[난기류 휩싸인 분당재건축 선도지구·(上)] 사태 원인은

분당만 적용된 기준에 풀베팅 ‘사업성 악화’

공공기여 추가 제공 등 항목 불구

5만9천세대 4.9대1 경쟁률 ‘과열’

6월 고시 앞두고 “대책 마련” 요구

지난해 확정된 1기 신도시 분당재건축 선도지구들이 본격적으로 재건축에 돌입하기도 전에 우려의 목소리가 나오고 있다. 사진은 성남시 분당재건축 선도지구 아파트 모습. 2025.4.16 /최은성기자 [e-mail]

4.9대 1의 경쟁률을 뚫고 선정된 1기 신도시 분당재건축 선도지구들이 본격적으로 재건축 절차에 돌입하기도 전에 ‘난기류’에 휩싸였다.

선도지구들은 사업성에 문제가 있다며 대책 마련을 요구하고 나섰고, 양지마을에서는 재건축정상화위원회라는 반대 단체가 탄생하기도 했다. 일각에서는 ‘자칫 선도지구를 포기할 수도 있다’는 우려의 말이 나오고, ‘먼저 재건축을 하는 만큼 감내한다고 해놓고 이제와서 딴 소리를 한다’는 지적도 나온다. 1기 신도시 중 분당에서만 발생하고 있는 선도지구 난기류 실태를 3회에 걸쳐 짚어본다. → 편집자 주

지난해 11월26일 확정된 분당재건축 선도지구는 ▲샛별마을(라이프·동성·우방·삼부아파트 및 현대빌라, 2천843세대) ▲양지마을(금호·청구·한양아파트, 4천392세대) ▲서현동 시범단지현대우성(현대·우성아파트 및 장안타운건영빌라, 3천713세대) ▲빌라단지 안배 차원의 목련마을(대원·성환·두원·드래곤·삼정그린·미원·화성·대진, 1천107세대) 등 총 1만2천55세대다.

공모 당시 세대수 기준 5만9천여 세대가 선도지구에 도전했고, 이들 단지는 4.9대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨됐다. 오는 6월로 예정된 정비기본계획 고시가 이뤄지면 이들 선도지구는 분당의 다른 아파트·빌라단지들보다 우선적으로 재건축 행정 절차를 밟게 된다.

하지만 고시를 목전에 둔 상황에서 선도지구 아파트단지들 사이에서는 “이대로는 안 된다”는 다급한 목소리가 터져 나오고 있다. 지난 11일에는 선도지구 추진위원회 관계자들이 성남시의회 도시건설위원회를 통해 시의회와 성남시에 “선도지구 공모가 과열되면서 과도한 베팅으로 인한 사업성 저하에 따른 대책 마련이 필요하다”고 요구했다.

선도지구들이 난항에 빠진 주된 이유는 공모 당시 선정기준 중 하나로 100점 만점에 15점이 배정된 ‘도시기능활성화 항목’에 기인하는 바가 크다는 게 중론이다. 여기에는 ▲공공기여 추가 제공 6점(부지 면적의 1% 추가 1점·5% 추가 6점) ▲이주대책 지원 여부 2점 ▲장수명 주택 인증 3점(우수 1점·최우수 3점)이 포함돼 있다.

이는 1기 신도시 중 분당에만 적용된 항목이다. 성남시는 타 1기 신도시에 비해 규모가 큰 분당만의 특성과 ‘과열 양상’ 등을 감안, 차등을 두기 위해 해당 항목을 포함시켰다.

분당은 선도지구를 둘러싼 과열 양상이 유독 심했다. 실제 주민동의율을 높이기 위해 미동의 세대를 공개하는 등의 방식으로 강압적인 분위기를 조성하고 동의를 강제하는 사례 등이 잇따라 문제가 됐다. 급기야 국토교통부와 시가 지난해 9월 각 추진위에 ‘자제해 달라’는 골자의 공문을 보내는 사태(2024년 9월20일자 1면 보도)가 발생하기도 했다.

미동의 가구 공개·압박… 1기 신도시 선도지구 주민동의 '위험수위'

