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경제전망대

[경제전망대] 개혁을 위한 교훈

성공하는 조직·부진한 조직 차이는'똑똑한가' 보다는 '건강한가'에 달려경제가 건전하면 '비상조치' 불필요'뉴질랜드 교훈' 우리가 관심 가져야국가·기업 국민 섬기는 리더십 절실"경영은 평범한 사람이 비범한 일을 할 수 있도록 만드는 것이다."현대 경영학의 아버지 피터 드러커 박사의 말이다. 그는 또 "경영의 모든 성과는 경영자의 성과이며, 반면에 모든 경영의 실패는 경영자의 실패이다"라고 했다. 경영이란 국가경영에서 기업경영까지 자원을 투입하여 계획화, 조직화, 지휘화, 통제화라는 경영의 과정을 통하여 능률적이며 효과적으로 조직의 목표를 달성하는 과정이라고 할 수 있다. 이 과정에서 경영자는 목표를 설정하기 위하여 사려 깊은 의사결정을 하고, 여러 자원을 동원, 활용하여 사람을 통해 일을 완성한다. 이 모든 경영과정에서의 근본요소는 사람이며 일이다. 일과 사람의 조화를 통한 사회발전에서 중요한 원칙은 '올바른 비전을 가진 사람'이 '옳은 일을 옳게 하는 것'이다.경영자는 옳은 일을 하고, 관리자는 일을 옳게 하면 된다. 경영자는 전략적 사고를 하고, 관리자는 전술적 사고를 한다. 경영자는 일의 효과성을 염두에 두고, 관리자는 일의 효율성을 추구하며 목표를 달성해 나간다. 국가나 기업 모두 마찬가지이다. 조직은 조직목표 달성을 위해 계층별로 사명과 역할을 구분해야 한다. 경영층은 지속 가능한 기업 발전의 사명감으로 기업의 비전과 장래의 사업구조 구축을 위한 어젠다 세팅에 대한 전략적 매니지먼트의 추진자로의 역할에 힘쓰고, 관리자는 매 연도의 경영성과 달성과 일상업무의 완전화 지원체계 구축을 위한 일상적 매니지먼트의 추진자로서의 역할에 충실하면 된다.이를 위해서는 기능과 역할 전개를 통한 임파워먼트(권한위임)가 필수적이다. 임파워먼트는 조직의 의사결정체계를 통제중심에서 자율과 몰입 중심으로 옮기는 매체라고 할 수 있다. 조직구성원이 상사로부터 일일이 통제받아서 움직이기보다는, 자기 일에 몰입하여 스스로 무엇인가를 자꾸 하려고 하는 건강한 조직문화를 가진 조직은 발전 가능성이 크다.성공하는 조직과 부진한 조직 간의 차이는 '그들이 얼마나 많이 알고 똑똑한가' 보다는 '얼마나 건강한가'에 달려있다. 건강한 조직은 조직자원의 거의 전부를 매번 유용하게 활용할 수 있기 때문이다. 모든 조직은 변화해야 한다. 수정이나 재설계의 과정 없이 오랫동안 효과적으로 돌아가는 프로그램이나 활동은 없다. 결국, 모든 활동은 쇠퇴하기 마련이다.뉴질랜드는 우리나라의 1997년 외환위기에 비견할 만큼 힘들었던 국가재정 파탄을 이겨내고 회복에 성공했다. 1인당 국민소득이 세계 10위 안에 들었고, 노르웨이, 스웨덴과 더불어 세계 3대 복지국가이다. '뉴질랜드 개혁 이야기'는 1980년대 초반 연평균 13%에 달하는 인플레이션과 마이너스성장, 고물가에 늘어나는 재정적자, 자국의 산업보호를 위한 폐쇄적 경제구조와 규제 일변도의 정부정책으로 경제가 심각한 위기를 맞게 되면서 1984년 외환위기를 통해 그들이 자신들의 잘못이 드러나는 아픔을 직면하게 되는 상황에서 13년간의 개혁을 통해 다시 일어서는 드라마틱한 성공의 이야기를 다룬다.요즈음 우리나라의 정치와 경제가 불안한 지금 남의 일 같지 않다. 이 책의 저자 도널드 브래스가 지적한 개혁을 위한 교훈을 다시 한 번 살펴본다. "첫째, 어떤 사회가 아주 심각한 상황에 도달하기 이전에는 자발적 개혁 활동이 수행되기 어렵다. 둘째, 심각한 상황에 이르더라도 조직 내에 개혁을 주도할 수 있는 핵심적인 사람이 없다면 개혁은 일어날 수 없다. 셋째, 개혁을 추진하는 사람이 올바른 비전을 가지고 있어야 한다. 넷째, 개혁의 성공여부는 조직의 구성원들이 개혁에 대해 어떤 관점을 가지고 있느냐에 의해 좌우될 가능성이 높다."우리나라도 지금의 상황에서 정부 각 부처가 하나의 기업처럼 움직이며 국가의 경제성장과 번영, 국민의 삶의 질 향상을 위하여 최선을 다하는 모습을 보고 싶다. 경제성장과 번영은 개인의 자유에 대한 위협을 없앤다. 경제가 건전하면 상황을 호전시키기 위한 '비상조치'를 취할 필요가 없다. 뉴질랜드 개혁의 교훈은 우리나라의 기업인, 국가의 주요 정책입안자와 유권자들이 관심을 가질 필요가 있다. 국가나 기업이나 국민과 구성원을 존중하고 섬길 줄 아는 리더십이 절실한 지금이다./이세광 콘테스타경영컨설팅 대표·한국조직문화연구소장이세광 콘테스타경영컨설팅 대표·한국조직문화연구소장
2024-09-04 이세광
[경제전망대] 보증금 회수의 위험, 돌다리도 두들겨 보자

임차인, 절대로 보증금 반환때까지전입 이전하거나 집 인도해선 안돼잔금 치른후 이사·전입신고 마쳐도당일 설정 담보·전세권보다 후순위중요한건 '예방책'… 꼼꼼히 챙겨야최근 경매절차에서 주거용 오피스텔이 14차례 유찰된 사례가 확인되었다. 채권자는 주택도시보증공사로서 임차인 A의 보증금반환채권을 양수하여 보증금반환청구소송 후 강제경매를 신청한 사례다. 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는데 동의함'이라는 내용의 확약서를 경매법원에 제출했다. 그런데 14차례나 유찰이 된다? 무엇인가 이상하다. 살펴보니 선순위 전세권자 B가 존재하고, B는 배당요구를 하지 않았다. 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았다면 경매로 인해 전세권등기가 말소되지 않는다. 즉, B의 전세금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 것이다. 임차인이 A와 B, 2명이 존재하는 것이다. 이런 일이 왜 생겼을까?임차인 A는 임대차계약이 종료되어 이삿짐을 모두 반출하고 임대인을 만난다. 임대인은 새로운 임차인 B로부터 보증금을 입금받는 즉시 이체해주겠다고 하여 임대인을 믿고 비밀번호를 알려준다. 같은 날 새로운 임차인 B는 임대인에게 보증금을 지급한 후 전세권설정 및 입주와 전입신고까지 마쳤다. 임대인은 임차인 A에게 결국 보증금을 돌려주지 않았다. 보증금을 반환받지 못한 임차인 A는 서둘러 임차권등기를 하지만 임차인 B의 전세권보다 후순위가 되었다. 더 큰 문제는 점유권까지 상실했다는 점이다. 다행히 임차인 A는 보증보험에 가입했었고 보증금반환채권을 양수받은 주택도시보증공사가 경매신청을 했으나 보증금 전액 손실이 불가피한 상황이 되었다.이런 일이 있을까 싶지만 누구나 피해자가 될 수 있다. 이사하는 날에는 정신이 없다. 이사는 도미노와 같아서 살던 집에 들어오는 새로운 임차인이 보증금을 지급하면 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 반환하고, 그 임차인이 새로 들어가는 집 임대인에게 보증금을 지급한다. 이 절차가 물 흐르듯 진행되어야 한다. 그 사이에 생기는 작은 공백이 보증금 회수를 위험하게 한다.임차인은 절대로 보증금을 반환받을 때까지 전입을 이전하거나 집을 인도해서는 안 된다. 둘 중 하나라도 잃는 순간 대항력은 사라진다. 새로운 임차인이 기다리고 새로 들어갈 집 임차인이 짐을 다 빼놓고 기다리고 있어도 절대로 먼저 부동산을 인도해서는 안된다.법을 악용하는 경우도 있다. 주택임대차보호법이 정하는 대항력은 전입과 부동산 인도의 요건을 모두 갖춘 다음 날 효력이 발생한다. 즉, 잔금을 지급하고 이사하여 전입신고를 마쳐도 그 당일에 설정되는 담보권, 전세권과 같은 물권보다 후순위가 된다. 보통 임대차계약서에 특약사항으로 '잔금일까지 담보권, 전세권 등 새로운 권리를 설정해서는 안된다'는 내용을 기재하는 경우가 많다. 그러나 '잔금일까지'가 아니라 '잔금일 다음날까지'여야 한다.문제는 잔금일에 다른 권리를 설정했을 때 임차인을 보호할 수 있는 다른 방법이 없다는 것이다. 물론, 이로 인해 임차인이 보증금을 회수할 수 없게 된다면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기 특별법)이 정하는 전세사기에 해당할 수 있다. 그러나 현행 전세사기 특별법에 의하더라도 직접적인 구제는 어렵다. 결국 현행 법률하에서 이런 상황까지 완전히 예방하려면 오후 6시에 등기를 확인하고 잔금을 지급하는 방법밖에 없다.지난 주, 전세사기 특별법 개정안이 상임위원회를 통과했다. 여야합의로 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과한 법안이므로 본회의에서 문제없이 통과될 것으로 예상된다. 전세사기 특별법에 대해 여전히 논란이 많아 다음 기회에 자세히 다뤄보고자 한다. 다만, 전세사기 특별법이 아무리 개정되더라도 이는 사후약방문이다. 전세사기가 아니더라도 보증금을 회수하지 못하는 경우도 많다. 우리에게 필요한 것은 구제책이 아니라 예방책이다. 임대차계약서를 작성하고 이사하는 순간까지 꼼꼼하게 챙겨야 한다./정민경 법무법인 명도 대표변호사정민경 법무법인 명도 대표변호사
2024-08-28 정민경
[경제전망대] 사람은 호적(戶籍), 땅에는 지적(地籍)

지목, 토지 이용목적 따라 종류 구분공간정보 구축·관리 등 관한 법률서정하고 있는 기준 충족때만 변경가능땅 가치따라 부 생성·사회변화 결정혁신적 세분화 된 토지조사 지속돼야사람에게 호적(戶籍)이 있다면 땅에는 지적(地籍)이 있다. 지적은 토지의 위치, 면적, 소유, 지목 등 다양한 토지와 관련된 정보를 포함하고 있다. 쉽게 얘기하자면 사람의 주민번호가 땅에게는 지번이 되고, 남녀의 구분은 토지·임야의 구분과 같다. 땅의 형질을 나타내는 지목은 사람의 특성을 나타내는 혈액형과도 비교할 수 있다.'지적', 자주 듣는 생활용어가 아니기에 낯설기도 하며 일반인들의 관심에서 벗어나 있기도 하다. 하지만 알고 보면 지적은 우리 생활과 매우 밀접한데 대표적인 예시로 '땅의 주소, 땅의 형질, 땅의 소유'를 들 수 있다.앞서 이야기한 지적 중 하나인 땅의 '지번'은 꽤나 오랜시간 내가 머무는 위치 값의 주소가 되어 왔다. 우편이나 세금고지 등의 주소로 사용되던 '지번'은 사회적 흐름에 따라 도로명을 기준으로 한 '도로명 주소'로 바뀌면서 지금은 우리의 생활 속에 정착하게 되었다.그렇다면 땅의 모든 정보를 내포하고 있는 '지적'은 언제 어떻게 만들어졌을까? 우리나라의 토지는 일제강점기인 1910년부터 1918년까지 일본의 동경원점을 기준으로 직접 조사·측량으로 문서에 등록되었다. 그 근거가 된 법은 1912년 8월13일 시행된 '토지조사령'이다.오늘은 '지적' 중 '지목'(地目)에 대한 이야기를 풀어보고자 한다. 지목은 토지의 주된 이용 목적에 따라 법적으로 토지의 종류를 구분한 것을 말한다. '지목'은 토지소유자의 신청이나 국가의 직권으로 정하게 되는데 그 과정에도 원칙이 있다. 첫번째는 '1필지 1지목 원칙'으로 하나의 필지에는 하나의 지목만 가질 수 있다. 두번째는 '주지목추종의 원칙'으로 주된 사용 목적이나 용도에 따라 지목을 정하게 된다. 세번째로는 '등록선후의 원칙'에 따라 지목이 서로 중복될 때는 공부에 먼저 등록된 지목을 따른다. 마지막으로 '용도경중의 원칙'에 의해 기존 도로의 지하나 지상에 철도가 신설되는 경우 도로로 존치한다.과거 토지조사사업 당시를 살펴보면 사용 형태와 수익성에 따라 지목을 3가지의 큰 기준으로 분류하였다. 첫번째 경작이 가능하고 토지를 이용해 직접적인 수익을 얻을 수 있는 전, 답, 대지 등이 있다. 두번째 직접 수익이 없는 사사지, 분묘지 등은 공공용지로 분류하였다. 세번째 사유지로 인정하기에 불합리한 도로, 하천 등을 토지로 구분하였으며 이러한 체계를 통해 총 18개의 지목을 정했다.과거 농경사회에 수익을 얻을 수 있는 대표적인 토지는 '전'과 '답'이었다. 밭을 뜻하는 전과, 벼를 심는 논에서 실질적인 수익을 얻을 수 있었던 과거와는 달리 현대에는 주차장, 주유소용지, 목장용지 등 새로운 수익이 창출됨을 알 수 있다. 이러한 사회의 변화는 지목에도 변화를 만들어냈고 과수원, 목장용지, 공장용지, 주차장, 양어장, 학교용지, 체육용지, 종교용지 등이 추가돼 현재 총 28개의 지목으로 규정하고 있다.지목은 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'서 정하고 있는 기준을 충족할 때만 변경이 가능하다. 과거 높은 수익성을 보이던 농지는 현대에 건축, 개발 등 형질변경이 수반되면서 지목 또한 용도에 맞는 변경이 이루어진다. 예를 들면 농지에 건축을 하는 것은 농지전용 개발행위허가를 위해 전이나 답에서 대지로 지목을 바꾸어야 한다. 또한 산지를 개발하는 경우 행정절차를 따르며 임야에서 토지로 지목을 변경해야 하는 것이다.도로명 주소의 지번 변화, 수익성에 따른 지목 추가처럼 현대 사회의 흐름에 따라 지적도 계속 변화하고 있다. 가장 최근에는 LX한국국토정보공사와 양평군은 국토이용현황조사를 통해 디지털과 지적의 결합인 '디지털 지적정보 공유 플랫폼'을 구축하면서 토지이용 가치 상승의 혁신적인 변화의 성과를 이끌어내고 있다.우리가 딛고 있는 이 땅의 가치에 따라 부가 생성되고 사회적 변화의 움직임이 결정된다. 토지의 가치는 곧 나라의 가치가 되기에, 가치 상승을 위한 효율적이고 혁신적인 세분화된 토지조사와 관리는 계속되어야 할 것이다./이주화 한국국토정보공사(LX) 경기남부본부장이주화 한국국토정보공사(LX) 경기남부본부장
2024-08-21 이주화
[경제전망대] 금리 인하 '기대감'에 부동산 전망은 '기지개'

