재건축시 기준용적률 기준 공공기여
선도지구들은 추가분 내야
총 3조5천억원 ‘하소연’
최우수 장수명주택 더 문제
사업성악화·분담금 증가 ‘비상’
4.9대 1의 경쟁률을 뚫고 선정된 1기 신도시 분당재건축 선도지구들이 본격적으로 재건축 절차에 돌입하기도 전에 ‘난기류’에 휩싸였다.
선도지구들은 사업성에 문제가 있다며 대책 마련을 요구하고 나섰고, 양지마을에서는 재건축정상화위원회라는 반대 단체가 탄생하기도 했다. 일각에서는 ‘자칫 선도지구를 포기할 수도 있다’는 우려의 말이 나오고, ‘먼저 재건축을 하는 만큼 감내한다고 해놓고 이제와서 딴 소리를 한다’는 지적도 나온다.
1기 신도시 중 분당에서만 발생하고 있는 선도지구 난기류 실태를 3회에 걸쳐 짚어본다.
→편집자주
분당 아파트단지들은 재건축을 하면서 1기 신도시 특별법과 성남시가 정한 규정에 따라 용적률을 높이는 만큼 기본적인 공공기여를 해야한다.
이는 용적률 상향에 따른 상하수도·도로 등의 기반시설 확충 비용을 감안해 정해졌고 현재 용적률에서 기준용적률(326%)까지는 10%이며, 기준용적률을 초과할 때는 구간에 따라 41~50%까지이다. 예를 들어 용적률을 326%까지 높이면 기존 용적률에서 늘어나는 용적률을 돈으로 환산해 10%를 내야하고, 326%를 넘어서면 41%에서 50%까지 부담해야한다는 의미다.
선도지구들은 여기에다 ‘풀 베팅’한 공공기여 추가 제공·이주대책 지원 및 장수명 주택 등 3가지를 더 부담해야 한다. 공공기여 추가 제공은 5%이다. 총 부지면적의 5%를 현금으로 계산해 내거나 도로로 제공할 수도 있다. 이주대책 지원은 부동산 시장 안정화 대책용으로 총 세대수의 12%를 임대주택으로 해야한다.
이에 따라 선도지구들은 공공기여 부분이 추가된 만큼 사업성에 문제가 생기고 개인별 분담금도 늘어나게 됐다. 선도지구 공모 때는 ‘선정이 먼저’라는 분위기가 좌우하면서 이런 문제가 부각되지 않았지만 선정 이후 ‘비상’이 걸린 이유다.
지난 11일 4개 선도지구 추진위원회 위원장 등 관계자들은 성남시의회 도시건설위원회를 통해 시의회와 성남시에 사업성을 저하시키는 요인들에 대한 대책 마련을 요구하면서 선도지구들이 부담해야 하는 공공기여분이 총 3조5천억원에 달한다고 하소연했다. 해당 금액은 국토부와 성남시가 기반시설 확충에 필요한 것으로 예측하는 총 8조4천억원의 40%가량에 해당된다.
이와 반대로 선도지구에서 탈락한 아파트단지들은 추가 선정 때부터는 이런 3가지가 완화·축소될 수 있는 만큼 오히려 안도의 한숨을 내쉬는 분위기다. 선도지구와 탈락 아파트단지 간 분위기가 역전된 셈이다.
양지마을에서 금호아파트를 중심으로 기존 위원회와 대척점에 있는 재건축정상화위원회가 결성된 것도 선도지구 선정 직후다.
더 큰 문제는 장수명 주택 부분이다. 선도지구들은 최우수를 선택했는데 최우수 장수명 주택은 현재 국내에는 2019년 지은 세종시의 ‘세종 블루시티’가 유일한 것으로 알려졌다.
‘세종 블루시티’는 국토교통부가 추진한 ‘비용절감형 장수명 주택 보급모델 개발 및 실증단지 구축’ 연구개발(R＆D) 계획에 따라 만들어졌고, 총 1천80세대 중 장수명 주택은 116세대였는데 최우수는 28세대에 불과하고 나머지는 우수 30·양호 58세대이다.
관계자들은 장수명주택 중 최우수는 일반 주택에 비해 시공비가 20%가량 상승할 것으로 추정하고 있다. 한 관계자는 “2019년도에 세종시에 테스트베드로 최우수 장수명 주택을 만들었는데 시공비 상승분이 10%가 넘었다. 시공사들은 현재의 건설경기 상황에서 적어도 18~22%는 나올 거라고 보고 있는데 그것도 시공 사례 자체가 없다”면서 “실제 건축에 들어가면 시공비용이 얼마가 될지 모르는 폭탄에 가깝다”고 언급했다.
성남시도 최우수 장수명 주택과 관련 시공비 추가분이 상당하다는 부분은 수긍하는 분위기다.
성남/김순기기자 ksg2011@kyeongin.com