[경제전망대]제3기 추가 신도시의 바람직한 개발방향

부동산안정 실패 속도·물량전 안돼
후대 유산·효율 국토이용 접근해야
그러려면 서울 접근성이 성패 좌우
주민 입주前 조기 교통망 완성통해
수요자 맞춘 자족도시 개발 구상을

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)

최근 정부는 2·4대책의 후속 방안으로 수도권에 공급할 18만가구 규모의 신도시 후보지로 이미 예상하였던 광명·시흥을 선정하여 발표하였다. 추가로 지정하는 신도시도 결국 경기도와 인천지역이 될 것이다. 신도시 계획은 서울의 집값을 잡기 위하여 건설하는데 서울이 아닌 지역에 공급한다는 얘기다. 부동산가격안정 실패라는 민심을 잡기 위하여 조급한 마음에 속도전과 물량전에만 초점을 맞추고 있다고 생각하니 불안한 마음을 감출 수 없다.

신도시는 계획적으로 개발된 새로운 도시주거지를 말한다. 신도시는 대도시 시설을 분산시키기 위하여 기존의 대도시와 사회·경제적으로 독립성을 유지하면서 공간적으로 분리되고 경제적·사회적 활동이 독립적으로 이루어지는 자족형 도시와 대도시에 대항해서 새로운 지역거점으로 개발하려는 지역거점도시가 있다. 제3기 추가 신도시는 어떤 성격의 신도시일까? 서울의 확장도시일까? 수도권의 신거점도시일까? 아니면 자족복합도시일까? 기본적으로 베드타운이 아닌 자족도시가 되어야 한다. 개발방향과 목적을 명확하게 설정할 필요가 있다. 즉, 장기적 측면에서 계획을 수립하고 실행하여야 한다. 지금 당장 민심을 잡는데 급급하기보다는 후대에 물려줄 유산, 효율적인 국토이용, 국토공간구조의 확립 등의 측면에서 접근하여야 한다.

세부적인 측면에서 살펴보면 제3기 추가 신도시 정책이 성공하려면 광역교통망 등 사회기반시설을 먼저 갖춰야 한다. 기존 신도시처럼 택지를 먼저 개발하고 생활 기반시설을 갖추려면 설치비용이 증가한다. 한강신도시 주민들의 교통지옥처럼 입주 후에 신도시 주민의 불편을 초래하게 된다. 개발지에 도로 등을 설치하려고 하면 비용의 증가 등으로 세금을 낭비하게 된다. 신도시는 서울 접근성이 성패를 좌우한다. 지구지정을 하기 전에 지하철 연장, Super-BRT 등 교통대책을 마련하고 입주 때부터 교통에 불편이 없도록 교통망을 조기에 완성할 필요가 있다.



그리고 1기와 2기 신도시가 서울의 베드타운 기능을 담당하고 있는데, 이번에 추진하는 추가 신도시는 산업에 기반을 둔 자족기능을 갖춘 신도시로 개발해야 할 것이다. 물론 이번 신도시는 규모면에서 자족기능을 갖추기가 상당히 어렵지만 아파트형 공장, 제4차 산업기반(인공지능과 바이오헬스), 벤처기업시설, 소프트웨어진흥시설, 스타트업 지원시설 등이 입지할 수 있도록 산업용지를 최대한 공급하여 자족기능을 갖출 수 있는 기반을 마련하여야 한다. 미래에 인구수, 가구수 등의 감소로 주택이 남아돌게 되면 신도시는 유령도시가 되거나 슬럼화로 인하여 국가자원의 낭비를 가져오게 된다. 인구의 감소, 초고령화 사회로 가고 있는 일본의 경우에 이미 도쿄 외곽의 신도시에 빈집이 늘어나고 있어 사회적 문제가 되고 있다. 우리는 이러한 우를 범하지 말아야 하며, 후대에 이러한 어려운 숙제를 넘겨주지 않아야 한다.

또한 제3기 추가 신도시는 물량전 때문에 용적률을 최대로 적용하여 성냥갑과 같은 아파트, 공공임대주택을 공급하기 위하여 공급 숫자에 초점을 맞추고 있다. 수요자의 욕구를 파악하여 수요자의 특성변화를 고려한 주택유형을 개발하고 단지계획을 수립하여 주택시장의 변화에 대응할 수 있도록 하여야 한다. 단순한 양적 수요에 대응하여 접근하기보다는 개별 수요자의 특성과 시대적 트렌드에 맞는 접근이 필요하다. 추가적으로 어린이집, 유치원, 초·중·고등학교 등 교육시설이 풍부한 도시, 친환경적인 도시, 에너지 자립도시 등 미래도시의 대표적 사례가 될 수 있도록 개발하여야 할 것이다.

결론적으로 서울 등 수도권의 부족한 주택을 공급하여 집값을 잡겠다는 단순한 목표보다는 수도권의 공간구조를 재구성하여 국가발전의 기틀을 마련하고, 후대에 국가유산으로 남겨줄 작품을 만든다는 역사적 소명의식을 기대해 본다.

/서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)