하반기 주택시장 전망 설문 결과10명중 3명이상 매매가 상승 예측직전 대비 상승 응답비율 6% 증가임대차 전·월세 '오를 전망' 압도적핵심변수는 '경제여건' 1순위 꼽아부동산R114가 7월까지 전국 1천28명을 대상으로 '하반기 주택시장 전망' 설문조사를 실시한 결과, 10명 중 3명 이상(3.6명)이 주택 매매 가격이 상승할 것으로 전망했다. 직전조사에서 상승 응답이 하락 응답을 2년만에 역전(상승 30%, 하락 25%)했고 금번 조사에서는 상승(36%)과 하락(21%) 사이 격차가 더 벌어졌다. 다만 직전 조사와 마찬가지로 보합에 대한 전망이 10명 중 4명 수준으로 여전히 가장 많은 답변을 차지하는 만큼, 상승과 하락에 대한 소비자 의견은 팽팽하게 맞서는 중이다.다만 매매 전망과 달리 임대차 가격에 대한 답변은 상승 전망이 크게 압도했다. 전세가격은 상승 응답이 42.80%, 하락 응답이 13.33%로 상승 비중이 3배 이상 많았다. 월세 가격 전망도 상승 응답이 44.75%, 하락 응답이 9.82%로 4.6배나 더 많다. 최근 수요 대비 전세물건 부족 현상이 심화되면서 상대적으로 신축 공급이 부족한 아파트 시장을 중심으로 전·월세 가격의 추세 상승이 예견되는 상황이다.매매가격 상승 응답자 다수는 '핵심 지역의 아파트 가격 상승(32.05%)'을 이유로 선택했다. 올해 서울 강남권과 마·용·성 등의 한강 벨트를 중심으로 신고가 거래가 늘어나면서 서울 외곽지 중심으로 거래량은 물론 가격도 회복세에 들어갔기 때문으로 해석된다. 그 다음으로는 '기준금리 인상 기조 변화(23.56%)'를 주요 이유로 선택했다. 한국은행 기준금리가 2023년 2월 이후 1년 이상 연 3.5% 수준에서 동결됐고, 미국도 2023년 9월 이후 1년 가까이 연 5.25~5.5%로 동결돼 하반기 금리 인상 사이클 종료(인하) 기대감이 커졌기 때문이다. 그 다음으로는 ▲급매물 위주로 실수요층 유입(11.23%) ▲아파트 분양시장 활성화(9.32%) ▲서울 등 주요 도심의 공급부족 심화(7.40%) 등을 선택했다.한편 매매가격 하락을 전망한 응답자 10명 중 4명은 '경기 침체 가능성(39.91%)'을 이유로 선택했다. 과거 대비 낮아진 경제성장률 전망(저성장)과 물가 상승에 따른 소비 위축 등으로 경기 침체에 대한 우려감이 여전히 높기 때문이다. 그다음 하락 요인으로 ▲대출 금리 부담 영향(14.22%) ▲가격 부담에 따른 수요 감소(10.55%) ▲대출 규제로 매수세 약화(10.55%) ▲이자 및 세금 부담으로 인한 매물 증가(7.80%)등이 뒤를 이었다.전세가격이 오를 것이라고 응답한 440명 중 30.91%는 매수심리 위축으로 전세수요가 증가할 것으로 예상했다. 수도권 주요지역 위주로 회복된 가격에 대한 부담감과 과거 대비 높은 대출 금리 등으로 위축된 매수심리가 상대적으로 전세 수요를 늘려 가격 상승 압박을 높일 수 있다는 의미다. 그 다음으로는 ▲임대인의 월세 선호로 전세물건 공급 부족(19.55%) ▲서울 등 주요 인기 지역의 입주물량 부족(19.55%) ▲청약을 위한 일시적 전세 거주 증가(12.05%) ▲월세가격 오름세에 따른 전세가 상승 압력(10.68%) 등으로 나타났다.하반기 부동산 시장의 핵심 변수로는 '국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(33.95%)'을 1순위로 꼽았다. 최근 금리와 관련된 이슈가 뒤로 밀리고 경제성장률 및 수출과 관련된 거시 경제 이슈가 선두로 부상한 분위기다. 그 외 주요 변수로는 ▲한국은행 기준금리 동결 및 인하 여부(15.66%) ▲대출, 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부(11.87%) ▲전월세가격 등 임대차 시장 불안 지속 여부(8.95%) ▲민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(8.85%) ▲정부의 270만호+α 주택공급 정책(6.03%) ▲건축비 등 물가상승(인플레이션) 요소(6.03%) ▲PF 부실 및 금융권 연체율 상승 가능성(5.25%) 등을 선택했다. 최근 정부가 '부동산 PF(프로젝트파이낸싱)의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표하며 부실 사업장 정리와 정상 사업장 선별 지원 등의 옥석 가리기 등에 본격적으로 나서고 있다. 실제 PF 시장의 연착륙 유도가 가능할지 건설사와 금융권 움직임을 예의주시할 필요가 있다./윤지해 부동산R114 수석연구원윤지해 부동산R114 수석연구원
2024-08-07 윤지해
[경제전망대] 혁신과 규제 사이에서 길을 헤매다!

움직이는 건 모두 로봇인 세상승패, 파이 혁신아래 분배하느냐규제 아래 분배하느냐에 달려AI 돌풍, 시장 확대 순풍일지혁신 맞서다 밀려 역풍될지 기로"변호사가 1년 걸릴 일을 1분이면 해결한다." 올 1월 프랑스 기업인 이삼 레기(Issam Reghi)가 개발한 이아보카(IAVOCAT) 앱이 애플과 구글 앱스토어에 출시됐을 당시의 홍보 문구다. 법률 조언 비용은 더 파격적이다. "변호사 비용이 1천유로라면, 나는 69유로밖에 필요치 않다." 비(非)변호사 조직인 리걸테크 기업의 등장은 체온 36.5도 인간에 의한 법률 업무의 종언을 고하는 듯하다."직장폭력을 당하고 있다. 상사는 지능적으로 나를 괴롭힌다. 고소하고 싶지만 돈도 없고, 직장엔 나를 지원해줄 사람이나 시스템도 없다. 고소장 샘플 하나 만들어줘." 이런 요청에 오픈AI의 챗GPT(GPT-4o)는 '직장 내 괴롭힘 및 폭력 행위에 대한 고소'라는 제목의 고소장 샘플을 뚝딱 만들어준다. 고소 이유를 비롯해 요구사항까지 적혀있다. '피고소인의 직장 내 괴롭힘 행위에 대한 철저한 조사와 법적 처벌을 요구합니다. (중략) 이상과 같은 이유로 피고소인 ×××를 고소하오니, 귀 기관의 철저한 조사와 법적 조치를 부탁드립니다'. 이제 AI는 나홀로 소송 절차를 지원해주는 재판 도우미가 됐다.보수적인 법률 분야에서도 AI의 영향은 짙다. 방대한 양의 법조문과 판례·사건기록·서류 등을 읽고 기억하고 추론하는 건 AI가 가장 잘하는 일. 조만간 변호사·판사 같은 법률 전문가가 맡아오던 업무 중 상당 부분을 AI가 대신하면서 일하는 방식이 송두리째 바뀔 것으로 보인다. 야구로 치면 AI 기술은 이제 1회 초다. PwC에 따르면, AI 노출이 높은 부문에서 노동생산성은 약 4.8배 높아졌다. 골드만삭스는 전체 일자리의 최대 4분의1이 AI 기반의 자동화로 대체된단다. 특히 법률 업무의 44%가 AI로 대체될 수 있다며, AI 발전이 법조계에 일대 혁신을 불러올 것으로 봤다. 비즈니스리서치 인사이트는 전 세계 리걸테크 시장(법률+AI 서비스) 규모를 2027년 465억 달러까지 성장할 것으로 전망했다. 누구든 쉽게 법률에 접근한다면 법률 시장은 더욱 확대될 수 있다.와중에 변협은 AI 기반 챗봇 서비스를 선보인 한 법무법인 변호사의 징계 조사에 착수했다. AI가 변호사 업무로 수익을 얻는 건 변호사법 위반이고, AI가 의뢰인 동의 없이 개인정보를 활용했다면 공공성 침해 문제도 있다고 봤다. 이에 법무법인 측은 AI 학습에 가상 사례를 활용했고, 기초 법률정보는 무료로 제공한다며 반론한다. 디지털 전환(DX)을 넘어 인공지능 전환(AX) 시대의 길목에서 접하는 불편한 광경이다.1865년 영국에서 만든 세계 최초의 도로교통법 '붉은 깃발법(Red Flag Act)'. 증기자동차 등장으로 마차 사업자는 밥줄이 끊어지게 생겼다. 이에 정부는 마차 사업자의 의견을 수렴해 자동차의 최고속도를 6.4㎞/h·시내에선 3.2㎞/h로 제한, 기수는 자동차의 55ｍ 앞에서 낮엔 붉은 깃발·밤엔 붉은 등을 들고 뛰게 하는 법을 제정했다. 칼이 위험하니 사용치 말자고. 결과는 참담했다. 세계 최초로 차를 만들고도 산업 주도권을 타국(독·미·프)에 내주는 계기가 됐다. 시대착오 규제의 대표로 회자된다. 리걸테크 시장 분쟁에 대해 정부의 가이드라인 필요성이 제기된다. 하나 AI 기술이 비선형(non-linear)적으로 이뤄진다는 점에서 정부 개입은 자칫 붉은 깃발법의 재현이 될 수 있다. 이용자 편익이란 '보이지 않는 손'을 통해 자연스레 정리돼야 옳다. AI가 학습할 수사·재판 자료(판결문)의 전면 공개라는 과제도 있으나, 글로벌 시장의 전칭은 AI 활용 쪽으로 기울었다. 불확실한 미래와 맞서는 비결은 AI 사다리를 먼저 오르는 것!움직이는 건 모두 로봇(AI)인 세상의 승패는, 파이(pie)를 혁신 아래 분배하느냐, 규제 아래 분배하느냐에 달렸다. 혁신 아래 취한 가장 작은 파이 조각이 규제를 통해 나눈 파이의 가장 큰 조각보다 훨씬 더 크다는 사실. AI 돌풍을 혁신 동력으로 삼는 시장 확대의 순풍일지, 혁신에 맞서다 경쟁에 밀려나는 역풍일지 기로에 섰다./김광희 협성대학교 경영학과 교수김광희 협성대학교 경영학과 교수
2024-07-31 김광희
[경제전망대] 빌라의 침몰, 방치해야 하나!

