[경제전망대] 토지거래허가지역 지정에 대한 논란

서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수

최근 서울시의 일부 지역을 토지거래허가구역으로 연장하면서 이 제도에 대한 실효성, 형평성 등에 대한 논란이 일고 있다. 해당 지역 주민들은 재산권 침해를 이유로, 시·군·구 단체장들은 표를 의식하여 자기 지역의 지정해제를 강력하게 촉구하고 있다.

토지거래허가제도는 1978년 도입되었으며, 2017년 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'로 이관되어 시행되고 있는 제도이다. 이 제도의 도입취지는 신도시 등 대규모 개발이 예정된 지역의 토지투기를 방지하기 위한 거래규제이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상 토지 등을 거래할 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 특히 주거용 토지는 실거주용으로만 사용할 수 있어 2년간 매매나 임대가 금지된다. 이러한 부동산거래규제가 지속되면 현재 초거래절벽 사태, 부동산시장 경착륙 우려 등의 부동산시장 상황을 고려할 때 시장의 상황을 더 악화시킬 수 있다는 우려가 일각에서 제기되고 있다. 따라서 토지거래허가제도에 대한 전면적인 재검토 또는 실효성 분석을 통하여 제도의 개선방안을 마련할 필요가 있다.  

아파트 토지, 건물의 부속물 불과
주택거래허가제 명칭 사용 혼란

투기 방지효과 있는지 따져보고
최선의 방안 인지도 재검토 필요
정부, 문제 파악 개선방안 마련을

첫째, 토지거래허가제도에 대한 명칭의 문제이다. 토지거래허가제도인데 사실상 주택거래허가제도로 사용되고 있기 때문에 국민들은 혼란을 겪고 있다. 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 본다. 특히 아파트의 경우에는 토지가 건물에 공유지분으로 붙어 있는 부속물에 불과하다고 생각한다. 아파트의 공유지분토지 가격과 건물의 가격을 비교하면 당연히 건물의 가격이 대부분의 비중을 차지하는데 주물(아파트 건물)을 취득하는데 부속물(토지)의 취득허가를 받아야만 한다는 것은 상식에 반할 수 있다. 결국 아파트 토지 공유지분 6㎡를 통하여 아파트 건물 64㎡를 규제하는 것이 법의 상식으로 가능한지 의문이다. 법에서 토지거래허가구역으로 지정된 도시지역의 주거지역 등은 60㎡ 이상을 거래할 때 허가를 받아야 한다. 그런데 지방자치단체장은 허가기준 면적의 10~300% 내에서의 기준을 정할 수 있도록 되어 있고, 시·도에서는 이를 기준으로 60㎡의 10%인 6㎡를 허가기준점으로 정하고 있다. 따라서 모든 아파트의 공유지분이 일반적으로 6㎡ 이상이기 때문에 아파트를 거래할 때 허가를 받아야 한다. 이는 모든 아파트를 포함하기 위한 꼼수이고, 재량권 남용으로 볼 수 있다.

둘째, 토지거래허가제도의 목적인 토지의 투기를 방지하는 효과가 있는지 실효성에 대한 검정이 필요하다. 일반적으로 거래규제를 하게 되면 거래량이 줄어들고, 거래량 감소는 수요부족을 초래하고, 이로 인하여 가격이 하락하게 된다. 그런데 실제로 이러한 효과가 나타나는지에 대한 분석이 필요하다. 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정된 서울시 잠실동 등의 경우에 실질적으로 거래량은 크게 감소하였지만 가격은 하락하지 않은 것으로 나타났다. 그리고 부동산시장은 살아 움직이는 생물과 같기 때문에 투자수요는 규제지역의 주변이나 규제가 없는 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타난다. 또한 부득이한 사정으로 매도해야 하는 경우에 실거주 등이 가능한 매수자에게만 매도할 수 있고, 이미 임차인이 있는 경우에는 매도가 불가능하다는 문제점이 있다. 이러한 부작용과 실효성을 충분히 검토하여 국민들이 불편하지 않도록 제도를 탄력적으로 운용할 필요가 있다.



셋째, 토지거래허가제도가 토지투기방지를 위한 최선의 방안인지에 대한 재검토가 필요하다. 부동산에 대한 거래를 원천적으로 봉쇄하여 부동산투기와 가격상승을 방지하는 방안도 있지만 이 제도는 계약자유의 원칙 위배, 처분금지로 인한 재산권 침해, 거주·이전의 자유제한, 토지 처분권에 대한 본질적인 침해 등의 문제가 있다. 토지투기를 통한 투자수익은 조세법을 통하여 환수하면 더 효과적일 수 있다. 더 효과적이고, 더 효율적인 방안에 대한 고민이 필요하다.

정부에서는 이상과 같은 문제점들을 철저히 파악하여 토지거래허가제도의 개선방안을 마련하고, 부동산시장의 정상화를 통한 부동산시장의 연착륙을 유도할 필요가 있다.

/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수