동원해 문제가 되고 있다.특히 이 과정에서 허위 내지는 조작 동의서가 나올 수 있다는 우려까지 제기되자 급기야 국토교통부와 각 지자체들이 '문제가 있으니 자제해 달라'고 공식적으로 요청하고 나섰다.19일 1기 신도시 지자체 등에 따르면 주민동의는 선도지구 선정 평가기준에서 100점 만점에 최대 60점을 차지하며 동의율 95%를 넘으면 만점이 배정된다. 부천 중동의 경우는 배점이 무려 70점이다. 아파트단지들은 주민동의에서 선도지구 희비가 엇갈릴 수 있다는 판단 아래 동의율 높이기에 총력을 기울이고 있고, 경쟁이 가장 치열한 성남 분당의 경우 주민동의 90% 이상인 통합 아파트단지가 7~8곳에 이르고 있다.문제는 선도지구 공모가 다가오면서 미동의 세대를 공개하는 등의 방식으로 동의를 강제하는 사례들이 잇따르고 있다는 점이다.분당 A아파트단지의 경우 미동의 세대 현관문에 모두가 볼 수 있도록 '○○○동 마지막 세대!'라는 유인물을 부착했다.또 분당 B아파트단지는 공용 게시판에 '동의세대 현황'이라는 게시물을 붙여 간접적으로 미동의 세대를 식별할 수 있도록 공개했다.안양 평촌의 경우도 일부에서 단지별로 동의율을 공개해 논란이 되고 있고, 부천 중동은 최근 한달간 '동의를 강요한다'는 등의 민원이 20여 건 제기되기도 했다. 군포 산본의 경우도 동별로 미동의 세대수를 공표하거나 동의를 강요하는 일이 발생하면서 주민들 간 얼굴을 붉히는 상황이 곳곳에서 벌어지고 있다.분당 한 주민은 "동의 여부는 자율적인 판단의 영역임에도 미동의 세대를 공개하는 등 법적 분쟁의 소지가 있는 방법까지 동원해 주민 간 갈등을 조장하고 있어 후유증이 우려된다"고 지적했다.문제가 심각해지자 국토부는 1기 신도시 지자체에 과잉경쟁

https://www.kyeongin.com/article/1709536

이와 함께 공공기여 추가 제공 등에 대한 문제(2024년7월4일자 8면 보도)도 제기됐다. 52개 아파트단지를 회원으로 둔 ‘분당재건축연합회’(회장·최우식)는 지난해 7월 입장문을 내고 “특별법에 따라 증가한 용적률로 얻은 개발이익을 공공기여를 할 예정인데 왜 분당 주민만 추가 공공기여를 제공해야 하는지 의문이다. 형평성에 어긋나고 분당 재건축 사업성을 급속도로 악화시킬 것”이라며 반대 입장을 밝혔다.

"분당주민들 '형평성'에 어긋나… 사업성 악화·신속 착공 걸림돌"

제기하고 있는 사안이 '공공기여 추가 제공'이다.성남시가 지난달 25일 확정·발표한 '분당 재건축 선도지구 공모지침'에 따르면 선도지구 선정 배점에서 공공기여 추가 제공은 최고 6점이다. 재건축 총 부지 면적의 1%를 공공기여하면 1점을 주고 5%를 하면 6점을 주는 방식이다.시는 '선도지구 과열 양상'을 감안해 차등을 두기 위해 공공기여 추가 제공 항목을 포함시켰다는 입장이다.분당에서 현재 선도지구를 노리는 아파트단지는 13곳, 빌라단지는 5곳에 이르는 것으로 전해졌다. 이 중 실제 얼마나 선도지구 신청을 할지는 미지수이지만, 시는 경쟁률이 '최소 4대 1'은 될 것으로 예상하고 있다. 김기홍 국토교통부 1기 신도시 마스터플랜 분당신도시 총괄기획가는 지난달 29일 개최된 '분당신도시 선도지구 공모지침에 대한 주민설명회'에서 "선도지구를 최대 1만2천세대를 선정할 수 있는데 5만세대 이상 도전할 것으로 보인다"고 밝혔다.이에 대해 주민들 사이에서는 노후화된 분당신도시를 신속하게 정비해 삶의 질을 높인다는 특별법 취지에 어긋나는 배점 조항이라는 반발이 나오고 있다. 일각에서는 '이주대책 지원 여부(부동산 시장 안정화 대책용 주택 미확보 0점·12% 이상 확보 2점)'를 더하면 8점인데, 선도지구 당락을 가를 수 있는 점수를 내세워 정부와 지자체가 해야 할 몫을 주민들에게 떠넘긴다는 볼멘소리도 나온다.한 아파트단지 관계자는 "공공기여의 경우 선도지구를 매개로 주민들 간 경쟁을 부추겨 땅을 빼앗은 뒤 재정비에 필요한 예산으로 쓰겠다는 거 아니냐. 만약에 통합단지가 16만5천200여㎡이면 5%는 용적률·건폐율 따져보면 2동에서 3동, 세대수로 따지면 300세대 가량이 가능한 부지"라며 "이걸 내놓으라는 건데 토지를

https://www.kyeongin.com/article/1698881

하지만 대규모 아파트단지 등을 중심으로 원안대로 가야 한다는 목소리가 나왔고 시는 고민 끝에 원안대로 공모를 진행했다.

선도지구 아파트단지들은 도시기능활성화 항목의 ‘공공기여 추가 제공·이주대책 지원·장수명 주택’에 이른바 ‘풀베팅’을 한 것으로 전해졌다. 이는 사업성을 악화시키는 ‘부메랑’으로 되돌아왔다.

성남/김순기기자 [e-mail]