분당만 적용된 기준에 풀베팅 ‘사업성 악화’
공공기여 추가 제공 등 항목 불구
5만9천세대 4.9대1 경쟁률 ‘과열’
6월 고시 앞두고 “대책 마련” 요구
4.9대 1의 경쟁률을 뚫고 선정된 1기 신도시 분당재건축 선도지구들이 본격적으로 재건축 절차에 돌입하기도 전에 ‘난기류’에 휩싸였다.
선도지구들은 사업성에 문제가 있다며 대책 마련을 요구하고 나섰고, 양지마을에서는 재건축정상화위원회라는 반대 단체가 탄생하기도 했다. 일각에서는 ‘자칫 선도지구를 포기할 수도 있다’는 우려의 말이 나오고, ‘먼저 재건축을 하는 만큼 감내한다고 해놓고 이제와서 딴 소리를 한다’는 지적도 나온다. 1기 신도시 중 분당에서만 발생하고 있는 선도지구 난기류 실태를 3회에 걸쳐 짚어본다. → 편집자 주
지난해 11월26일 확정된 분당재건축 선도지구는 ▲샛별마을(라이프·동성·우방·삼부아파트 및 현대빌라, 2천843세대) ▲양지마을(금호·청구·한양아파트, 4천392세대) ▲서현동 시범단지현대우성(현대·우성아파트 및 장안타운건영빌라, 3천713세대) ▲빌라단지 안배 차원의 목련마을(대원·성환·두원·드래곤·삼정그린·미원·화성·대진, 1천107세대) 등 총 1만2천55세대다.
공모 당시 세대수 기준 5만9천여 세대가 선도지구에 도전했고, 이들 단지는 4.9대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨됐다. 오는 6월로 예정된 정비기본계획 고시가 이뤄지면 이들 선도지구는 분당의 다른 아파트·빌라단지들보다 우선적으로 재건축 행정 절차를 밟게 된다.
하지만 고시를 목전에 둔 상황에서 선도지구 아파트단지들 사이에서는 “이대로는 안 된다”는 다급한 목소리가 터져 나오고 있다. 지난 11일에는 선도지구 추진위원회 관계자들이 성남시의회 도시건설위원회를 통해 시의회와 성남시에 “선도지구 공모가 과열되면서 과도한 베팅으로 인한 사업성 저하에 따른 대책 마련이 필요하다”고 요구했다.
선도지구들이 난항에 빠진 주된 이유는 공모 당시 선정기준 중 하나로 100점 만점에 15점이 배정된 ‘도시기능활성화 항목’에 기인하는 바가 크다는 게 중론이다. 여기에는 ▲공공기여 추가 제공 6점(부지 면적의 1% 추가 1점·5% 추가 6점) ▲이주대책 지원 여부 2점 ▲장수명 주택 인증 3점(우수 1점·최우수 3점)이 포함돼 있다.
이는 1기 신도시 중 분당에만 적용된 항목이다. 성남시는 타 1기 신도시에 비해 규모가 큰 분당만의 특성과 ‘과열 양상’ 등을 감안, 차등을 두기 위해 해당 항목을 포함시켰다.
분당은 선도지구를 둘러싼 과열 양상이 유독 심했다. 실제 주민동의율을 높이기 위해 미동의 세대를 공개하는 등의 방식으로 강압적인 분위기를 조성하고 동의를 강제하는 사례 등이 잇따라 문제가 됐다. 급기야 국토교통부와 시가 지난해 9월 각 추진위에 ‘자제해 달라’는 골자의 공문을 보내는 사태(2024년 9월20일자 1면 보도)가 발생하기도 했다.
이와 함께 공공기여 추가 제공 등에 대한 문제(2024년7월4일자 8면 보도)도 제기됐다. 52개 아파트단지를 회원으로 둔 ‘분당재건축연합회’(회장·최우식)는 지난해 7월 입장문을 내고 “특별법에 따라 증가한 용적률로 얻은 개발이익을 공공기여를 할 예정인데 왜 분당 주민만 추가 공공기여를 제공해야 하는지 의문이다. 형평성에 어긋나고 분당 재건축 사업성을 급속도로 악화시킬 것”이라며 반대 입장을 밝혔다.
하지만 대규모 아파트단지 등을 중심으로 원안대로 가야 한다는 목소리가 나왔고 시는 고민 끝에 원안대로 공모를 진행했다.
선도지구 아파트단지들은 도시기능활성화 항목의 ‘공공기여 추가 제공·이주대책 지원·장수명 주택’에 이른바 ‘풀베팅’을 한 것으로 전해졌다. 이는 사업성을 악화시키는 ‘부메랑’으로 되돌아왔다.
성남/김순기기자 ksg2011@kyeongin.com