[생활법무카페] 임대차계약을 할 때 주의할 점

황승수 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

우선 권한이 있는 사람과 계약을 하여야 한다. 소유자의 남편이나 부모, 형제 등이 대리로 계약할 경우에는 대리권이 있는지 확인하여야 하며, 공동소유 부동산은 소유자 전원의 명의로 계약을 하지 않을 경우 불이익을 받을 수 있다. 선순위 근저당권 등이 있으면 경매 시에 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못할 수 있으며, 특히 선순위 체납세금은 등기부상으로는 알 수 없기 때문에 계약시 임대인의 국세 및 지방세 완납증명원을 확인할 필요가 있다.

채권회수를 목적으로 하는 임대차계약은 소액임차인으로서 보호를 받을 수 없다. 판례는 '채무자 소유의 주택에 관하여 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 소액임차인으로 보호할 수 없다'라고 되어 있다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다'라고 규정하고 있다.



전입신고를 늦추는 사이에 근저당권이 설정된 경우에는 임차인이 후순위가 된다. 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날 그 효력이 있으므로 주택을 입주하는 날에 즉시 전입신고를 할 필요가 있고 확정일자도 받아 우선변제권도 취득하여야 한다. 신축 중인 연립주택의 임차인이 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호라고 주민등록 전입신고를 마쳤는데 준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우, 주택임대차보호법상으로 보호를 받지 못한다. 공동주택은 관련법규에 지번 다음에 공동주택의 이름과 동·호수까지 기재하여 전입신고 하도록 되어 있으므로 아파트, 연립주택, 다세대 주택 등은 전입신고 시에 지번 외에도 동, 호수가 정확히 기재되었는지 반드시 확인하여야 한다.

/황승수 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부