오피니언

생활법무카페

칼럼니스트 전체 보기
  • [생활법무카페] 운전하지 않은 차량소유자 민사책임

    [생활법무카페] 운전하지 않은 차량소유자 민사책임 지면기사

    자동차의 소유자는 자동차손해배상보장법상의 '보유자'로서 자동차의 운행으로 이익을 볼뿐 아니라 운행을 지배하는 지위에 있는 자로서 운전자의 선정에서부터 그 지휘감독에 이르기까지 가능한 주의를 다하여야 할 의무가 있으므로 본인의 차를 타인이 운전한 경우에도 민사상 책임을 지는 사례가 적지 않다.예를 들면 소유자가 동승한 차량에서 운전자가 사고를 냈거나, 타인이 운전할 수 있게 차량문을 열어놓거나 열쇠를 찾기 쉽게 방치한 경우에도 절도혐의가 인정되지 않는 한 일정한 민사책임을 져야하고 주차금지된 도로에 불법정차하여 사고가 난 경우도 일정책임이 인정된다.다음의 일정책임이 인정되는 사례를 살펴보자.1)소유자가 동승한 경우=자동차의 소유자가 자기 차를 타인으로 하여금 운전케 하고 거기에 동승하였는데 운전자의 과실이 개제되어 사고가 발생한 결과 동승한 소유자가 피해를 입은 경우, 사고로 인한 차량소유자와 운전자의 과실을 각 참작한다.(대법원 93다25127 판결)2)부주의로 타인이 자동차열쇠를 쉽게 찾아서 운전하도록 하여 사고를 낸 경우=주차한 차를 친구가 술을 먹고 잠시 운전하다가 사고가 난 사안에서 열쇠를 쉽게 찾아서 운전할 수 있도록 주의의무를 다하지 않은 경우(대법원 2024다204221 판결)3)주차금지된 편도 2차선 도로의 2차 선상에 주차하여 놓은 버스의 경우= 차량소유자와 운전자가 공동 책임을 진다.(대법원 91다5341 판결)4)차량소유권 이전등록전의 사고= 차량을 매매하였어도 자동차 등록명의 이전 전에 사고가 났으면 차량소유자가 책임을 진다. 다만, 정식으로 차량매매센터에 입고한 경우에는 차량등록사업소가 책임을 진다. 다만 차량이 절취되었거나 차량수리 중 야기된 사고의 경우에는 차량소유자의 지배를 벗어난 상태이므로 차량소유자의 민사 책임이 부인된다.(서울고법 81나1311 제11민사부 판결)/박재승 경기중앙지방법무사회 성남지부 법무사박재승 경기중앙지방법무사회 성남지부 법무사

  • [생활법무카페] 본처와 내연녀간 유해인도 쟁탈전

    [생활법무카페] 본처와 내연녀간 유해인도 쟁탈전 지면기사

    A씨는 1993년 결혼해 딸을 낳았고 혼인 중 2006년 내연녀와 아들을 낳았다. A씨가 사망하자 내연녀는 독단으로 유해를 납골당에 안치했다. 그러자 본처와 딸은 '유해를 돌려달라'며 소송을 냈다. 2023년 5월11일 대법원은 '고인의 유해와 분묘등 제사용재산의 권리를 갖는 제사주재자는 공동상속인간 협의로 정하되 협의가 안되면 특별한 사정이 없는한 피상속인의 직계비속 중 남녀, 적자와 서자를 불문하고 최근친의 연장자가 우선한다'고 판결했다. 제사용재산등의 승계에서 남성을 우선한 것은 헌법11조 평등권에 반하고, 혼인과 가족관계에서의 양성평등을 보장하는 헌법36조 정신에 반한다고 했다. 2008년 대법원은 망인의 공동상속인 사이에 협의가 이뤄지지 않는 경우에는 적서를 불문하고 장남·장손자가, 아들이 없는 경우에는 장녀가 제사주재자가 된다고 판결했다.현대사회는 안타깝게도 제사를 서로 안모시려고 하는 세태다. 상속인간 망인의 유해인도소송은 극히 이례적이다. 본처의 장녀와 내연녀의 장남을 내세워 한 남자를 두고 자존심을 건 생전 쟁탈전의 (유해인도청구의 형태로)연장으로 보인다. 여기에 남녀평등이니 전통문화니 거창한 이념과 철학을 붙이기엔 낯부끄럽다. 제사를 누가 모시느냐는 전통적인 인식은 장남이었기에 예견가능하고 혼란이 없었다. 변경된 판례에 의하면 장녀가 장남과 결혼하면 친가와 시가 모두 지내야하는 경우가 있어 혼란이 있다. 남녀의 순서를 정한 것은 나름 합리적이다. 제사주재자로 장남을 우선해 지내온 것은 우리의 오랜 전통이고 이를 존중하여 왔다. 제사를 주재하는 것은 힘들고 역할수행이 필요한데 연장자라고 반드시 적합하지도 않다. 이는 연령의 차별이다. 기왕에 장자승계원칙을 변경하려면 망인의 추모의사, 제사비용을 부담할 능력을 기준으로 삼는 게 현실적이다. 대법관 소수의견은 제사주재자 결정에 협의가 안되면 배우자를 포함해 법원이 정하자고 했으나 구체적 타당성을 기할 수 있어도 법적안정성은 해친다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

