민법 565조 1항은 매매계약당시에 일방이 금전을 계약금 등 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 해약금으로 추정하고 있다. 그렇다면 갑이 해약금(계약금의 배액)을 공탁하기 전에 을이 갑에게 중도금을 지급하여 이행에 착수한 이상 갑의 약정해제권행사로 매매계약이 해제되었다고 볼 수 있는지가 문제다.
대법원은 이행기(중도금지급기일)약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 한다. 그러나 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약해제의 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행에 착수할 수 없다는 입장이다. 왜냐하면 위와 같은 경우는 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 그 기한의 이익이 있다고 보는 것이 타당하기 때문이다.
다시 사안으로 돌아와, 갑이 을에게 1억4천만원을 공탁하고 매매계약을 해제한 이상 을은 자신의 중도금지급을 이유로 매매계약의 유효를 주장할 수 없다. 요즘 부동산시세가 하늘 높은 줄 모른다. 과거에는 흔하지 않은 약정해제권 행사가 심심찮게 자주 발생하는 이유다.
/김정준 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부