'빌라왕 사건' 깡통전세 트라우마시세 파악 어려움 사태발생 원인非아파트 정책·관리체계 마련과 분양대행·컨설팅제도 도입 시급정부, 가격정보 구축 신경 쓸때다전세시장을 뒤흔든 빌라왕, 빌라신 사건으로 인하여 빌라시장이 침몰하고 있다. 빌라에 전세로 들어가면 깡통전세로 인하여 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 트라우마가 생겼다. 이로 인해 빌라에 대한 수요가 사라졌다. 빌라에 대한 임차수요가 사라지면서 임대목적으로 빌라를 매수하고자 하는 수요도 사라졌다. 더불어 빌라의 인허가 물량이 급감하고 있다.빌라는 서민들의 애환이 서려있는 곳이다. 한국문화의 일부분이기 때문에 영화의 소재로 등장하여 세계적 관심의 대상이 되기도 하였다. 빌라에서 탄생한 반지하를 배경으로 한 영화 '기생충'은 서민의 삶을 바탕으로 고군분투하는 가족의 이야기를 담았다. '싱크홀'이란 영화도 빌라를 내집으로 마련한 가족의 이야기를 담고 있다. 주인공은 평생의 소원인 내집마련 수단으로 빌라를 매입했다. 비록 집은 가졌지만 빌라인 탓에 집값이 잘 오르지 않고, 하자가 많고 결국 싱크홀로 무너진다. 이처럼 빌라는 부정적 이미지로 비춰지고 있다.그런데 빌라라는 용어는 일상생활에서 흔히 사용하지만 주택법이나 건축법 등 관계 법령에 규정된 용어는 아니다. 주택법에서는 공동주택으로 정의하고 있다. 공동주택이란 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분된다. 빌라라는 용어는 보통 연립주택과 다세대주택을 통칭한다.그러나 빌라(villa)는 고대 로마 및 르네상스시대 이탈리아에서 많이 지어진 일종의 별장으로 시골의 저택, 별장(別莊), 교외 주택을 이르는 말이다. 일반적인 구조는 넓은 대지에 주거기능과 농장 및 그 부속시설이 결합된 저택이다. 그런데 우리나라에서는 원래 영어 뜻과 달리 빌라(또는 맨션)라고 하면 4층 이하의 소형 공동주택을 뜻하는 말로 의미가 변화되어 사용되었다. 초창기에는 외국처럼 도시 지역의 고급 연립주택(서초구 서래마을, 한남동 고급빌라)을 지칭하는 말로 사용되었다. 이후에 양옥집(단독주택)과 비교하여 외관상 큰 주택이라는 의미로 건축업자들이 건축물을 분양하기 위한 마케팅수단으로 빌라라는 용어가 사용됨으로써 서민의 주거유형으로 인식이 굳어지게 되었다.우리나라의 주택은 아파트가 51.9%이고, 다세대·연립주택의 비중도 11% 정도이다. 서울은 아파트가 43.5%, 다세대·연립주택의 비중은 21.5%이다. 이처럼 많은 국민들이 빌라에 살면서 신규아파트 마련에 꿈을 가지고 있다. 즉 빌라는 서민들, 주거취약계층, 2030세대 등에게 주거 사다리로서의 역할을 하고 있다는 것이다. 그런데 이러한 순기능이 있는 빌라가 부동산시장에서 침몰하고 있다.결국 주거유형의 다양화가 필요한데 아파트라는 주거유형으로 획일화되면 여러 가지 부작용이 나타난다. 국내 아파트의 경우 일반적으로 빌라에 비하여 고가이기 때문에 아직 20~30대 젊은 층이나 주거취약계층이 매수나 임차를 하기에 어렵고, 분양가도 상승하는 추세이기 때문에 지금 당장 진입하기가 쉽지 않다. 결국 주거사다리가 없어지면 주거취약계층들의 고통이 가중된다는 것이다. 또한 대규모 전세 사기 사건들은 시세 파악의 어려움이 사태발생의 근본적 원인이다. 그리고 이러한 전세사기 사건은 비아파트 기피현상으로 이어지고, 이는 아파트 전세로 수요가 이동하여 아파트전세가격을 밀어 올리는 부작용이 나타나고 있다. 따라서 아파트중심의 주택정책에서 비아파트 정책이나 관리 체계도 함께 마련하여야 한다. 그리고 전세사기 사건의 일부 원인인 분양대행업자 및 부동산 컨설팅업체에 대한 제도도입도 하루 속히 도입하여야 할 것이다.아파트의 경우 통상 매매가와 전세가 등 실거래자료가 많이 축적·공개되어 있고, 각종 시세제공사이트(한국부동산원, KB, 직방 등)가 발달하여 정보의 비대칭성이 낮다. 그러나 빌라(연립주택과 다세대주택)는 대부분 소규모 형태에 개별성이 강하고, 시세제공서비스가 아파트만큼 다양하지 않아 정보의 비대칭성이 강하다. 따라서 빌라에 대한 가격정보구축에 정부는 심혈을 기울여야 할 것이다. 이러한 다양한 대책들을 수립하여 시행함으로써 빌라시장의 신뢰를 회복해야만 빌라의 침몰을 막을 수 있다./서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
2024-07-24 서진형
[경제전망대] 트럼프, 그가 다시 돌아온다

저격범 총알도 피한 행운의 사나이권좌에 오를 가능성 높아지는 상황우리에겐 스트레스풀 정치인 '악명'금수저에 인성 거칠고 오만한 인물위기를 기회로 반전할 지혜 모아야살다 보면 주변에 억수로 운이 좋은 사람이 있다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령이 그중 한 사람이다. 며칠 전 저격범이 쏜 총알도 피한 대단한 행운의 사나이이다. 대선 판도까지 출렁이는 사건으로 그에게 유리한 일인지는 지켜봐야겠지만 추세상 그가 다시 권좌에 오를 가능성이 높아지는 상황이다. 그는 부동산 재벌의 금수저로 태어나 대통령이 되기 전 부동산 사업가이자 베스트셀러 작가, TV쇼 진행자, 영화출연 등 인기 있는 유명인이며 미국의 상류층 여피족의 전형이었다. 미국 역대 두번째 최고령 대통령이며 보유재산이 가장 많고, 레이건에 이은 두번째 셀러브리티 출신 대통령이었다.국익 우선주의를 앞세워 좌충우돌 거침없는 행보에 세계가 놀라고 특히 우리에게는 스트레스풀한 정치인으로 악명 높았다. 사람에게는 그 사람 됨됨이에 대한 예측 가능한 인성이 있는데 트럼프는 스스로의 평가처럼 '예측 불가능'한 성향의 사람이다.운칠기삼(運七技三), 세상의 모든 일의 성패는 운이 7할이고 재주와 노력이 3할이라는 얘기이다. 흔히 고스톱판에서 많이 쓰지만, 어원을 살펴보면 중국 청나라 시대에 포송령이 쓴 기담 모음집 요재지이(聊齋志異)라는 책에 등장하는 기담이다. 옛날 과거시험에 늘 낙방만 하니 아내마저 도망가버린 어느 억울한 선비가 목숨을 끊으려다 원통해서 옥황상제에게 따졌다. 어찌하여 나보다 못한 선비들은 과거에 급제하고 왜 나만 매번 낙방하는지 물었다. 곰곰이 생각하던 옥황상제가 정의의 신과 운명의 신을 불러 술 대작을 시키며 말하기를 "만일 정의의 신이 이기면 네가 억울해하는 말이 옳지만, 운명의 신이 이기면 세상 이치가 다 그런 것이려니 하고 단념하도록 하여라"라고 했다. 술 내기 결과는 운명의 신이 술 일곱 잔을 마셔 승리하고 술 석 잔을 마신 정의의 신이 패하고 말았다. 이에 옥황상제가 선비에게 이르길 "세상의 일은 정의 대로만 행해지는 것이 아니라 운명의 장난이 꼭 따르는 법이다. 그러나 3할의 이치도 있는 법이니 운수만이 모든 것을 지배하는 것은 아니다"라며 타일렀다는 이야기다. 승마나 경마에서 쓰는 마칠기삼(馬七騎三)은 말의 본래 능력 7할, 기수의 능력 3할이라는 표현으로 쓰기도 한다. 모든 일의 성패는 노력보다는 운에 달려있다는 뜻일 텐데, 왠지 억울한 생각이 드는 것은 인지상정이다.살다 보면 노력은 별로 하지 않아도 하는 일마다 잘되는 경우와 아무리 노력을 해도 일이 제대로 풀리지 않는 경우를 주변에서 많이 볼 수 있다. 운명에 대한 어느 경제학자의 이론이 우리를 또 슬프게 한다. 의사이자 경제학자인 김현철 교수는 '경제학이 필요한 순간'이라는 자신의 책에서 개인의 운명을 결정하는 세가지 요인을 다음과 같이 이야기한다. 개인의 성취 대부분이 태어난 국가와 타고난 유전자환경, 양육(성장)환경 같은 운에 달려있다는 연구결과를 이야기한다. 개인 인생의 성취는 우연히 흩뿌려진 것에 의해 운명적으로 성장하며, 국가와 부모에 의해 결정되어 진다는 이론이다. 결국, '풍요로운 잘사는 국가'는 국민 개개인의 성취 절반이 보장된다는 것이다.노벨경제학 수상자인 제임스 해크먼 교수는 0~5세 영유아에게 제대로 된 어머니 품과 인성교육의 기회를 제공하는 것에 국가의 미래가 달려있다고 말한다. 그는 또 IQ나 유전적 영향보다 끈기, 인내, 자기조절, 사회소통 능력이 성과를 내거나 행복하게 사는데 훨씬 중요함을 과학적 통계로 입증해 냈다. 심리학자 프로이트는 인성은 태어나면서부터 6세까지 기초적인 형성이 완료되며, 그 이후부터는 유년기 시절 잘못 형성된 인성을 바로 잡아가는 기간이라고 한다. 금수저에 운까지 좋은 똘끼 충만한 행운아 그러나 유년시절 매우 반항적이며 여러 악동적 행보로 어린 시절부터 인성이 거칠었고, 성장하며 지나치게 자기주장이 강한 오만과 독선적 인물의 전형이 된 독불장군 트럼프가 다시 돌아오려나 보다. 우리로서는 그에 대한 호불호를 떠나 위기를 기회로 반전시키는 슬기와 지혜를 모아 잘 준비된 국익 우선의 위기관리 국가전략으로 좀 더 자주적이며 강한 면모로 흔들림 없이 대응해야 할 것이다./이세광 콘테스타경영컨설팅 대표·한국조직문화연구소장이세광 콘테스타경영컨설팅 대표·한국조직문화연구소장
2024-07-17 이세광
[경제전망대] 미분양 상가의 유혹

분양받을때 조건보다 상권 더 중요장사 안되면 임대차계약 유지 어려워시행사·임차인 체결한 계약도 체크 계약승계 말고 세부내용 조율해야미분양 이유 임차인 입장서 살펴야상가는 노후를 대비한다는 측면에서 매력적인 투자처이다. 그러나 최근 경기침체로 인해 소상공인이 어려움을 겪자 상가의 공실률이 늘고 있다. 웬만한 상권이 아니고는 선뜻 투자하기가 쉽지 않다 보니 미분양 상가도 속출하고 있다. 오죽하면 재건축 조합에서 상가를 없애는 방안을 추진하겠는가.그럼에도 상가는 고정적인 월수입이 보장된다는 장점으로 인해 여전히 일반인들의 투자 대상 1순위이다. 이를 잘 아는 시행사는 미분양 상가를 처분하기 위해 '월수입 보장', '임차인 입점 확정' 등과 같은 자극적인 문구로 일반인들을 유혹하고, 인근 공인중개사를 영업사원으로 활용하여 미분양 상가를 홍보한다. '공실'이 해결됐으니 분양만 받으면 매월 안정적인 월수입이 보장된다는 기대가 생긴다.그렇기에 시행사는 미분양 상가의 임차인을 찾기 위해 사활을 건다. 장기간의 월세 면제(렌트프리), 인테리어 비용 지원 등 임차인이 입점할 수 있도록 파격적인 임대차 조건을 내건다.상가 투자를 고민하던 투자자는 이미 임차인이 확보되었다는 말에 매력을 느끼고 대출받아 상가를 분양받는데 낭패를 보는 경우가 있다. 상가를 분양받으면서 시행사와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계했으나, 임차인이 영업을 개시하지 않거나 한두 달 정도 월세를 내다가 월세를 연체하기 시작하는 경우이다. 인테리어업자와 분쟁이 발생했다거나 영업이 잘되지 않아 어렵다는 등 그 이유도 그럴싸하다. 임차인을 탓할 수도 없다. 상가건물임대차보호법에 따라 월세를 3기 이상 연체하면 임대인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있으니 말이다.대출이자를 갚아야 하는 임대인은 월세가 3기 이상 연체되자 임차인에게 임대차계약 해지를 통보한다. 그러자 임차인은 기다렸다는 듯이 폐업한다. 보증금이 남아 있는 이상 임차인은 남은 보증금을 반환받을 때까지 월세를 지급하지 않아도 된다. 관리비도 임대인 책임이다. 임차인의 건물인도 의무와 임대인의 보증금반환 의무가 동시이행 관계에 있기 때문이다.그런데 이 상황이 모두 의도된 것이라면 어떻겠는가? 시행사가 보유하는 미분양 상가의 지원금을 노리는 자들이 있다. 깡통 법인으로 상가를 임차하면서 보증금을 낮추고, 월세를 높이면서 시행사로부터 각종 지원금을 받는다. 시행사는 월세 수익률이 가장 중요하기 때문에 보증금이 적절한지, 임차인이 어떤 회사인지는 중요하지 않다. 시행사와 임차인의 이해관계가 맞아떨어지는 것이다.신축 건물의 상가는 그 면적이 작게 나누어져 있기에 임차인은 한 번에 여러 호수를 임차하여 적게는 수천만원에서 많게는 억 단위의 이익을 챙길 수 있다. 실제로 이런 일이 일어나고 있다. 사기로 고소하는 것도 그 입증이 쉽지 않다.상가를 분양받을 때는 분양 조건보다 입지나 상권이 더 중요하다. 신도시와 같이 아직 상권이 형성되지 않은 지역이라도 좋은 자리는 분양이 된다. 반대로 상권이 좋아도 미분양된 상가는 접근성이 떨어지는 경우가 많다. 임차인이 확보된 상가를 분양받았으나 결국 장사가 안된다면 임대차계약을 유지하기가 어렵다. 임대인은 월세 수입 없이 대출이자와 관리비를 부담하게 된다. 문제는 공실이 수년간 지속된다는 점이다. 고정적인 월수입을 기대했던 상가가 고정적인 월 지출로 바뀌는 것이다.시행사와 임차인이 체결한 임대차계약도 중요하다. 상가건물임대차보호법이 있기에 첫 단추를 잘못 꿴 임대차계약은 변경할 수도 없다. 그래서 임대차계약을 그대로 승계하지 말고 세부 내용을 조율하여야 한다. 임대차 조건을 조율할 수 없거나 승계하여야 하는 계약 내용에 문제가 있다면 상가 분양을 재검토할 필요가 있다. 임차인과 분쟁이 발생하여 소송을 통해 내보낸 후에 새로운 임차인을 구할 수 없어 대출이자에 허덕이다 경매로 넘어가는 상가가 생각보다 많다. 미분양 상가, 왜 미분양이 됐는지 다시 생각해보고 임차인의 입장에서 상가를 살펴볼 필요가 있다. 미분양 상가를 분양받는 것은 '미분양'의 위험을 감수하는 것임을 잊지 말아야 한다./정민경 법무법인 명도 대표변호사정민경 법무법인 명도 대표변호사
2024-07-10 정민경
[경제전망대] 기후재앙과 공공의 책무

