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[생활법무카페] 아파트 샀는데 대지권등기가 없다면 지면기사

아파트를 사면서 전유부분과 대지지분의 매매대금을 모두 지불하였으나 아파트등기부 표제부에 대지권등기가 없다면 어떻게 해야 할까? 우선 토지지분에 대한 소유권이 없으니 은행대출을 받는데 제약이 되고 아파트 매도할 때도 약점이 된다. 집합건물은 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권을 가진다. 구분소유자의 대지사용권은 처분의 일체성으로 전유부분의 처분에 따르고 규약으로 달리 정하지 않는 한, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 자유롭게 대지사용권의 분리처분이 가능하다면 대지지분이 없는 집합건물을 양성하고

2025-01-06 이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부
[생활법무카페] 부동산 경매시 우선 배당 순위 지면기사

부동산이 강제처분 되면 법률상 정해진 순위에 따라 배당을 하게 된다. 대체적인 배당순위를 보면 1순위 집행비용, 2순위 소액임차보증금, 최종 3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 3순위 당해세(임차보증금에는 우선하지 못하는 것으로 개정됨), 4순위 체납세금의 법정기일과 근저당권·전세권·확정일자 있는 임차인(주택 및 상가) 중 우선 성립한 권리, 5순위 3개월 초과 임금과 3년 초과 퇴직금, 6순위 근저당권·전세권 설정등기일 이후의 고용보험료 및 산업재해보상보험료·국민건강 및 연금보험료·개발부담금·장애인고용부담금, 7순위 일반채권·재

2024-12-23 이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부
[생활법무카페] 미성년자의 성과 본의 변경 지면기사

재혼하는 경우 미성년자녀의 성과 본을 변경하는 것이 반드시 긍정적일까? 첫째, 미성년자녀의 성과 본을 재혼한 남편의 성과 본으로 변경하는 방법에는 두 가지가 있다. 먼저 가정법원에 자의 성과 본의 변경허가를 청구하는 것이다. 그러나 최근 재혼 후 이혼하거나 다시 재혼을 하는 경우 그때마다 성과 본을 바꿀 수 있는지에 대하여 의문과 논의가 있다. 다음으로 미성년자녀를 동반한 여성과 혼인(재혼)한 남성이 배우자의 자녀를 친양자로 입양하는 방법이다. 친양자는 부부의 혼인중의 출생자로 보기 때문에 친양자는 재혼한 남편의 성과 본을 따르게

2024-12-09 서정우 법무사·경기중앙지방법무사회 시흥지부
[생활법무카페] 제시외 건물 낙찰받았을때 문제점 지면기사

제시외 건물이란 미등기여서 채권자의 경매신청목록에는 기재되지 않았으나 부동산에 대한 현황조사와 감정 당시 그 현장에 소재한 건물로 여러 가지 문제가 발생한다. 이에 대하여는 불법건물 자체에 대한 처리문제와 제시외 건물의 소유권과 관련하여 첫째 제시외 건물의 종물성이 부인되어 소유권 상실이 문제될 수도 있고 두번째 매각에서 제외된 제시외 건물이 원래의 채무자 소유여서 법정지상권의 문제로 부동산인도가 거절될 수도 있다. 불법건물 자체에 대한 처리문제로는, 양성화가 가능하다면 추인허가신청절차를 밟아서 양성화하면 된다. 그러나 자진신고 시

2024-11-25 박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
[생활법무카페] 전자 인감증명서와 공신력 지면기사

지난 9월30일부터 행정안전부 산하 디지털플랫폼 정부24(www.gov.kr)에서 전자인감증명서를 온라인으로 발급받을 수 있다. 단, 법원이나 금융기관에 제출하는 용도가 아닌 면허신청, 경력증명, 보조사업신청 등의 용도로 제한된다.인감증명서는 1914년 도입한 이래 공적·사적 거래에서 본인의 진의를 확인하는 수단으로 활용되어 왔다. 본인의 인감을 주소지 주민센터에 사전에 신고해 놓고 필요시 인감증명서를 발급해 특정 도장이 본인이 신고한 인감임을 증명해 주는 서류다. 주민센터에서 인감증명서를 발급받으려면 신분증을 제시하고 지문인식을 거쳐야 한다. 대리인 발급시 위임한 본인의 신분증원본을 제출하고 위임장에 인감날인하여 신청하고 공무원의 신분확인을 거치게 된다. 인감증명서는 부동산매도용, 등기·공탁신청 등 법원에 제출하거나 대출신청시 금융기관에 제출하는 등 재산권행사와 관련성이 높다. 그만큼 본인의 진의를 엄격히 확인하여 재산이전, 설정단계에서의 거래안전과 재산권보호에 기여한다. 정부24는 이미 가족관계증명서, 주민등록등본, 토지대장 등 온라인서비스를 시행하여 직접 주민센터에 가지 않아도 PC를 통해 발급가능케 하여 편의성을 제공하여 왔다.그러나 전자인감증명서의 온라인발급은 발급자의 진의확인이라는 인감증명서의 본질적 기능을 간과한 채 편의성을 강조하여 정부24에 회원가입하지 않아도 전자서명(공동·금융인증서)과 휴대전화인증을 통해 쉽게 발급가능한 것은 자칫 타인 휴대전화를 이용하여 권한 없는 자가 발급할 위험성이 있다는 우려도 있다. 또 방문발급 인감증명과 전자인감은 표지형식이 다르다. 문서진위를 알 수 있는 문서확인번호가 9자리와 16자리로 다르다. IT기술발전에도 온라인신청에 서툰 사람에게 전자인감은 생소하다. 타인으로부터 전자인감증명서를 받으면 이것이 진짜인지 영 못미더워 보일 수 있다. 인감증명서만큼은 발급절차를 까다롭게 하여 공신력을 높여 인감의 진정성을 훼손치 말았으면 하는 바람이다./이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부 <※외부인사의 글은 경인일보의 편집방향과 다를 수도 있습니다

