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[생활법무카페] 경매입찰표 작성, 어이없는 실수 지면기사

경매입찰서 작성시 발생하는 실수는 입찰무효를 초래하거나 수천만원에서 수억원의 보증금이 몰수되는 위험이 있다. 보통 사람들은 경매입찰표를 자주 접하지도 않고 의뢰인이 믿고 맡기는 전문자격사조차 입찰표 쯤이야 하며 방심하다 실수하여 경매를 무효화시키는 것도 모자라 의뢰인의 보증금을 날리게 된다. 입찰을 쉽게 봤다가 치루게 되는 대가는 크다. 이에 주의할 점을 살펴본다. 흔히 하는 실수로 우선 입찰가액과 보증금액(최저가의 10%, 재경매20~30%)을 바꾸어 쓰는 경우다. 왼쪽에 기재하는 것이 입찰가이고, 오른쪽에 보증금액을 쓰는데 법정

2026-07-13 이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회
[생활법무카페] 강화된 농지취득자격증명 심사 지면기사

최근 농지 투기 방지를 위한 제도 개선으로 농지취득자격증명(이하 농취증) 발급 심사가 한층 엄격해지고 있다. 농취증은 농지를 취득하려는 사람이 실제로 농업을 경영할 의사와 능력을 갖추고 있는지를 확인하는 제도로, 농지 취득의 중요한 관문이 되고 있다. 농취증은 원칙적으로 농지법상 농지에 해당하는 토지를 취득할 때 필요하다. 일반적으로 전·답·과수원이 대상이지만, 행정청은 지목보다 실제 이용 현황을 기준으로 농지 여부를 판단하는 경우가 많다. 다만 법원 경매에서는 통상 지목을 기준으로 농취증 제출을 요구한다. 반면 상속에 의한 취득,

2026-06-22 박재승 법무사·경기중앙지방법무사회
[생활법무카페] 상가임대차 10년 만기, 권리금보호받나 지면기사

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 영업시설, 영업노하우, 거래처 등 유·무형적 재산적 가치의 대가를 지급하는 계약이다. 10년이 지나 상가임대차계약이 만료되어 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 건물주가 상가를 비워달라고 한다면 임차인의 권리금 회수기회는 법적으로 안전하게 보호받을 수 있는지 의견이 갈렸다. 즉, 10년간 임차기회를 주어 영업이익을 누렸으니 불가하다는 입장과 10년간의 계약갱신과 권리금보호는 별개의 제도이니 인정하여야 한다는 입장이 나뉘었다. 대법원 판례에 따르면, 전체 임대차 기간이

2026-06-08 이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회
[생활법무카페] 임차인 주택 낙찰시 보증금채권 지면기사

세입자가 거주하던 집을 경매로 낙찰받았을 때 보증금채권의 소멸여부는 대항력의 유무에 따라 달라진다. 대항력이 있는 임차인(말소기준권리 보다 점유와 전입신고가 빠른 경우)은 전세금 전액을 받기까지 주택의 낙찰자(양수인)에게 주택 명도를 거부할 수 있고 일부 배당받았다면 새 낙찰자에게 미반환 보증금을 청구할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조 4항(임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다)에 따라 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 전세를 인수하게 되고 전 임대인은 보증금반환채무에서 벗어나게 된다. 그런데 세입자가 주택의 소

2026-05-25 이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회
[생활법무카페] 손자를 친양자로 입양할 수 있는지 지면기사

조부모가 실제로 손자를 양육하는 경우가 적지 않은 것이 현재의 우리나라의 상황이다. 그러나 조부모는 법적으로 친권자나 법정대리인이 아니므로 ▲학교 서류 금융 관련 행위, 해외유학이나 여행 등 ▲수술이나 입원 등 중요한 의료행위에서 친권자나 부모의 동의가 필요한 경우 조부모만으로는 즉시 결정하기 어려운 상황이 생길 수 있다. 현행법상 조부모가 미성년자의 친권 등을 확보하기 위하여서는 일반입양제도와 친양자 입양제도를 활용할 수밖에 없다. 일반입양에 대하여는 이미 대법원 ‘2021년 12월23일자 2018스5’ 전원합의체 결정으로 조부모