정부, 급변하는 기후 대응책 마련LX경기남부 '디지털 국토 플랫폼'시뮬레이션 통해 침수 상황 분석하천범람 대비 등 재난피해 최소화다양한 정보 수집 분석하면 예방책기후위기란 말이 무색할 정도로 '기후재앙'은 재산의 손실과 목숨을 위협한다. 최근 이상기후 영향으로 우리나라를 비롯한 세계는 폭염, 가뭄, 산불, 홍수 등 자연재해로 몸살을 앓고 있다. 세계기상기구(WMO)는 지난 3월 '2023년 아시아 기후 현황 보고서'를 발표하여 "아시아가 기후 재해로 인해 세계에서 가장 큰 피해를 본 지역으로 남았다"라며 "홍수와 폭풍으로 인한 사상자와 경제적 손실이 가장 컸다"고 기후변화의 영향을 우려한다. 기상청은 뜨거워진 바다로 인해 이번 여름 강수량이 평년보다 40% 늘어날 것으로 전망하며, 작년보다 더 강력한 호우를 예고한다.우리나라 '침수 피해 사이렌'은 이미 오래전 울리고 있다. 2022년 8월, 300㎜가 넘는 이례적인 폭우는 수도권 남부와 중부권역을 강타하며 막대한 재산·인명피해를 입혔다. 충북 청주 미호천교 부근의 임시 제방이 무너져 발생한 지난해 오송 지하차도 참사는 다가오는 장마에 떠오르는 안타까운 기억이다. 기후재앙은 보다 가까이서 우리의 삶과 터전을 송두리째 한순간에 무너뜨리는 악마의 손길이다.급변하는 기후에 대응하기 위해 정부 정책도 발 빠르게 마련되었다. 지난 3월 정부는 '도시침수 방지법'을 도입했다. 기후변화와 도시화에 따른 대규모 홍수에 적절하게 대응함으로써 도시하천 유역의 침수 피해를 방지하고자 함이 주요 골자다.LX 한국국토정보공사 경기남부지역본부(이하 LX경기남부)는 이러한 정부의 방침에 동행하기 위해 급격한 기후변화의 대응 방안을 모색하고 있다. 국민의 안전과 생명을 지키는 공적 소임을 수행하는 데 온 힘을 다하려 한다.LX경기남부는 '디지털 국토 플랫폼'으로 기후변화 대책 마련에 앞장선다. 디지털 국토 플랫폼이란 LX공사에서 개발한 국내 최초 전 국토 대상 공공분야 디지털 트윈 서비스를 제공하는 공공 플랫폼이다. 디지털 트윈 기술이란 현실 세계를 모사해 가상의 공간을 구현한 기술인데, 현실에서 발생할 수 있는 상황을 가상의 공간에서 시뮬레이션 함으로써 도시 관리·운영, 안전, 교통, 문화, 환경 등 분야별 맞춤형 서비스를 제공해 국민 안전과 편익을 위한 과학적인 행정정책을 지원한다.최근 LX경기남부와 경기 오산시가 함께한 '오산천 침수분석 정책지원' 사업이 좋은 예시다. 디지털 국토 플랫폼에서 제공하는 강우 시 예상 범람 피해 범위를 분석하는 시뮬레이션 기능을 통해 침수 상황을 분석하고 있다. 이로써 하천 범람에 대비하고 재난 노출 때 상대적으로 인명피해가 큰 안전 취약계층의 인구정보를 분류해 시민 안전을 위한 행정정책의 근거 마련이 가능하다. 디지털 국토 플랫폼을 활용해 행정 상황, 지하 시설물, 인구정보 등 다양한 공간정보를 정제하고 융복합한 결과다.LX경기남부는 지난해 5월 과학기술정보통신부 공모를 통해 '디지털 기반 기후변화 예측 및 피해 최소화' 연구개발 사업에 선정되어 도시 기후변화 영향을 감시, 예측하고 재난에 따른 정확한 피해 예측과 효과적인 대응 방안 마련이 가능하도록 연구하고 있다. 해당 연구개발계획에 따라 올해 기후변화 영향 실증도시로 경기 과천시를 선정하여 디지털 트윈 모델을 구축한다. 디지털 국토 플랫폼을 기반으로 기후변화 피해를 막거나 완화하는 방안을 검토하고, 다른 도시에 적용 가능성 여부를 확인하는 등 진취적으로 연구를 이어 나갈 방침이다.이제 기후위기는 먼 미래가 아닌 현재의 문제다. 피할 수 없는 문제라면 다양한 정보를 수집, 분석해 예측하고 대비하는 것이 대안이 될 수 있다.앞으로도 LX경기남부는 풍부한 경험과 기술력을 바탕으로 기후위기, 기후재앙 대응을 위한 속도감 있는 사업추진을 진행할 것이다. 또 공공기관으로 사회적 책무를 다하고 국민이 안심할 수 있는 지역사회와 환경을 만들어가겠다./이주화 한국국토정보공사(LX) 경기남부본부장이주화 한국국토정보공사(LX) 경기남부본부장
2024-07-03 이주화
[경제전망대] 주택 시장을 끌고가는 '밀당효과'

아파트거래량 정상궤도 진입 평가금리인상 여파 끌어당기는 분양가, 밀어올리는 전월세가격 모두 불안 실수요자 선택지 '기존 주택매물뿐'정부, 건설사에 채찍보다 당근 필요국내 산업 전반을 반도체, 자동차 등의 주력 산업이 끌고 가듯 부동산 시장에서도 가격 지표를 선도하는(혹은 밀고가는) 지역과 유형이 존재한다. 지난 금리 인상 충격으로 급격한 조정을 겪은 이후 회복기에 들어가는 과정에서 여러 지표가 혼재되면서 수요층에 많은 혼란이 생길 수 있지만, 그럴수록 가격 선도 지역과 선도 유형에서의 흐름들을 유심히 살펴보는 것이 중요하다.최근 거래량 지표가 점점 올라온다. 서울 아파트 매매거래량은 5월기준 5천건, 수도권(서울포함) 매매거래량은 2만건 돌파가 예고됐다.(6월 말까지 집계 후 최종 확정됨) 이는 2021년 하반기 이후 3년여 만에 가장 많은 거래량이다. 특히 2021년은 주택 가격이 상승했던 시기라는 점을 감안하면 이제는 거래량 수준이 정상궤도에 진입했다고 평가된다. 더군다나 현재는 특례보금자리론의 유동성 효과도 끝난(신생아특례대출은 대상층 제한적) 상황이라는 점도 고려해야 한다. 서울의 거래량을 이끄는 지역이 작년부터 강남, 송파 등 고가지역이라는 특징도 있다. 일반적으로 허리에 해당되는 중저가 지역이 거래량과 가격 상승을 이끌었다면 이후의 견인효과를 기대하기 어렵지만, 고가지역이 주도한다면 견인효과가 그 다음 수준으로 이어진다.게다가 부동산은 실물이기 때문에 물가 지표에 대해 시차를 두고 반영한다. 예를 들어 매년 5%씩 아파트 가격이 올라도 물가가 매년 5%씩 올랐다면 해당 자산 가격은 제자리걸음했다고 평가한다. 이러한 실물자산 성격에 따라 최근에는 신축 분양가부터 본격적으로 단기 급등한 인플레 요소를 반영하는 분위기다. 신축 분양가의 구성 요소에는 인건비와 물류비, 금융비용, 자잿값 등이 모두 더해진다. 신축 중심의 분양가격은 서울 기준으로 2022년에 3.3㎡당 2천800만원(전용 84㎡ 기준 9억원 수준)에서 현재는 3.3㎡당 4천만원(전용 84㎡ 기준 13억원 수준)으로 껑충 뛰었다. 경제 원리로 해석할 때 어떠한 시장이든 신제품을 만드는 데 소요되는 비용과 가격이 오를 경우 기성품의 가격이 움직이는 동력원이 된다는 사실을 주지할 필요가 있다.이처럼 분양가가 끌고가는 견인 효과에 더해 최근에는 아래에서 밀어올리는 효과까지 추가됐다. 사용가치의 대표격인 전세가격이 작년 7월 이후 1년 가까이 오르면서 무주택 임차인들의 매매 갈아타기 심리를 자극하기 때문이다. 일반적으로 전세가격은 매매가격에 대한 대표 선행지표로 통용되는데, 전세가격이 불안해질수록(불확실해질수록) 무주택자가 매매시장으로 이탈하면서 자연스럽게 매매거래량 건수가 늘어난다고 해석된다.여기서 가장 큰 문제는 필수재에 해당되는 주택은 주거안정성 관점에서 전월세 시장과 신축분양가가 모두 불안해질 경우 선택지가 기존주택 매물 경로 한 가지만 남는다는 점이다. 금리 인상에 따라 최근 1~2년 사이 주택에 대한 의사결정을 미뤄왔던 상황에서 끌어당기는 쪽(분양가)과 밀어올리는 쪽(전월세가격)에서 모두 가격이 불안해졌고 볼 수 있다. 즉 향후 신축 공급(입주)이 지속적으로 된다는 기본 전제가 있어야 수요층이 대기하면서 기다릴 수 있는데 오히려 2~3년 뒤의 공급 감소를 걱정하는 상황이다.국토교통부에서 월 단위로 발표하는 주택 공급량 지표에서 인허가와 착공, 분양 등이 서울과 수도권을 중심으로 모두 급감세다. 분양 이후 3년여의 공사가 확정된 서울 아파트 입주물량은 올해와 내년에는 각각 2만4천가구 수준이지만 2026년에는 5천가구 수준으로 급감한다. 수도권 또한 2024년 16만가구에서 2025년 12만가구, 2026년 7만가구로 아파트 입주물량의 반토막이 예고됐다. 상황이 이러하지만 최근의 원가상승 국면과 부실 공사 및 하자 이슈 등으로 인해 당분간 민간 건설사들의 신규 수주를 기피하는 움직임까지 나오고 있다. 향후 신축 공급은 물론 거래량 증가로 인해 구축 매물 확보 등이 모두 어려워질 경우 수급불균형 이슈가 재발한다는 점을 고려한다면, 정부는 규제 완화 관점에서 공급 주체인 민간 건설사를 독려할 수밖에 없다. 즉 정부가 대중 앞에서는 건설사에 채찍을 드는 것처럼 보이지만, 실제로는 당근을 들어야 하는 상황에 처했다고 평가된다./윤지해 부동산R114 수석연구원윤지해 부동산R114 수석연구원
2024-06-26 윤지해
[경제전망대] 국민 피 팔아 빵 사먹자고?