2024-11-11 이영옥
[생활법무카페] 가압류와 가처분 어떻게 다른가 지면기사

보전처분인 가압류, 가처분을 구별하지 못해 법을 안다는 사람도 헷갈려 혼용해 쓴다. 크게 피보전권리가 금전채권이냐 아니냐로 구별한다. 가압류란 금전채권에 관하여 채권자가 장래에 행할 강제집행을 보전하기 위하여 현재 채무자의 재산을 일시 묶어두어 채무자가 처분하지 못하도록 하는 잠정조치다. 빌려준 돈을 갚지 않아 소송절차를 밟는 동안 채무자가 재산을 은닉하면 채권자가 승소해도 그동안의 수고와 노력은 물거품이 된다. 미리 재산에 가압류하여 이를 예방한다. 가압류 자체로 재산권행사에 제약을 받는 채무자에게 빨리 변제케 하는 효과도 있다. 돈을 못 갚아 부동산 가압류된 채무자는 가압류결정에 기재된 금액을 해방공탁하여 가압류집행 취소할 수 있고 가압류는 공탁금 위에 존재한다.가처분은 금전채권 이외의 특정물 인도·급부청구권에 관하여 강제집행을 보전하는 법원의 결정이다. 건물명도 소송 전에 점유이전금지가처분을 받아 채무자가 바뀌는 것을 막고, 부동산매수로 소유권을 이전받아야 하는데 채무자가 부동산을 처분하지 못하도록 처분금지 가처분하여 이전등기청구권을 보전한다.임시지위를 위한 가처분은 다툼 있는 권리관계에 손해를 피하기 위해 임시로 권리관계를 정하는 처분을 말한다. 부당해고를 당해 해고무효의 소송 전에 일단 해고가 무효인 것을 전제로 우선 임금지급가처분을 할 수 있고, 이사선임결의무효의 소송 전에 이사직무정지가처분을 할 수 있다. 종류로는 일조권 등 보호를 위해 공사금지가처분, 공사방해금지가처분, 영업금지가처분, 출입금지가처분 등이 있다. 이혼소송시 재산분할로 부동산을 나눌때 처분금지가처분을, 위자료 금전채권을 보전하기 위해서는 부동산가압류를 한다.보전처분은 서면심사로는 가압류신청한 채권자가 진정한 채권자가 맞는지 모를 일이다. 만약 본안소송에서 채권자가 패소한다면 채무자에게 보전처분으로 인한 손해를 입히게 되므로 손해담보(현금공탁, 보증보험증권)를 명하고 보전처분을 내린다./이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부 <※외부인사의 글은 경인일보의 편집방향과 다를 수도 있습니다.>이영옥 법무사·

