3억까지 늘어날 수 있다고 호도한다는 것이다.
집행부 관계자는 "조합은 거의 매일 도시개발사업 설명문을 배포했는데 비대위는 조합에서 오는 연락을 차단하라고 선동했다. 조합원 중 우리 쪽 설명문을 못 보신 분들도 있을 것"이라고 억울해 했다.
또 B사 관계자는 "지주택조합이 설립되기 이전에는 조합으로 토지소유권을 가져올 방법이 없고, 지주택조합이 설립됐더라도 조합 명의로 개별토지를 매입하려면 그때마다 전체 조합원의 동의와 부족한 금액 대출에 대한 전체 조합원 날인이 있어야 하는데 현실적으로 불가능하다. 특히 사업 초기에는 도시개발사업 시행사(A건설) 명의로 돼 있어야 금융조달에 유리하다"며 "무엇보다 사우스카이타운지주택조합 규약 제4조를 보면 사우5A도시개발사업에서 시행사가 개별 토지를 확보하고, 환지계획승인 완료 후에 환지된 공동주택부지 소유권을 지주택조합으로 이전해 사업승인을 완료하도록 사업방식과 토지확보방안이 명시돼 있다"고 강조했다.
이들은 A건설과 B사가 도시개발사업과 지주택사업을 동시에 끌고 가는 것도 매우 일반적인 방식이라고 했다. A건설 관계자는 "(비대위는)지난 2015년부터 도시개발사업을 하기 위해 들어간 비용은 전혀 고려치 않고 있다"며 "수백억을 투입해 사우5A도시개발사업을 인수하고 어렵게 일을 진행해왔는데 도시개발사업구역 내 상당 부분을 차지하는 공동주택 업무대행을 엉뚱한 회사에 넘겨줄 사업자가 어디 있겠느냐"고 반문했다.
최근 비대위 사무실에서 만난 관계자들은 "A건설은 집단환지(도시개발 사업구역 내 공동주택부지) 3만1천여평을 사우스카이타운지주택조합 명의로 하려면 조합원들이 6천억원에 매입하라고 요구하고 있다. 6천억원은 개발 후 가격이라 말도 안 된다"며 울분을 토했다.
정보공개가 투명하게 이뤄지지 않는 점에 대해서도 이들은 강하게 문제시하고 있다.
비대위 측은 "B사가 1천900억원으로 일부 토지를 매입한 뒤 집단환지 조성을 위한 추가 매입을 할 때 기존에 확보한 토지를 담보로 금융조달을 했을 것"이라며 "그렇다면 어떤 땅에 얼마가 투입됐는지 내용을 알아야만 토지비 산정이 가능하고, 이 같은 산정 근거가 있다면 우리도 추가 부담할 건 하겠다는 건데 B사든 조합 집행부든 구체적인 토지매입 내용을 공개하지 않으면서 무조건 공동주택부지 개발 후 가격이 6천억원이라고만 한다"고 지적했다.
이어 "사업구역 토지 시세는 2016년도에 3.3㎡당 400만원이었다. 특정 한 곳의 소규모 토지가 2천만원에 보상된 사례는 있어도 매매계약은 주로 2016년부터 2018년 사이에 이뤄졌기에 상당히 많은 토지를 당시에 확보했을 것"이라고 추정했다.
비대위 한 관계자는 "우리 조합비로 상당한 토지를 확보했을 텐데 추가 매입에 4천100억원이나 들었다고 한다면 어떤 조합원이 수긍하겠느냐"며 "집행부와 B사 측은 원 토지주들로부터 3.3㎡당 평균 1천180만원의 땅값을 치렀다고 자꾸 주장하는데, 사업구역 전체 면적에 이 1천180만원을 끼워 맞추면 그들이 얘기하는 '공동주택부지 추가 매입비' 6천억원이 되는 것"이라고 덧붙였다.