저출산·고령화로 경제성장률 둔화급기야 '피크 코리아론'까지 확산국회는 책임 눈감고 권리만 내세워등골 빼먹는 포퓰리즘성 정책 외쳐'뭘 안해야 할지'를 더 고민 할 때다MS 창업자 빌 게이츠, 애플 창업자 스티브 잡스, 메타(페이스북)의 창업자 마크 저크버그. 이들의 공통점이라면? 글로벌 기업을 일군 CEO란 사실은 빼고. 실은 세 명 모두 대학 중퇴자다. 그럼 기업가로 성공하길 꿈꾼다면 대학을 중퇴하는 게 옳을까?기원전 5세기 그리스의 철학자·시인이었던 디아고라스. 그는 신의 존재를 부정하는 무신론자였는데 친구는 그런 태도를 무척 안타까워했다. 어느 날 친구는 신전 벽에 걸린 '폭풍우를 만난 선원들이 신께 기도하는 그림'을 가리키며 말했다."선원들이 생존한 건 신이 있다는 뜻이고, 기도에 신이 흔쾌히 응답했단 증거다." 이에 디아고라스는 한 치의 주저함도 없이 되물었다. "버림받아 익사한 훨씬 더 많은 수의 선원들 그림은 왜 여기 없는가?" 신의 은총으로 구원받은 선원 모습은 그림 속에 있는데, 신에게 열심히 기도하고도 바다에 빠져 죽은 이들 모습은 어디에 있냐며 친구에게 따져 묻는다.디아고라스의 반문은, 추론과 의사결정 과정에서 저지르기 쉬운 인간의 오류·취약성을 일깨운다. 난파선 생존자는 신의 은총을 말할 수 있지만, 익사한 선원들은 영원히 말이 없다. 그렇게 진실과 경험담은 묻히며 후세에 전해지지 않는다. 위는 '생존자 편향(Survivorship Bias)'이란 개념을 최초로 기록한 사례다.원점으로 돌린다. 세계적으로 성공한 CEO 중엔 대학을 중퇴한 이가 많다. 중퇴가 마치 성공의 전제나 필수조건처럼 비친다. 잡스는 스탠퍼드대 졸업식 축사에서 자신의 대학 중퇴를 "당시엔 꽤 두려웠으나 돌이켜보면 제가 내린 최고의 결정 중 하나"라고 했다. 한술 더 떠 페이팔 창업자이자 벤처 투자가인 피터 틸은 대학 중퇴 후 창업하는 이들에게 10만 달러 장학금을 주기도 한다.대학교육 무용론이 아드레날린을 자극한다. 창업에 뜻을 가진 이는 대학을 그만둬야 할까? 대답은 '아니오'다. 대학 중퇴자가 비즈니스에서 성공하기 더 유리하다는 식의 일반화는 생존자 편향이 작동한 결과다. 즉 선택적(불완전한) 데이터로 인한 오류다.한 명의 승자 뒤엔 그들의 검증된 노하우를 추종했음에도 실패한 수백·수천명의 사람이 있다. 허나 기록엔 모조리 빠져있다. 실패한 사람은 회고록을 쓰는 경우가 많지 않고, 쓴다고 해도 쉽사리 출판되지 못할뿐더러, 출판돼도 주목받지 못하는 탓이다.성공하려면 오롯이 성공에만 집중해야 한다고 믿지만, 실패를 인식하지 못하면 성공과 실패의 까닭을 알 수 없다. 성공한 소수의 표본과 사례에만 초점을 맞추면, 마치 그게 전체를 대표하는 걸로 인식돼 진실의 절반만 꿰는 생존자 편향을 부른다. 세상엔 그 존재를 인식치 못해 접근이 가로막힌 '증거'가 있는데, '블랙 스완'의 저자 나심 탈레브는 이를 침묵의 증거(silent evidence)라고 했다.진실 하나. 아마존 창업자 제프 베조스, 구글의 공동 창업자 래리 페이지·세르게이 브린, 테슬라 창업자 일론 머스크, 투자의 대가로 불리는 워런 버핏 등은 모두 대학(원)을 나온 성공 기업인이다. 이전 CNBC가 실리콘밸리 소재 CEO의 경력을 조사했더니 스탠포드·하버드·버클리 등 명문대를 졸업했고, 절반 이상(58%)이 대학원까지 마쳤다.한국경제로 가보자. 고물가·고금리·가계부채로 서민 삶이 팍팍하다. 2010년 이후 기업의 생산성 증가율은 0%대, 저출산·고령화로 경제성장률은 둔화, 급기야 피크 코리아(Peak Korea)론까지 확산중이다.와중에 국회는 책임엔 눈감고 진영논리와 권리만 내세운다. 위선의 표본 같은 삶을 살아온 인간도 배지 달면 치외법권이 관습법인 나라가 됐다. 현금살포와 같은 후세 등골 빼먹는 포퓰리즘성 정책까지 외쳐댄다. 고스란히 물가상승·실질소득감소·재정악화로 이어짐은 나몰라라한다.세상에 공짜란 없다. 뭘 할지 보다 뭘 안 해야 할지를 더 고민해야 할 때다. '예기치 못한 일'이란 전혀 생각지 못한 일이 아닌 애당초 생각을 안 한 일이다. 정책 입안과 실행에 생존자 편향이 없도록 '침묵의 증거'를 두루 살펴야 한다./김광희 협성대학교 경영학과 교수김광희 협성대학교 경영학과 교수
2024-06-19 김광희
[경제전망대] 난파선이 된 도시정비사업, 대수선이 필요하다

포퓰리즘 의한 냉온탕 정책 원인일반법 통일해 국민 이해 높이고수도권·지방 다른 방향설정으로기간 예측 가능하게 제도화해야국가경쟁력 확보에도 도움될 것최근 도시정비사업은 난파선이 되어 표류하고 있다. 표면적 이유는 건축비와 인건비의 상승으로 인한 공사비의 급등이다. 공사비가 급등하게 되면 도시정비사업도 사업이기 때문에 사업성이 떨어진다. 사업성이 떨어지면 사업을 추진할 이유가 없기 때문에 사업이 중단되거나 지연될 수밖에 없다. 그러나 근본적 원인은 주택시장과 밀접한 관련이 있다. 주택가격의 하락과 상승이 기대이익을 좌우하기 때문에 아파트가격이 계속 상승하면 개발이익을 얻고자 사업을 추진하지만 반대의 경우에는 표류할 수밖에 없다. 정부에서도 주택시장의 상황에 따라 도시정비사업과 관련한 정책을 추진해 온 것은 사실이다.도시환경정비사업은 2003년 시행된 도시 및 주거환경 정비법에 최초로 도입되었다. 1970년대 이후에 대량으로 건설된 주택들이 동시 다발적으로 노후화됨에 따라 이들의 체계적·효율적 관리 및 정비가 필요하게 되었기 때문이다. 이 법에는 도시정비기본계획과 정비계획이라는 제도를 통해 무분별한 개발을 방지하고, 계획적인 정비사업이 이루어지도록 규정하고 있다. 따라서 이러한 기본계획에 의거 도시정비사업을 추진하거나 수정하여 시행하여야 함에도 집권 여당들은 자기의 입맛에 맞게 특별법을 제정하여 도시정비사업을 추진하면서 시장의 혼란이 가중되고 있다.2005년 말 도시재정비 촉진을 위한 특별법으로 도입된 뉴타운 제도, 2013년에는 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법으로 도입된 도시재생 뉴딜정책 등이 대표적이다. 2017년에는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법으로 가로주택정비사업과 소규모재건축사업, 자율주택정비사업 등도 있다. 그리고 정권을 잡으면 입맛에 따라 공공재개발, 공공재건축, 도심공공주택복합사업, 3080+재개발 재건축, 모아타운, 뉴:홈 등 수많은 도시정비사업 정책을 쏟아냈다. 그럼에도 불구하고 도시정비사업이 효율적으로 진행되지 않는 것은 장기적인 측면보다는 포퓰리즘에 의한 냉온탕 정책을 추진하였기 때문이다. 이제는 국가의 미래를 위하여 다음과 같은 장기적 측면을 고려한 도시정비사업을 추진하여야 한다.첫째, 일반법과 특별법으로 나누어져 있는 도시정비사업을 일반법으로 통일하여 국민들이 이해하기 쉽게, 예측이 가능하도록 하여야 한다. 10년마다 수립하는 도시정비기본계획에 의한 도시정비사업이 추진되도록 하여야 한다. 앞에서 서술한 수많은 도시정비정책들은 부동산전문가들도 이해하기 힘들다. 또한 정권이 바뀌면 생명을 다하는 정책들이 대부분이다. 도시정비와 관련된 정책들을 통합하여 개편·개선하는 것이 시급하다. 야합에 의하여 제정된 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법도 브레이크가 필요한 시점이다.둘째, 수도권과 지방의 도시정비사업은 다른 방향설정이 필요하다. 이젠 도시정비사업도 투 트랙 전략으로 가야 한다. 수도권은 가용택지가 부족하다. 결국 도시정비를 통한 주택공급이 이루어져야 한다. 특히 재건축보다는 재개발을 통한 주택공급을 활성화하는 방향설정이 필요하다. 지방의 경우에는 인구감소로 지방소멸을 걱정해야 하는 시대이다. 따라서 개발보다는 보존중심의 도시정비를 할 수 있도록 유도하는 정책이 필요하다.셋째, 도시정비사업의 사업기간을 예측할 수 있도록 제도화하여야 한다. 도시정비사업의 사업기간은 보통 10~20년 정도인 것이 현실이다. 사업기간이 길면 비용이 많이 소요될 수밖에 없다. 지방자치단체의 각종 인허가 단계를 획기적으로 줄여야 한다. 심의나 심사를 통과하는데 소요 기간이 너무 길다. 오랜 시간은 사업비의 증가를 가져오고, 조합원들 간의 분쟁을 유발하는 원인이 될 수도 있다. 일부 사업은 신속통합제도가 도입되었지만 사업주 입장에서는 여전히 어려운 관문이다.물론 단기적으로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단기준완화, 건설비검정위원회, 분쟁조정위원회 등의 제도개선이나 도입이 이루어지면 금상첨화이지만 여소야대의 상황에서는 쉽지 않을 것이다. 그러나 결국 이러한 방향으로 제도가 개선되어야만 효율적인 도시정비가 이루어지고, 우리나라 도시의 경쟁력 제고를 통하여 국가경쟁력을 확보하는데 도움이 될 것이다./서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
2024-06-12 서진형
[경제전망대] 금사과, 고물가 저성장 시대

기후변화·코로나·러-우전쟁 여파글로벌 공급망 붕괴 물가상승 지속수출에 의존 한국경제엔 '치명적''저물가 고성장' 호시절 오지않을것뉴노멀 시대 생존법은 절약습관뿐지난 설날 차례상에 올릴 사과 한 알 가격이 8천~9천원이라 선뜻 사지 못하고 망설이던 기억이 난다. 정말로 물가가 많이 올랐다는 것을 실감한다. 기후 변화로 사과농사의 재배면적이 줄어들고 작황이 좋지 않았던 이유와 우리 농업보호 정책에 의한 수입제한 조처 등이 사과값 상승에 한 몫을 했다.이달 초 통계청이 발표한 4월 소비자물가 동향에 따르면 소비자물가지수는 113.99로 전년동월대비 2.9%, 생활물가지수 또한 전년동월대비 3.5% 상승한 것으로 나타났다. 신선식품지수 3.7%, 신선채소 12.9%, 특히 신선과일은 전년동월대비 38.7%나 상승한 것으로 발표되었다. 지출목적별 동향으로는 교통, 음식·숙박, 기타 상품·서비스, 오락·문화, 교육, 주류·담배는 모두 전월 또는 전년동월대비 상승한 것으로 발표되었다. 생활물가지수는 먹거리 물가 상승률이 7분기째 가처분소득 증가율을 웃돌았다. 가처분소득이란 이자와 세금 등을 내고 소비나 저축에 쓸 수 있는 돈을 말한다. 외식과 가공식품 등의 먹거리 물가 상승률이 가처분소득 증가율보다 상승 폭이 컸다는 의미이다. 이러한 물가상승 현상은 2022년 3분기부터 금년 1분기까지 연속 7분기째 이어졌다. 특히 1분기 농축수산물 물가 상승률은 10.4%로 가처분소득 증가율의 7.5배였고, 이 중 과실 물가상승률은 36.4%로 26.3배로 나타났다. 지금도 외식이나 가공식품 가격이 줄줄이 인상되고 있어 외식은 물론 장바구니 부담이 지속된 것으로 파악된다. 1분기 사과가격상승률은 1975년 관련통계 작성 이후 가장 높고, 배는 1991년 3분기 이후 33년만에 최고였다. 2분기에도 외식, 가공식품 가격이 줄줄이 인상되고 있어 먹거리 물가에 대한 부담은 당분간 지속될 것으로 보인다.필자의 사무실이 있는 여의도에서는 언제부터인가 1만원짜리 점심식사는 찾아보기 힘들고 최하 1만2천원은 있어야 간신히 김치찌개 한 그릇 할 수 있을 정도이다. 냉면도 한 그릇에 1만2천~1만5천원 한다. 조만간 서울에서는 2만원을 주어야 점심 한 끼 할 수 있을 것이다. 서민들이 즐겨찾는 먹거리인 김밥, 비빔밥, 짜장면, 칼국수, 삼계탕 값이 줄줄이 오르고 퇴근 후 직장인들에게 친근한 삼겹살 1인분에 2만원이라니…. 그래서인지 요즘 퇴근 후의 여의도는 거리가 한가할 정도이다. 썰물처럼 빠져나가는 직장인들로 지하철역만 발디딜 틈 없이 만원이다. 예전에는 직원들끼리 회식으로 흥청거리고 식당마다 자랑메뉴를 선보이며 그들을 유혹했다. 지금은 회사마다 법카 사용 한도와 회식비를 줄이는 마당에 저녁 술 한잔은 낭만이며 먼 옛 얘기가 되고 말았다. 임대료 감당이 안되는 빈 가게들이 '임대문의' 푯말을 내걸고 새 주인을 찾지만 상당히 긴 시간 그곳들은 비어있다.올 하반기에도 상황은 만만치 않다. 통계청에 따르면 지난달 소비자물가 상승률은 2.9%로 3개월만에 3% 아래로 떨어졌으나 신선식품 물가상승률은 전년대비 10.6% 상승하여 식품 가격이 물가를 밀어 올리는 현상이 계속되고 있다. 직장인들의 푸념 "내 월급만 빼고 다 올랐다"는 말처럼 물가상승은 당분간 계속될 것으로 예상된다. 신한은행 발간 '보통사람 금융생활 보고서 2024'에 의하면 경제활동자 10명중 4명이 지난해보다 소비가 늘었다고 답변했는데, 특히 식비 비중이 전체 소비의 23%를 차지할 정도로 직장인의 점심식사 비용이 상승 중이다. 직장인들은 매일 먹는 점심값을 줄이려는 노력으로 외부식당보다 구내식당 이용하기, 도시락 싸오기, 편의점 간편식 등으로 대체하고 있는 모습이다.기후변화와 코로나19, 러-우전쟁, 이스라엘-하마스 중동전쟁의 영향으로 글로벌 공급망이 붕괴되면서 시작된 물가상승은 곧 끝나지 않을 것이며 수출에 의존하는 한국경제에는 치명적이다. 과거의 저물가 고성장의 호시절은 다시 돌아오지 않을 것이다. 최근의 고물가 저성장은 일시적 상황이 아닌 구조적 현상으로 장기화될 가능성이 크다. 고물가가 스트레스이며, 뉴노멀인 세상의 생존법은 경제가 돌아올 때까지 온몸으로 절약하는 슬기로운 생활습관의 실천뿐이다./이세광 콘테스타컨설팅 대표·한국조직문화연구소장이세광 콘테스타컨설팅 대표·한국조직문화연구소장
2024-05-29 이세광
[경제전망대] 주택임대관리회사, 관리·감독이 절실하다