2026-05-11 임성일 법무사·경기중앙지방법무사회
[생활법무카페] 강제집행 주택과 前 소유자의 침입 지면기사

강제집행으로 인도받은 주택에 전 소유자가 불법적으로 침입한 경우, 비록 정당한 소유자라도 적법하지 않은 방법으로 점유자의 점유를 방해하면 처벌을 받을 수 있다. 가령 문을 부수거나 폭력을 사용하여 들어갔다면 주거침입죄 또는 재물손괴죄(대법원 1984년4월24일 선고, 83도 1429판결) 등으로 처벌받을 수 있다. 이는 우리 법 체계가 원칙적으로 자력구제(스스로 힘으로 권리를 실현하는 것)를 금지하기 때문이다. 따라서 위와 같은 경우 반드시 다음과 같이 적법하고 정당한 조치를 취할 것을 권한다 첫째, 소유자가 취할 적법한 조치로는

2026-04-27 박재승 법무사·경기중앙지방법무사회
[생활법무카페] 前 배우자 사망시 재산분할 청구 지면기사

이혼을 할 때 재산분할 문제를 해결하지 못한 채 협의이혼을 마무리하는 경우가 종종 있다. 그런데 이혼 후 전 배우자가 갑자기 사망해버리면, 남겨진 배우자는 더 이상 재산분할을 청구할 수 없는 것일까. 이 문제에 대하여 대법원은 지난 1월15일 중요한 결정(2024스876)을 내렸다. 지금까지 재산분할청구권은 이혼 당사자 사이에서만 행사할 수 있는 이른바 ‘일신전속적 권리’로 이해되어 왔다. 이 때문에 상대방이 사망하면 재산분할청구권도 함께 소멸하고, 그 상속인들을 상대로 청구하는 것은 불가능하다는 인식이 실무와 학계에서 통설처럼 굳

2026-04-13 김정준 법무사·경기중앙지방법무사회
[생활법무카페] 전세권과 임차권의 차이 지면기사

전세권과 임차권은 전세금, 차임을 지급하고 타인의 부동산을 빌려 용도에 좇아 사용·수익하는 권리인 점에서 같으나 용어를 혼동할 때가 많다. 성립요건, 효과에서 큰 차이가 있다. 전세계약을 체결하고 전세권설정계약에 의한 전세권등기를 등기부에 등재하면 물권인 전세권이 성립하는데 미등기 채권적 전세에 비해 강력한 법적효과가 있다. 전세권등기 즉시 대항력·우선변제권을 가지며 전세만기에 전세권설정자가 전세금 미반환시, 재판절차를 거치지 않고 경매신청할 수 있다. 경매시 우선변제권에 의해 후순위권리자 기타 채권자보다 먼저 배당받을 수 있다.

2026-03-23 이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회
[생활법무카페] 당해세 우선원칙의 예외 지면기사

2023년 4월 이전에는 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 때문에 전세보증금이 배당에서 밀려 전세피해를 당하는 문제가 있었다. 당해세란 해당 부동산 자체에 부과된 세금으로 종류로는 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세)와 지방세(재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세)가 있다. 당해세 우선원칙이란 당해세가 법정기일의 선후와 상관없이 다른 담보채권, 기타채권보다 우선배당 받는 권리를 말한다. 당해세는 과거에는 무조건 우선 배당되어 그만큼 임차인이 보증금 손해를 보았으나 최근 전세사기피해가 이슈화 되면서 국세기본법(2023

2026-03-09 이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회
[생활법무카페] 파산신청 안한 한정승인 상속인의 책임 지면기사

부친의 사망 후 한정승인을 하였는데 채권자로부터 상속파산신청을 하지 않으면 한정승인을 하였더라도 책임을 질 수도 있으니 상속파산신청을 하라는 내용증명을 받았다. 한정승인을 하였더라도 반드시 상속재산 파산신청도 해야 하는지? 상속재산이 채무초과임을 알면서도 상속재산파산을 신청하지 않았다는 사정만으로는, 개인책임을 지는 것은 아니다. 다만, 그 과정에서 상속재산을 부당하게 처분·감소시킨 경우에는 손해 범위 내에서 책임이 발생할 수 있다.(대법원 2013다217326 판결) 우선, 한정승인의 효력이 상실되어 단순승인처럼 고유재산으로도 책

2026-02-23 서정우 법무사 경기중앙지방법무사회