법체계 일원화와
사법과 공법 충돌 규율하는
가칭 '집합건물관리기본법'의
특별법 제정을 제안하며
공동체 생활에서 다툼 생기는
'분쟁조정 제도'도 필요하다

배우 김부선씨는 최근 자신의 아파트 일부 입주자를 고발했다. 심지어 국회에까지 출석하여 증언했다. 일명 '난방비 0원 사건'이다. 그러나 조사결과 현행 난방계량기의 조작 및 훼손을 하지 못하도록 한 산업통상자원부의 고시규정은 법적 강제성이 없고, 계량기 조작 행위자를 구분할 수 없다는 이유로 형사처벌이 이뤄지지 않았다. 이를 계기로 김부선씨가 반대로 명예훼손으로 고소를 당했다고 한다. 그녀가 이 사건을 통해 주장하고 싶은 내용은 아마도 '투명한 아파트 관리비와 감독 시스템 확립'이 아닌가 싶다. 그녀의 말대로 이 사안은 그녀의 문제만이 아니라 우리들의 문제일 수 있다.

우리 국민의 대다수는 아파트 등을 포함한 집합건물(공동주택)에 거주하면서 이 문제에 관심이 없는 것일까? 아님 알면서 그냥 지나치는 것일까? 우리는 집합건물에 관한 많은 분쟁을 경험한다. 왜 이런 분쟁이 일어날까? 분쟁을 해결할 제도는 없을까? 법제도상 문제로 한정하여 생각해 보고자 한다.

우리나라는 집합건물을 관리하는 종합적 법령이 없으며, 개별 법령에서 이를 다루고 있다. 그 법령도 공법과 사법으로 나누어져 있다. 공법상 법령으로는 '주택법', '임대주택법', '건축법' 등이 있다. 사법상으로는 '민법'(제215조)과 '민법'의 특별법으로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 등이 있다.

동일한 집합건물에 대하여 공법과 사법의 입장에서 집합건물 관리에 관한 규정을 두고 있다. 어떤 경우는 중복되기도 한다. 그러다 보니 실제 집합건물 관리에 대한 종합적 내용은 담지 못하고 있다. 물론 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'상 관리문제는 구분소유자 또는 구분소유자의 동의를 얻은 점유자 입장에서 관리가 문제이다. 반면에 '주택법'상의 관리문제는 주택공급 사업주체 문제이기 때문에, 관리의 성질 자체가 다르다고 볼 수도 있다. 그러나 집합건물 관리내용면에서는 동일한 관리내용인데, 법적 규율이 다르다는 비판이 있을 수 있다.

일본은 우리나라와 같은 건물의 구분소유 등에 관한 법률을 시행하고 있다. 이 법률에 따라 입주자 전원이 조합원이 되는 주택관리조합을 만들어 집합건물의 관리체계를 확립하도록 하고 있다. 그리고 맨션과 같은 구분소유 건물에서 발생하는 문제를 해결하는 기준을 제시하고 있다. 2000년 12월에는 '맨션관리의 적정화에 관한 법률'을 제정하여 운용하고 있다. 이 법률을 기초로 관리조합이라는 조직이 사단법인화되어 맨션관리의 주체로 되고, 또한 맨션관리센터를 운영하고 있다. 일본법 가운데 우리나라에 유용한 입법적 시사점을 찾을 필요가 있다.

집합건물 관리의 법체계를 일원화하고, 집합건물에 대한 사법과 공법간 법적 규율의 충돌로 발생하는 집합건물 관리의 법률문제를 종합적으로 규율하는 (가칭)'집합건물관리기본법'의 특별법 제정을 제안한다. 아울러 국토교통부 산하에 집합건물 전담 관리기구인 (가칭)집합건물 관리 지원센터 설립을 제안한다. 이를 위하여 2014년 5월 2일 이명수 의원이 대표발의한 '공동주택 등의 관리에 관한 법률안'을 중심으로 특별법 제정을 위한 활발한 논의를 기대하여 본다.

집합건물의 효율적 관리를 위하여는 공동체 생활에서 불가피하게 발생할 수밖에 없는 실효성 있는 분쟁조정 제도도 필요하다. 아울러 집합건물의 공급단계인 '선분양 후시공 제도'의 근본적 문제부터 시공자 및 분양자의 담보책임, 고령화 시대에 대비한 집합건물 관리정책 등에 관한 법정책적 연구가 필요한 시점이다.

/소성규 대진대 법무행정대학 원장