또 다른 관계자는 "조합 집행부는 김포지역의 땅값이 많이 올라 어쩔 수 없이 추가분담금을 요구할 수밖에 없었다는데 조합에서 이미 5~6년 전에 매입한 토지가 절반이 넘고, 저렴한 공장용지나 논밭 등을 개발해놓고 지금 와서 대지가격으로 되파는 것은 도시개발의 취지에도 부합하지 않다"며 "집행부는 주택법에 규정된 정보공개도 제대로 이행하지 않고 있다"고 비판했다.
이와 관련한 양측 주장은 팽팽하다. B사 측은 "대물정산조합원은 사우5A도시개발사업구역 내 공동주택 소유자 중 A건설과 매매계약을 체결하고 매매가격만큼 대물정산하기로 협약한 뒤 지주택조합에 가입한 조합원들"이라며 "사업 이전에 매매가 6천~8천만원이던 모 아파트 대물정산조합원은 1대1로 평수를 인정해 3.3㎡당 870여만원, 즉 2억~2억4천만원으로 쳐서 매매계약을 체결하고 대물협약서를 써줬다"고 설명했다.
이어 "공동주택에 입주할 의사가 있으면 면적 1대1을 보장해주고, 후에 큰 평형으로 입주하고 싶으면 차액만 내기로 하는 등 굉장히 좋은 조건에 계약을 해줬다"며 "환지 완료된 공동주택부지 소유권을 지주택조합으로 이전키로 한 약정서는 그 매매가격에 이의를 제기한 비대위 때문에 취소된 것"이라고 주장했다.
저렴한 용지를 개발해 대지가격으로 되판다는 비판에 대해서는 "구역 내 토지 대부분이 임야나 논밭이 아닌 준공업지역과 일반주거지역으로 심각한 땅값 상승이 발생했다"며 "비대위의 여론몰이로 6개월째 사업이 중단되고 공동주택부지 소유권을 지주택조합으로 이전해오지 못함에 따라 도시개발조합 금융비용이 계속 증가하고 있다. 사업지연에 따른 금융비용 및 건축비 상승으로 시간이 갈수록 추가분담금 증가범위는 예측하기 어려워진다"고 호소했다.
하지만 비대위 관계자는 "대물조합원들만이 아니라 현금조합원들도 좋은 조건에 지주택에 가입한 것은 맞지만, 이는 '확정분양가' 계약이 지켜지는 때의 얘기"라고 잘라 말했다.
이 관계자는 "도시개발조합 역시 대물조합원에게서 명의를 이전받은 토지와 현금조합원의 납부금으로 개발사업의 발판을 마련했으므로 사업추진에 큰 도움을 받았던 것"이라며 "상호이익을 위한 약정에 의해 확정분양가를 가입조건으로 한 건데 확정분양가 약속은 폐기하고 도시개발업자의 이익은 극대화하는 요구가 합리적이냐. 약정에도 없었고 예기치 못한 막대한 추가분담금이 계상된다면 가입 시 좋은 조건이 무슨 소용이냐"고 재차 되물었다.
또한 그는 "확정분양가라는 절대요건을 일방적으로 파기한 것은 A건설과 B사, 조합 집행부"라며 "공동주택부지 가격을 상호검증도 없이 책정함으로써 확정분양가 약정이 깨어지는 데 반발, 토지비 검증과 재산정을 요구하는 비대위 때문에 토지매매약정이 파기된 게 아니다. 불합리한 토지비를 무리하게 강요하기 위해 토지매매약정마저 파기하겠다고 겁박했던 A건설과 B사, 조합 집행부의 야합일 뿐"이라고 일갈했다.
이에 대해 A건설 측은 "토지매매약정상 집단환지를 위해 A건설 명의로 된 토지 소유권을 지주택조합이 잔금을 치르고 가져가야 하는데 안 가져갔기 때문에 약정이 실효된 것이지 겁박했던 게 아니다"라고 부인했다.┃(하)편에서 계속
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