2024-10-28 이영옥
[생활법무카페] 유실물 찾아주면 보상금 얼마나 받나 지면기사

유실물은 점유자의 의사에 기하지 않고 그의 점유를 떠난 물건을 말한다. 유실물 습득자가 물건의 소유자에게 찾아주면 얼마나 보상받을까? 유실물법 제4조(보상금)에 따르면 '물건을 반환받는 자는 물건가액의 5%이상 20% 이하의 범위에서 보상금을 습득자에게 지급하여야 한다'고 규정하여 유실자에게 보상금을 지급하여야 하는 의무를 지우고 있다. 단 이러한 보상을 받을 권리는 습득한 날로부터 7일 이내 유실자·소유자에게 습득물을 반환하거나 경찰서 등에 제출하지 않으면 소멸한다. 또한 유실물을 반환한 날로부터 1개월 이내 보상금을 청구해야 한다. 은행송금 착오와 같이 착오로 점유한 물건에 대해서는 보상금을 청구할 수 없다. 유실물을 습득자가 취득하면 형법 360조 점유이탈물횡령죄의 죄책을 진다. 습득자가 경찰서에 신고하면 경찰서는 물건을 반환받을 자에게 반환하여야 하고 반환받을 자를 알 수 없을 때에는 6개월간 유실자수색의 공고를 하고 물건의 소유자가 나타나지 않으면 습득자가 소유권을 갖는다. 습득자가 3개월 이내 이를 받아가지 않으면 비로소 국고로 귀속된다. 보상금은 당사자 합의로 결정하고 합의가 안되면 법원을 통해 보상금 판결을 받을 수 있다. 유실물보상금에 소득세법상 22% 세금이 부과된다.고액의 어음수표를 분실하였을 때 보상액 산정은 액면금기준이 아니다. 이에 관해 대법원(67다389판결)은 '유실물 습득자에 대한 보상액은 물건의 유실자가 유실물의 반환을 받음으로써 면할 수 있었던 객관적인 위험성의 정도를 표준으로 하여 결정하여야 한다'고 판시하였다. 어음수표는 분실신고로 발행인과 지급인에게 사고신고통지가 되어 돈이 지급될 위험성이 적다는 등 위험예방책이 있고 습득자는 그 어음수표를 사용할 수도 없다. 고액액면금 수표보상금은 5%이하도 될 수 있다. 요즘 CCTV설치가 보편화되어 유실물 추적이 용이하지만 습득자가 유실물을 선의로 반환한 만큼 유실자도 그 보답으로 보상금지급의 원만한 합의가 바람직하다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2024-10-14 이영옥
[생활법무카페] 선순위 임차인이 있는 경매주택 장점 지면기사

최근 법원 부동산매각공고를 보면 최저가 매각가격이 눈에 띌 정도로 저감된 경매주택은 대부분 선순위 임차인이 있는 주택들이고 이 경우 심하면 주택의 최저매각가격이 5% 이하까지 저감된 사례도 적지 않아서 이런 물건을 매수하는 것이 위험한 것이 아닌지 망설이게 되지만 실제로는 위험성보다는 더 큰 장점이 있다.장점은 다음과 같다. 우선 최소금액으로 매수할 수 있다. 일단 대항력이 있는 임차인이 있는 주택은 최저매각가격이 계속 저감되어 감정가 2억원의 주택이 최저 매각가가 5%까지 저감되면 일단 매수자금은 1천만원만 준비되면 매수가 가능하다.두번째 매수인이 부담하여야 할 선순위 임차보증금 납부 시기를 매수인이 조절할 수 있다. 선순위 임차인이 있는 부동산이 매각되더라도 대항력 있는 선순위 임차인은 매수인에 대하여 대항력만 있어서 임차보증금 중 잔금을 지급 받지 못하면 다만 부동산 인도를 거절할 권리밖에 없다.임차인이 매수인에게 권리를 행사하려면 임차보증금 반환 소송을 하여 집행권원을 취득하여야 하므로 매수인에게는 적어도 4~5개월 이상의 시간적 여유가 있다. 더구나 매수인이 낙찰받은 부동산 외에 다른 재산이 없는 경우에는 매수부동산을 경매신청할 수밖에 없어서 1년 이상의 시간적 여유가 있을 수도 있다. 따라서 매수인은 이 기간동안 매수 부동산을 매각하여 그 매각대금으로 임차보증금을 변제할 수도 있고 매수인 자신이 매각잔금을 준비할 수도 있다.다만 주의할 점도 있다. 매수인이 부담하는 임차보증금은 임차보증금 전액+경매비용+확정일자보다 빠른 당해세의 합계에서 매수대금을 공제하면 매수인이 부담할 임차보증금이 된다. 이중 경매비용은 계산이 가능하나 당해세의 경우에는 임차보증금의 확정일자보다 빠른 경우 임차인보다 우선 배당받으므로 이 점만 주의하면 대항력 있는 선순위 임차인 있는 경매주택의 매수가 훨씬 더 메리트가 있다./정수웅 법무사·경기중앙지방법무사회 송탄지부정수웅 법무사·경기중앙지방법무사회 송탄지부