주택소유자는 회사 신뢰하여위탁계약서에 의심없이 날인체결내용 확인 안전장치도 없어편리함을 위험과 바꾼 결과된것피해자 없도록 제도 정비할때다전세사기의 후유증이 계속되고 있다. '선구제 후회수'를 골자로 한 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기 특별법) 개정에 관한 논란이 거세다. 현행 전세사기 특별법으로 피해자를 구제하는데 한계가 있는 것은 사실이다. 전세사기의 피해자는 비단 임차인만이 아니다. 전세사기의 유형은 매우 다양한데, 주택임대관리회사의 사기는 주택 소유자도 피해자라는 점에서 그 형태를 달리한다. 과거 집이야기 사건부터 더굿하우스 사건까지 소유자와 임차인 모두를 울린 사기도 있다.주택을 관리하며 임대를 대행하는 주택임대관리회사가 있다. 민간임대주택에 관한 특별법이 그 등록, 업무범위 등을 정하고 있다. 위 법률에 의하면 주택임대관리업은 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대하는 자기관리형 주택임대관리업과 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료의 부과, 징수 및 시설물 유지, 관리 등을 대행하는 위탁관리형 주택임대관리업으로 나뉜다.자기관리형과 위탁관리형의 가장 큰 차이점은 누가 임대차계약의 당사자가 되는가에 있다. 자기관리형은 주택임대관리업자가, 위탁관리형은 소유자가 임대차계약의 당사자가 된다. 위탁관리형은 정해진 수수료만이 수익이지만, 자기관리형은 어떤 임대차 조건으로 임차인을 들이느냐에 따라 회사의 수익이 달라진다.사기에 이용된 사업 유형은 자기관리형이다. 집이야기나 더굿하우스 사건도 자기관리형 주택임대관리회사가 소유자에게 월세계약을 체결했다고 해놓고 임차인과는 전세계약(미등기전세)을 체결하거나, 임대차계약 종료 후 보증금을 반환하지 않았다. 주택임대관리회사가 잠적하자 소유자는 임차인에게 주택의 인도를, 임차인은 소유자에게 보증금반환을 요구하면서 소유자와 임차인 간의 법정싸움으로 번졌다.본래 자기관리형 주택임대관리라면 주택임대관리회사와 임차인 간의 임대차계약은 소유자와는 관계가 없어야 정상이다. 소유자는 주택임대관리회사와 임대차계약을 체결하고 주택임대관리회사는 임차인과 전대차계약을 체결하는 것이기 때문이다. 그런데 이들 사건의 임대차계약서를 보면 임대인은 소유자이고, 주택임대관리회사는 임대인의 대리인으로 되어 있다. 즉, 소유자가 임차인과의 임대차계약에 있어서 당사자가 된 것이다. 이 과정에서 주택임대관리회사가 소유자 명의의 막도장을 만들어 사용하였다. 주택임대관리회사가 소유자의 대리인이니 임차인은 소유자와 임대차계약을 체결하는 것이고, 보증금과 월세도 주택임대관리회사에 지급하기로 되어 있어 임대차계약에는 아무 문제가 없게 된다.주택임대관리회사의 이와 같은 꼼수를 막을 방법이 없다. 소유자는 전문회사인 주택임대관리회사를 신뢰하여 주택임대관리회사가 미리 만들어 놓은 위탁계약서에 별 생각없이 날인을 한다. 주택임대관리회사의 업무범위나 임차인과 체결한 임대차계약 내용을 확인할 수 있는 안전장치도 없다.민간임대주택에 관한 특별법은 자기관리형 주택임대관리업자로 하여금 보증상품에 가입하도록 정하고 있다. 그러나 보증상품에 가입하지 않거나 만료되더라도 소유자와 임차인이 이를 확인할 수 있는 제도적 장치가 없다. 보증상품에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있지만 제대로 된 관리·감독이 이루어지지 않고 있다.소유자와 임차인 간의 분쟁에서 소유자는 자기관리형이라는 점을, 임차인은 표현대리를 주장하며 첨예하게 다투었다. 법원은 위탁계약서 내용에 입각하여 판단하였다. 위탁계약서에 '임대차계약 체결'위임이 없으면 임차인이, '임대차계약 체결' 위임이 있으면 소유자가 피해를 입었다. 편리함을 위험과 바꾼 결과가 된 것이다. 편리하고 좋은 제도를 아무리 잘 만들어도 이를 제대로 관리·감독하지 않으면 수많은 피해자가 발생한다.자기관리형 주택임대관리업이 제2의, 제3의 전세사기 주범이 되지 않도록 제도를 정비할 때이다./정민경 법무법인 명도 대표변호사정민경 법무법인 명도 대표변호사
2024-05-22 정민경
[경제전망대] 지적(地籍)과 공간(空間) 융합, 합리적이고 바른정책 의사결정을 지원

'디지털 트윈' 가상현실속에서문제점 분석 현실 오류 최소화LX, 도시·국토문제 해결 지원남부본부, 기후변화·침수재난원인분석·대응책 마련 큰호응빠르게 변해가는 세상을 살다보면 역사속으로 사라진 추억의 아이템들이 그리워질 때가 있다. 목적지를 향해 떠나기 전 종이지도로 경로를 확인하고 두꺼운 전화번호부로 정보를 얻던 시절이 있었다. 갓길에 차를 세워 종이지도를 펼치거나 공중전화 카드를 빌려 본 경험은 누구에게나 있을 것이다. 그때의 추억은 그리 멀지않은 시간이다. 그로부터 반세기도 지나지 않아 지금은 내비게이션을 이용해 최적의 경로를 찾아내고 휴대폰에는 수백개의 연락처를 저장하는 시대에 살고 있다. 더 나아가 자율주행 차를 이용해 이동하고 AI(인공지능) 음성명령으로 전화를 걸고 있다. 바야흐로 제4차산업혁명 시대가 도래한 것이다. 제4차산업혁명은 물리, 디지털, 그리고 생물 세계가 융합되어 사회의 모든 영역에 영향을 미치는 새로운 산업 시대를 의미한다. 오늘날 토지의 물리적 위치를 나타내는 지적(地籍)과 디지털 정보인 공간정보(空間情報) 역시 서로 융합되어 혁신적인 변화를 창출해 나가고있다.1. 지적의 태동지적이란 '국가기관이 모든 국토를 필지 단위로 구획하여 법정등록사항을 지적공부에 등록공시하고 그 변경사항을 계속해서 유지관리하는 국가의 고유사무'로 정의할 수 있다. 현재 사용되고 있는 지적공부는 1910년 만들어진 것으로, 1970년대 '지적법'전면 개정에 따라 전산화의 기틀이 마련되었다. 종이 지적도는 오랜시간이 지나면서 다양한 원인으로 변형, 훼손되었고 이에 지적공부경계와 현실경계가 불일치하는 문제점이 발생되었다. 이를 해결하기 위해 정부는 2012년 지적재조사 사업을 국가사업으로 추진하였으며, LX한국국토정보공사(LX공사)가 책임수행기관으로 지정되어 막중한 책무를 수행하고 있다. 주어진 토지를 얼마나 잘 활용하는 지가 곧 그 국가의 경쟁력이기 때문에 제4차산업혁명 시대의 지적은 어떻게 하면 토지를 효율적으로 활용할 수 있을지에 대한 고민으로 확대되었다.2. 공간데이터의 표준화'국가공간정보기본법'에 따르면 공간정보란 지상·지하 등 공간상에 존재하는 자연적 또는 인공적인 객체에 대한 위치정보 등 이와 관련된 의사결정에 필요한 정보이다. 공간정보는 모든 행위와 관련돼 있으며 정책 수립에 기초가 된다. 공간정보가 효용의 가치를 가지기 위해서는 표준화가 우선시 되어야 한다. 국가와 LX공사의 역할은 공간정보를 표준화하여 사업의 연계성을 확보하는 것이다.LX공사는 '표준개발 협력기관'으로 지정받아 국가공간정보 표준화 정책을 지원하고 있다. 국민과 정부가 믿을 수 있는 양질의 데이터 확보를 이루어 사회 전반의 각종 문제해결에 적용하며, 이는 국가정책 결정에 큰 도움이 될 것이다.3. 지적과 공간정보의 융합현대에는 지적의 디지털화와 양질의 공간정보 데이터 구축을 바탕으로 하는 새로운 사업 및 연구들이 계속해서 등장하고 있다. 대표적인 예시로 디지털트윈을 들 수 있는데, 컴퓨터에 현실 속 사물의 쌍둥이를 만들고 시뮬레이션함으로써 결과를 미리 예측·분석하는 기술이다. 가상 현실 속에서 미리 문제점을 분석하여 현실에서의 오류를 최소화하는데 활용될 수 있다.LX공사는 디지털트윈을 기반으로 다양한 도시·국토 문제해결을 지원하기 위한 공공 플랫폼(LX플랫폼)을 개발하여 신산업 육성에 앞장서고 있다. 이미 중앙정부 및 지자체에서는 LX플랫폼을 활용하여 국민 안전과 편익을 위한 과학적 행정서비스를 지원하고 있다. 특히 LX경기남부지역본부는 최근 '기후변화' 및 '침수재난대비' 등과 같은 문제에 대해 LX플랫폼을 활용한 원인분석과 대응책 마련이 시범사업으로 추진되어 큰 호응을 얻었다. 현재 광명시 및 오산시와 사업을 추진하고 있으며 국가 R&D사업과 연계해 삶의 질을 높일 수 있는 지자체 서비스도 추진하고 있다.막연한 상상에 그쳤던 생각들이 현실로 이루어지고 있다. 오랜 역사의 지적과 근래의 화두인 공간정보가 4차산업혁명의 기술을 기반으로 융합된다면 국가의 합리적인 정책 의사결정에 이바지하여, 이는 곧 국민의 생활 편익에 기여할 것이라 믿어 의심치 않는다./이주화 한국국토정보공사(LX) 경기남부본부장이주화 한국국토정보공사(LX) 경기남부본부장
2024-05-15 이주화
[경제전망대] 한국 사람이 부동산에 집착하는 '4가지 이유'

소유 욕구 불러오는 '규제의 역설'좁은 국토 과도한 도심 양극화 원인애착 강함에도 실질 주택총량 부족'부동산 불패' 달리 금융시장 불신가계 편중 해소위해 환상부터 깨야한국 사람들의 부동산에 대한 집착은 남다르다. 가계자산의 70%를 넘어서는 집중 현상도 이례적이지만 이자 부담이 높아진 환경에서도 부동산이 가계부채 증가세를 이끌고 있기 때문이다. 각국 중앙은행에서 공개한 자료를 통해 타 국가와의 자산구조를 비교하면 대한민국은 부동산 등 비금융자산이 64%, 금융자산이 36% 비중을 차지한다. 반면 주요국가인 미국, 일본, 영국은 금융자산 비중이 54~71% 수준으로 국내 상황과 정반대 결과로 나타난다. 이러한 부동산 자산 편중이 어느 부분에서 기인하는 것인지 크게 4가지 이유들을 찾아봤다.첫째, 아이러니하게도 주요 이유 중 하나는 규제의 역설로 해석된다. 주요 선진국 대비 LTV, DTI, DSR 등 대출규제가 강해 오히려 소유 욕구를 강화시키는 경향이 크다. 예를 들어 누군가를 대상으로 특정 물건을 못 사게 만든다면 그 물건이 더욱 사고 싶어지는 심리를 말한다. 과거 정부는 2019년 말 15억원 초과 고가아파트 대상으로 대출금지라는 전무후무한 규제를 시행했지만, 결과만 놓고 보면 고가아파트가 규제 이후 2년 사이 급등하는 결과를 불러왔다. 또한 세금이 중과됐던 규제지역 가격이 똘똘한 집으로 불리며 비규제지역보다 더 많이 오르는 결과들도 다양한 사례로 확인된다.둘째, 미국과 일본 대비 국토 면적이 좁다는 점과 도심지와 비도심 사이의 양극화도 부동산 자산 편중의 원인이다. 2021~2022년 기준 수도권 인구가 2천596만명으로 전체 인구의 절반이 거주하고, 서울은 940만명으로 전체 인구의 20%가 거주하는 인구 밀집을 보인다. 반면 미국 뉴욕은 880만명, 일본 도쿄(23개구 기준) 977만명, 프랑스 파리 222만명, 영국 런던 930만명, 독일 베를린 450만명 등으로 전체 인구 규모가 우리나라보다 많은 국가들이라는 점을 고려하면 1천만명 수준(혹은 그 이상) 도심은 중국의 베이징(약 2천100만명) 외에는 전 세계적으로도 사례가 적다. 그 만큼 국내 인구가 분산되지 못하고 양극화됐다는 의미다. 수요가 분산되지 못하면 특정 지역 선호로 인해 자산 양극화와 부동산 가치 편중으로 귀결된다.셋째, 부동산 규제를 전면적으로 푸는 것이 현실적으로 어렵다면, 양적인 주택 공급이라도 많아야 한다. 하지만 여러 통계에서 공급 부족을 확인할 수 있다. 국내에서 주로 쓰이는 주택보급률(가구수/주택수)은 2021년 기준 102%로 유럽과 일본 등 선진국이 110%를 넘어선 경우가 많다는 점에 비춰보면 질은 물론 양적으로도 부족함이 확인된다. 게다가 대표적인 국가 간 비교 지표인 인구 1천명당 주택 수, 주택소유율 통계에서도 OECD 34개국 중 대한민국은 꼴찌 수준이다. 부동산 소유욕이 강한 국민성을 고려하면 대출규제를 완화하면서 동시에 공급 총량을 빠르게 늘려야 하는데 되레 대출 규제는 강화돼 있고 공급 확대는 어려워진 구조가 고착됐다.넷째, '부동산 불패 신화'와 달리 금융 시장은 '불신 경향'이 팽배하다. 이자 이익을 주로 추구하는 은행권을 소비자가 불신하는 가운데 사회 전반에 부동산 투자로 성공한 사람은 많지만, 주식이나 채권 등 금융자산에 투자해 성공했다는 사람은 아직 드물다. 오히려 주식 투자(사기)나 사업하다가 망했다는 이야기가 체감상 훨씬 많다. 반면 미국은 워런 버핏, 피터 린치 등 수많은 투자(사업) 성공가들이 오래오래 회자되며 금융산업 전반에 대한 신뢰가 높다. 따라서 국내 가계가 금융과 비금융(부동산) 사이에서 자산 균형을 찾아가기 위해서는 부동산과 견줄 수 있는 금융 자산의 소비자 신뢰 회복이 필수적이라 하겠다.결론적으로 가계의 부동산 편중을 해소하기 위해서는 부동산 불패 신화에 대한 환상부터 깨질 필요가 있다. 하지만 과거 버블이 크게 꺼졌던 일본과는 달리 국내는 최근 50년 사이 토지 가격이 하락한 사례가 손에 꼽힌다. 심지어 지난 정부에서는 서울 아파트 가격이 5년 만에 100% 폭등해 '벼락 거지(집이 없어서 갑자기 가난해진 경우)'가 두고두고 회자된 바 있다. 아직은 한국 사람들이 부동산에 대한 집착을 버리기 어려운 이유들만 가득한 상황이다./윤지해 부동산R114 수석연구원윤지해 부동산R114 수석연구원
2024-05-08 윤지해
[경제전망대] 펄펄 끓는 분노를 경영하라!

최고조 6초만 버티면 감정 완화심호흡 100에서 3씩 빼기도 좋아분석·신중한 결정 도움 긍정론도잡스, 툭하면 격분 '혁신 아이콘'대한민국, 위기를 기회로 바꿔라"이런, 제○랄!" 오늘도 부글부글. 걸핏하면 자제심을 잃는 그대. 철딱서니 없다고 너무 자책하진 마라. 머리끝까지 치민 분노를 억누르고 평정심을 되찾는 자, 세상엔 손꼽힌다. 분노는 순간이나 폐해는 계속돼 결과는 원인보다 심각한 상황으로 치닫는다. 원인은 모멸·질투·부당 등 복합적이고, 결과는 살인·방화·자해 등 치명적이라 사회·경제적으로 큰 비용을 치른다. 무책으로 시작해 극심한 후회로 끝나는 게 분노다.분노는 양날의 칼. 그 에너지를 어떻게 휘두르느냐에 따라 상대도 나도 다칠 수 있다. 땅벌 집에 냅다 짱돌 던지는 게 분노라, 대개 내가 다친다. 마크 트웨인은 분노는 퍼붓는 대상보다 그걸 담은 그릇을 더 많이 훼손시키는 염산이라고 했고, 에머슨은 분노한 채 머무는 매분은 마음의 평화 60초를 포기하는 거라고 했다. 표출하는 쪽이 훨씬 손실이 큰 셈이다. 분노를 뜻하는 한자 화(火)와 노(怒). 화는 불타오르다 돌이킬 수 없는 화(禍)를 야기해 화(和)와는 멀어지고, 종국엔 내 감정(心)의 노예(奴)가 된다. 때문에 '분노했다면 말하기 전 10을 세라. 분노가 심하면 말하기 전 100을 세라'(제퍼슨)라고 주문한다. 내 마음의 평안이 행복이라면, 평안은 내가 지켜야 옳다.분노는 관리 대상이다. 인간의 자연스런 감정 일부가 분노라 적절히 다뤄질 땐 큰 문제가 안 된다. 허나 섣부른 대응은 섶 두르고 불길 뛰어드는 격. 이에 맞춰 등장한 게 '분노경영(anger management)'이다. 분노를 객관적으로 이해하고 효과적으로 다스리는 기법과 심리훈련의 총칭이다. 분노경영은 1970년대 미국에서 탄생했는데 범죄자를 위한 교정 프로그램이 시초다. 이후 시대 흐름과 함께 진화해 근래엔 기업 인사관리는 물론 사회 다양한 곳에 접목되고 있다.'Hwa-byung'(화병). 미국 정신의학회가 이를 정신의학 용어로 공식화할 만큼 한국인은 분노관리에 서툴다. 서울대병원이 내린 '화병' 정의는 명치에 뭔가 걸린 느낌 등 신체 증상을 동반하는 우울증의 일종으로 우울과 분노를 억누르기 때문에 발생한 정신 질환이다. 동방예의지국에서 감정을 억제하거나 조절에 실패해 생긴 병이다. OECD 국가 중 한국은 자살률 1위·사기범죄율 1위·갈등지수 3위다. 모두 비용을 유발시켜 경제성장의 걸림돌이다. 근저엔 증오와 분열이 똬리를 틀고 있다.분노로 인한 충동적 말과 행동을 억누르고, 원활한 문제해결과 소통을 하자는 게 분노경영이다. 기업 현장에선 구성원 간 건강한 관계를 형성해 스트레스를 줄인다. 그 결과 집중력·팀워크가 좋아져 생산성 향상에 기여한다. 분노경영의 진정한 목표는 분노하지 않는 상태가 아닌, 분노해야 할 상황에서 올바른 감정표현을 하는 거다.분노 조절엔 여러 처방이 제시된다. 대표적으론 '6초 참기'가 있다. 왜 6초? 모든 감정은 휘발성을 지닌다. 분노의 최고조는 길어야 6초. 이 시간만 버티면 감정은 완화된단다. 피가 거꾸로 흐르면 6초만 참자. 늦춰야 득인 게 분노다. 무작정 6초를 버텨내기란 쉽지 않다. 일단 심호흡을 하며 '100, 97, 94…'처럼 100에서 3씩 빼기 등 숫자세기도 좋다. 또 속으로 '별거 아냐', '예상됐잖아', '나만 손해지'와 같은 말을 거듭하는 방법도 효과적이다. 이것도 안 되면 자리를 벗어나는 게 상책이다. 누군간 '6초가 그렇게 긴 시간인 줄 몰랐다'거나 '6초 지나도 짜증이 안 풀렸다'고 항변한다. 그렇다, 6초가 흘러도 분노가 완전히 사라지진 않는다. 6초는 분노가 소멸되는 시간이 아닌 최악의 상황을 막기 위한 시간이다.한편, 분노는 판단을 그르친다는 통설과는 달리 분석적이고 신중한 결정을 하는데 도움이 된다는 긍정론도 있다. 분노하면 지엽적 사항은 접고 오롯이 핵심에만 집중해 판단하는 때문이란다. 스티브 잡스는 툭하면 분노를 드러내 주변에선 그를 마뜩찮은 괴팍한 인간으로 봤다. 그런 잡스는 분노를 경영혁신의 에너지로 활용함으로써 '혁신 아이콘'이 됐다. 분노로 가득 찬 대한민국, 분노경영으로 위기를 기회로 바꿔라./김광희 협성대학교 경영학과 교수김광희 협성대학교 경영학과 교수
2024-05-01 김광희
[경제전망대] 지방소멸방지대책, 세컨드 홈 제도의 실효성 논란

고령화·저출산 인해 국가 소멸 위기단순 도시민 유입 효과는 사상누각獨 복수주소제 지방 정주인구 확보일본 교토서는 빈주택에 세금 부과해외사례 한국 실정 맞게 검토하길최근 정부는 지방경제 활성화와 지방 인구소멸에 대한 문제를 해결하기 위한 방안으로 세컨드홈 활성화 방안을 발표하였다. 1주택자가 시골에 주택을 추가로 마련하면 다주택자가 되면서 세금부담이 가중되었지만 이제는 종합부동산세, 양도소득세, 재산세 같은 세금을 감면하겠다는 정책이다. 결국 도시민을 농촌으로 유도하여 도시와 농촌간의 불균형을 해소하고, 농촌지역의 경제 활성화에 이바지하겠다는 것이다. 특례 대상 지역은 인구감소지역 89곳 가운데 수도권과 광역시를 원칙적으로 제외한 83곳이 선정됐다.이러한 정책이 우리나라에 도입되는 것은 고령화·저출산의 시대를 맞아 지방이 소멸하고 있고, 나아가 국가가 소멸할 위험에 직면하고 있기 때문이다. 1가구 2주택자는 투기꾼이라는 인식, 시골에 전원주택을 가진 사람들에게 세금을 감면하는 것은 부자감세라는 부정적 인식에도 불구하고 도입할 수밖에 없는 것이 현실이다.그런데 이러한 세컨드 홈 제도를 통하여 생활인구의 증가라는 효과가 있을까? 지역경제의 활성화에 도움이 될까? 제도의 실효성에 대해서는 많은 의문이 있다.먼저 농촌지역의 소멸원인은 고령화·저출산으로 인구감소가 근본적인 원인인데 이에 대한 대책을 마련하지 않고, 단순히 도시민의 유입을 추진하는 것은 사상누각에 불과하다. 1차산업(농·임·어업)의 고도화를 통하여 농민의 소득증대를 유도하고, 농촌의 노동력을 해결할 수 있는 외국인노동자제도를 정비하는 등 근본적인 문제해결에 집중하여야만 농촌소멸을 해결할 수 있다. 물론 최근에 5도(都) 2촌(村)이 유행하고 있다. 일주일 중 5일은 도시에서 생활하고, 주말은 농·산·어촌에서 생활한다는 의미이다. 베이비부머(1955∼1963)세대인 730만명의 은퇴가 본격화되면서 귀농·귀촌이 한때 유행처럼 번졌지만, 도시생활이 가지는 편리함을 잊지 못해 실패하는 경우가 많아지자 그 다음의 트렌드가 5도 2촌이다. 5도 2촌의 장점은 주중엔 도시에 살면서 도시의 문화, 인프라 등 도시생활의 장점을 누리고, 주말엔 별장에서 삶의 여유를 누릴 수 있다는 것이다. 따라서 최근에는 은퇴세대뿐만 아니라 중·청년층까지 이 대열에 합류하고 있다. 그렇지만 한계가 있다. 5도 2촌을 실행하는 인구가 얼마나 될까? 큰 효과를 거두기는 쉽지 않다. 물론 지방자치단체에서는 지역의 생활인구가 증가한다는 측면에서 환영하는 분위기이다. 그런데 5도 2촌을 희망하는 사람들은 주로 수도권이나 광역시에서 생활한다. 이번에 혜택을 받는 특례의 대상지역은 주로 수도권 등 인구밀집지역에서 지리적 위치가 가깝지 않은 것이 문제이다. 또한, 기존 2주택 이상 보유자에게는 세컨드 홈 특례 적용대상에서 제외한 것도 농촌지역의 부동산투기를 방지하기 위한 방편으로 이해하지만 정책의 효과를 반감시킬 수 있다. 외국의 사례를 살펴보면 프랑스, 독일, 스웨덴 등은 인구소멸에 대응하여 빠르게 유연한 이민제도를 도입하였고, 그 효과로 인구소멸의 속도를 늦추고 있다. 우리나라도 이에 대한 대책을 논의하고, 사회적 합의를 통하여 합리적 방안을 마련해야 할 것이다.지방소멸에 대한 우려와 지역 간의 불균형은 선진국에서도 사회문제이다. 독일의 경우에는 복수주소제를 통하여 지방에 정주하는 인구를 확보하는 제도를 운영하고 있다. 독일의 주소는 주 거주지와 부 거주지로 구분되는데 부 거주지 등록제도는 인구관리의 편리성, 지방세 확보, 부 거주지로 인한 비용 소득공제 등을 통하여 지방으로의 분산을 유도하고 있다. 반대로 일본의 교토시는 최근에 비거주 주택 활용 촉진세(빈집세)를 도입한다. 빈집세는 빈집 소유자에게 부과되며, 거둔 세금은 빈집 대책에 사용한다고 한다. 이러한 해외사례도 한국의 실정에 맞게 검토할 필요가 있다.또한, 정부는 이달 중 이 제도를 시행하기 위하여 조세특례제한법 개정안을 국회에 제출하고, 오는 6월 지방세법 시행령을 개정할 방침이라고 밝혔다. 그런데 부자감세의 성격이 있는 이 정책을 거대양당이 법 개정에 동의할지 여부가 변수이다. 모든 정책은 입법을 통하여 뒷받침되어야 하는데 먼저 거대야당을 설득하지 못하면 무용지물인 것이 현실이다./서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
2024-04-24 서진형
[경제전망대] 동시이행의 함정