2024-09-23 정수웅
[생활법무카페] 운전하지 않은 차량소유자 민사책임 지면기사

자동차의 소유자는 자동차손해배상보장법상의 '보유자'로서 자동차의 운행으로 이익을 볼뿐 아니라 운행을 지배하는 지위에 있는 자로서 운전자의 선정에서부터 그 지휘감독에 이르기까지 가능한 주의를 다하여야 할 의무가 있으므로 본인의 차를 타인이 운전한 경우에도 민사상 책임을 지는 사례가 적지 않다.예를 들면 소유자가 동승한 차량에서 운전자가 사고를 냈거나, 타인이 운전할 수 있게 차량문을 열어놓거나 열쇠를 찾기 쉽게 방치한 경우에도 절도혐의가 인정되지 않는 한 일정한 민사책임을 져야하고 주차금지된 도로에 불법정차하여 사고가 난 경우도 일정책임이 인정된다.다음의 일정책임이 인정되는 사례를 살펴보자.1)소유자가 동승한 경우=자동차의 소유자가 자기 차를 타인으로 하여금 운전케 하고 거기에 동승하였는데 운전자의 과실이 개제되어 사고가 발생한 결과 동승한 소유자가 피해를 입은 경우, 사고로 인한 차량소유자와 운전자의 과실을 각 참작한다.(대법원 93다25127 판결)2)부주의로 타인이 자동차열쇠를 쉽게 찾아서 운전하도록 하여 사고를 낸 경우=주차한 차를 친구가 술을 먹고 잠시 운전하다가 사고가 난 사안에서 열쇠를 쉽게 찾아서 운전할 수 있도록 주의의무를 다하지 않은 경우(대법원 2024다204221 판결)3)주차금지된 편도 2차선 도로의 2차 선상에 주차하여 놓은 버스의 경우= 차량소유자와 운전자가 공동 책임을 진다.(대법원 91다5341 판결)4)차량소유권 이전등록전의 사고= 차량을 매매하였어도 자동차 등록명의 이전 전에 사고가 났으면 차량소유자가 책임을 진다. 다만, 정식으로 차량매매센터에 입고한 경우에는 차량등록사업소가 책임을 진다. 다만 차량이 절취되었거나 차량수리 중 야기된 사고의 경우에는 차량소유자의 지배를 벗어난 상태이므로 차량소유자의 민사 책임이 부인된다.(서울고법 81나1311 제11민사부 판결)/박재승 경기중앙지방법무사회 성남지부 법무사박재승 경기중앙지방법무사회 성남지부 법무사

2024-09-09 박재승
[생활법무카페] 본처와 내연녀간 유해인도 쟁탈전 지면기사

A씨는 1993년 결혼해 딸을 낳았고 혼인 중 2006년 내연녀와 아들을 낳았다. A씨가 사망하자 내연녀는 독단으로 유해를 납골당에 안치했다. 그러자 본처와 딸은 '유해를 돌려달라'며 소송을 냈다. 2023년 5월11일 대법원은 '고인의 유해와 분묘등 제사용재산의 권리를 갖는 제사주재자는 공동상속인간 협의로 정하되 협의가 안되면 특별한 사정이 없는한 피상속인의 직계비속 중 남녀, 적자와 서자를 불문하고 최근친의 연장자가 우선한다'고 판결했다. 제사용재산등의 승계에서 남성을 우선한 것은 헌법11조 평등권에 반하고, 혼인과 가족관계에서의 양성평등을 보장하는 헌법36조 정신에 반한다고 했다. 2008년 대법원은 망인의 공동상속인 사이에 협의가 이뤄지지 않는 경우에는 적서를 불문하고 장남·장손자가, 아들이 없는 경우에는 장녀가 제사주재자가 된다고 판결했다.현대사회는 안타깝게도 제사를 서로 안모시려고 하는 세태다. 상속인간 망인의 유해인도소송은 극히 이례적이다. 본처의 장녀와 내연녀의 장남을 내세워 한 남자를 두고 자존심을 건 생전 쟁탈전의 (유해인도청구의 형태로)연장으로 보인다. 여기에 남녀평등이니 전통문화니 거창한 이념과 철학을 붙이기엔 낯부끄럽다. 제사를 누가 모시느냐는 전통적인 인식은 장남이었기에 예견가능하고 혼란이 없었다. 변경된 판례에 의하면 장녀가 장남과 결혼하면 친가와 시가 모두 지내야하는 경우가 있어 혼란이 있다. 남녀의 순서를 정한 것은 나름 합리적이다. 제사주재자로 장남을 우선해 지내온 것은 우리의 오랜 전통이고 이를 존중하여 왔다. 제사를 주재하는 것은 힘들고 역할수행이 필요한데 연장자라고 반드시 적합하지도 않다. 이는 연령의 차별이다. 기왕에 장자승계원칙을 변경하려면 망인의 추모의사, 제사비용을 부담할 능력을 기준으로 삼는 게 현실적이다. 대법관 소수의견은 제사주재자 결정에 협의가 안되면 배우자를 포함해 법원이 정하자고 했으나 구체적 타당성을 기할 수 있어도 법적안정성은 해친다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2024-08-26 이영옥