임대차 잔금일 건물 인도안한다면임차인도 '보증금 지급' 거절 가능근저당권 말소 특약 임대인 선의무관행처럼 돈 돌려막으면 위험해져상황맞게 꼼꼼한 계약서 작성 필요가게에 가서 물건을 살 때, 우리는 가게주인에게 돈을 건네는 동시에 물건을 건네받는다. 법률에서 돈을 건넬 채무와 물건을 건넬 채무가 '동시이행관계'에 있다고 표현한다.부동산 임대차계약을 체결하는 것도 동일하다. 보증금의 잔금을 지급하는 동시에 건물을 인도한다. 즉, 임대차보증금을 지급하는 것과 건물을 인도하는 것은 동시이행관계에 있다.채무를 이행하여야 할 때 이를 이행하지 않으면 지체책임을 지는데, 손해배상책임이 대표적이다. 금전채무의 경우 이자 등이 손해가 될 수 있다.그런데 동시이행관계에 있는 채무라면 상대방이 이행의 제공을 할 때까지 지체책임을 지지 않는다. 즉, 이자 등의 손해를 책임질 필요가 없다는 얘기이다. 임대차계약에서 잔금일에 임대인이 건물을 인도하지 않는다면 임차인도 보증금의 지급을 거절할 수 있고, 손해에 대한 책임도 없다. '계약을 해제하면 되지 않은가'라고 생각할 수 있는데, 계약해제는 지체책임 중 하나로 별도의 요건이 필요하고 여기에서는 자세히 다루지 않겠다.임대차계약을 체결할 때, '임대인은 잔금일까지 근저당권을 말소한다'고 특약하는 경우가 많다. 이 특약을 문언 그대로 해석하면 임대인의 근저당권 말소의무가 선이행의무이다. 임대인이 잔금일까지 근저당권을 먼저 말소하여야 한다는 것이다.일반적으로 임대인은 임차인으로부터 보증금을 받아 그 돈으로 근저당권을 말소한다. 임대인은 보증금을 받아서 잔금일까지 근저당권을 말소하겠다고 생각하는 경우가 많다는 것이다. 동시이행과 선이행의무를 구분하지 못하고 단순히 잔금일에 동시에 주고받으면 된다는 생각에서 발생하는 문제다.전세사기로 예민해진 요즘 같은 때라면 임차인은 잔금일에 왜 근저당권이 말소되지 않았냐며 문제를 제기할 수 있다. 임차인 입장에서 근저당권 말소는 매우 중요하다. 우선변제 순위에 영향을 미치기 때문이다.실제로 임대인이 근저당권을 말소하겠다며 임차인으로부터 보증금을 지급받은 후 그 돈을 다른 곳에 유용하여 근저당권보다 후순위가 되어 보증금을 변제받지 못한 사례가 전세사기의 사례 중 하나로 언급되기도 한다.임대차계약이 종료되는 때에도 동시이행과 관련된 문제는 발생한다.임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 채무가 생기고, 임차인은 임대인에게 건물을 인도하여야 하는 채무가 생긴다.두 채무는 동시이행관계에 있다. 임대차계약이 종료했을 때, 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인이 건물을 인도하지 않더라도 지체책임을 지지 않는다. 핵심은 임차인이 건물을 사용하지 않는다면 월세를 지급하지 않아도 된다는 것이다.많은 임대인들이 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 기존 임차인에게 보증금을 반환하곤 한다. 새로운 임차인을 구하려면 건물을 보여줘야 하는데 이는 기존 임차인의 협조를 전제로 한다. 임차인이 이에 협조하지 않는다면 임대인은 동시이행을 주장하는 임차인으로부터 건물을 돌려받지 못한 채 월세도 받지 못하는 상황에 처할 수밖에 없다.이와 같은 동시이행의 함정에 빠지지 않기 위해서는 계약서를 잘 작성해야 한다.보증금을 받아 근저당권을 말소해야 한다면 임차인이 직접 근저당권자에게 보증금을 지급하기로 약정하고, 임대차계약 만료시 새로운 임차인을 구해야 하는 상황이라면 임차인의 협조를 약정하는 등 자신의 상황에 맞게 계약사항을 꼼꼼하게 작성할 필요가 있다.동시이행관계에 있는 채무는 아무 문제가 없이 넘어가는 경우가 대부분이지만 문제가 생기면 큰 손해가 발생할 수 있다. 계약 당사자가 아닌 공인중개사가 작성해주는 관행적인 특약사항을 대충 훑어보고 '별문제 없겠지' 하고 넘어가서는 안 된다는 것이다./정민경 법무법인 명도 대표변호사정민경 법무법인 명도 대표변호사
2024-04-10 정민경
[경제전망대] 도로명주소 10년, 주소정보의 진화

주소, 단순한 위치 특정 뛰어넘어공간·사람·기계 소통 연결점 역할다양한 분야 '살아있는 정보 활용'LX 경기남부본부, 민방위 대피소 등공공데이터 국민편의 서비스 제공촉박한 시간과 혼잡한 도청 정문 앞 주차장! 김 교수는 당황하지 않고 곧바로 정문 앞 하차지점에 내려 주차 앱을 켰다. 그리고 비교적 한산한 F주차장으로 주차지점을 클릭했다. 김 교수의 차는 주소 기반의 이동경로와 주차정보를 활용해 약 700ｍ 정도 떨어진 원거리 주차장으로 이동하고 주차를 완료했다. 회의장에 들어간 김 교수는 앱의 알림으로 주차 상태를 확인할 수 있었다. 일정이 끝난 김 교수, 만족한 회의결과에 커피 한 잔을 마시며 가까운 승차지점에서 앱으로 차를 호출하자, 주차됐던 차량이 이쪽으로 이동해 온다.김 교수의 이야기는 지난 2월 말 무안군에서 개최되었던 '주소기반 자율주행차 원거리 주차 시연' 행사의 실제 시나리오이다. 행정안전부 주최로 LX(한국국토정보공사)가 주관한 이 시연회는 2023년 주소기반 혁신산업 창출 공모에 따른 실증사업의 결과로, 주차장을 유형화해 승·하차 지점 등에 사물주소를 부여하고 정밀도로지도 등 관련 기술연계를 통해 원거리 자율주행차량의 주차시연을 직접 보여 주었다. 이밖에 실내·외 연계 구간의 정의 및 주소부여를 통해 공영주차장의 자율주행차 주차를 가능하게 하고, 다지점 호출에 대한 서비스 실증도 성공리에 마쳤다. 어릴적 '전격 Z작전'이라는 미국 드라마에서 주인공이 손목시계에 대고 "키트 도와줘"라고 외치면 어디선가 달려오던 날렵한 검정 슈퍼카를 기억하는가? 당시 수많은 소년들의 꿈이었던 '키트'는 이제 드라마가 아닌 현실이 되고 있다.LX는 2023년 정부의 도로명주소 업무를 위탁받아 '주소정보활용지원센터'를 설치하고 국가 주소정보의 관리·활용 및 관련 산업의 진흥을 지원하고 있다.그렇다면 '주소가 자율주행과 무슨 상관이지'라는 생각이 들 수도 있다. 예전 명패를 달고 우편물을 받던 단순한 의미의 '주소'는 시대의 변화와 함께 모든 공간의 '위치식별자'로 성장해 모든 사물을 연계할 수 있는 '데이터'로 진화하고 있다. 길찾기 기능 뿐 아니라 자전거도로, 버스정류장, 민간 대피소 등 국민생활의 안전과 편의를 확대할 수 있는 여러 사물들의 위치를 LX의 각 지역본부에서 주소정보로 구축하고 있으며 기존에는 주된 출입구로 안내하던 이동경로를 건물 뿐 아니라 주출입구, 동별 출입구, 단지 내 경로까지 제공하여 물류산업의 활성화를 지원하고 있다. 또한 드론, 로봇 등에도 주소정보를 연계해 첨단 미래산업 활성화와 도서지역 같은 배송 취약지역에도 주소기반의 배달점을 통해 배송을 가능하게 함으로써 생활 속 다양한 분야에서 그 활용영역을 넓혀 성장하고 있는 중이다. 이제 주소는 단순 위치의 특정을 뛰어넘어 공간과 사람, 기계와 사람 간 소통 연결점의 역할을 하고 있다. 더구나 주소정보가 실려있는 도로명주소 기본도는 하루 평균 700건, 연간 10만건 이상 데이터가 갱신되어 다양한 분야에서 살아있는 정보로 활용되고 있으며, 'K-주소'라는 이름으로 우리산업의 해외진출도 지원하고 있다.LX 경기남부지역본부에서는 지난해 경기도의 요청으로 수원과 성남시 일부 상업지역을 대상으로 차량 내비게이션 이용 시 건물 위치정보와 함께 주차장(출입구)위치를 함께 안내하는 서비스 구축을 지원하고, 이는 티맵(TMAP) 내비게이션에 반영되어 국민들이 일상에서 '더 편리해짐'을 체감할 수 있도록 했다. 2024년에는 민방위 대피소, 무더위쉼터, 어린이놀이시설, 푸드트럭 4종 약 7만건을 사물주소로 구축, 공공데이터로 제공해 민간과 함께 국민편의를 위한 다양한 서비스를 추진할 예정이다.2014년 1월1일, 기존 지번주소에서 도로명 주소로 주소체계가 전면 개편된지 10년이 흘렀다. 도로를 기준으로 규칙에 따라 번호를 부여해 건물의 위치 예측이 가능하게 하고, 이를 통해 목적지도 쉽게 찾을 수 있으며 주소국제표준에 의해 세계 각지의 물건배송에 효율을 더하는 도로명주소!주소정보는 지금 이 순간에도 구축되고 갱신되며 현재진행형으로 진화되고 있는 중이다. 봄날의 따스한 기운이 내려앉은 인계로 170, 주출입구로 발을 내딛으며 똑똑한 주소의 더 큰 미래를 기대해본다./이주화 한국국토정보공사(LX) 경기남부본부장이주화 한국국토정보공사(LX) 경기남부본부장
2024-04-03 이주화

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선선해진 밤, 그리고 음악

‘정서진 원 아일랜드 뮤직 피크닉’

선선해진 밤, 그리고 음악

인천의 대표 음악 축제로 성장해온 '정서진 원 아일랜드 뮤직 피크닉'이 지난 7일 청라호수공원 플라워뮤직아일랜드에서 성황리에 펼쳐졌다. 가을의 문턱에서 열린 이번 행사에는 서구 주민 등 1만200여명의 많은 관람객이 찾아와 청명한 날씨 속에 흥겨운 음악 무대를 즐겼다. 정서진 원 아일랜드 뮤직 피크닉은 뮤지컬, 오페라, 발라드, 힙합, 트로트 등 다양한 장르의 공연으로 꾸며졌다. 뮤지컬 배우 윤지환과 조예진의 울림 있는 목소리로 1부의 막이 올랐고, 인천에서 주로 활동하고 있는 오페라 그룹 오페라움이 무대를 이어받아 축제 분위기를...

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