  • [생활법무카페] 임차권 등기의 종류

    [생활법무카페] 임차권 등기의 종류 지면기사

    임차인은 주민등록의 전입(사업자등록)과 임대차계약서 확정일자를 받음으로써 임차권 보호를 받지만 잠시동안 점유를 이탈하거나 주민등록을 퇴거하면 대항력과 우선변제권이 사라진다. 따라서 안전한 권리보호를 위하여 구체적 사정에 부합하는 임차권등기를 할 필요가 있다.1) 민법상 임차권등기, 민법 제621조(임대차의 등기)= 이 등기는 주택임차인이든 상가나 기타 토지나 건물의 임차인이든 자격에 제한이 없으나 대항력과 우선변제권이 생기는 것은 등기가 마쳐진 때에 비로소 효력이 생기고 경매절차에서 임차권등기가 말소되는 경우도 있으므로 주택임대차보호법 등에 의한 보호조건을 동시에 갖출 필요가 있다.2) 임차권등기명령에 의한 등기, 주택임대차법 제3조3과 상가건물임대차법 제6조= 임대차가 종료 후에 보증금을 반환받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임대인에게 송달되면(실무상으로는 임차권등기명령에 의한 등기 종료) 그 이후에는 원래의 대항력과 우선변제권이 유지된다. 그러나 임차권등기없이 주민등록을 이전한 후에도 임차권등기명령에 의한 등기가 가능하나 이 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권의 순위는 인정되지 않고 임차권등기가 마쳐진 때부터 보호받게 됨을 유의하여야 한다.3) 임대인의 협조에 의한 임차권등기명령 형식의 임차권등기, 주택임대차법 3조4와 상가건물임대차법 제7조= 주택임대차법 3조3과 3조4 ②항 등(상가건물임대차법 제7조)에 의한 민법 제621조(임대차의 등기)에 따른 주택(상가)임대차등기는 등기한 때로부터 대항력과 우선변제권이 생기므로 임대인의 협조가 있으면 임차권등기명령 형식의 임차권등기를 하게 함으로써 임차인을 보호하게 한 것이다.임차권등기명령에 의한 등기를 하지 않고 퇴거한 경우의 임차권등기명령신청을 할 수 있다. 그러나 이때는 민법 제621조 임차권등기와 마찬가지로 임차권등기명령에 의한 등기가 완료된 후부터 대항력과 우선변제권이 인정된다./서정우 경기중앙지방법무사회 시흥지부 법무사서정우 경기중앙지방법무사회 시흥지부 법무사

  • [생활법무카페] 친족상도례 헌법불합치결정

    [생활법무카페] 친족상도례 헌법불합치결정 지면기사

    헌법재판소는 최근 친족상도례(가까운 친족간 재산범죄는 형을 면제한다)를 규정한 형법328조1항에 대해 헌법불합치결정을 하면서 2025년 12월31일을 시한으로 개정시까지 적용을 중지했다. 이러한 인적처벌조각사유는 준용규정을 두어 강도죄와 손괴죄를 제외한 재산범죄 절도, 공갈, 사기, 횡령 등에 적용된다.헌법불합치의 이유로 형사피해자의 재판절차진술권을 침해하였다고 보았다. 직계혈족, 배우자, 동거를 요건으로 8촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척간 재산범죄에 일률적으로 형을 면제하도록 한 것은 넓은 범위의 친족간 관계의 특성을 일반화하기 어렵고 피해자의 권리를 희생시킨다고 했다. 가해자 피해자간에 친족관계만 있으면 검찰의 공소권 없음의 불기소처분, 법원의 형 면제판결로 피해자의 형벌권행사요구는 박탈된다고 보았다. 헌재는 이러한 위헌성을 제거하는 데에는 피해정도, 가족간 신뢰와 유대의 회복가능성, 처벌의사를 소추조건으로 하는 등 충분한 합의를 거쳐 그 방안을 강구할 것을 주문했다.친족상도례의 취지는 가정 내 재산문제에 국가형벌권이 간섭하지 않는다는 정책적 고려에 있다. 헌재도 가족친족에 관한 우리나라의 문화적 특징, 재산범죄의 특성, 형벌의 보충성을 볼때 경제적 이해를 같이하거나 친밀한 가족간 수인가능한 재산범죄에 대한 친족상도례의 필요성은 인정했다. 친족상도례의 취지를 살리면서 형벌권행사 보장과의 조화가 요구된다. 범죄와 형벌은 구성요건이 명확하고 미리 법률에 규정되어야 하는 죄형법정주의 원칙하에 가족간 친밀도와 다양한 범죄양상을 형법에 객관적 규범화하기도 어렵다. 결국 친족상도례를 적용하는 친족과 대상범죄 범위를 좁혀나가는 방법이 있다.그렇다 해도 무촌인 배우자가 전재산을 들고 도주하거나 장애인의 장애수당 갈취 등 소액이라도 생계에 절대적 영향을 미치므로 친족상도례 자체폐지가 아닌 한, 법의 사각지대는 불가피하다. 유대형성과정, 피해정도, 친고죄 등을 고려한 세분화되고 명료한 개정이 요구되는 이유다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

  • [생활법무카페] 내용증명의 만병통치효

    [생활법무카페] 내용증명의 만병통치효 지면기사

    채무이행을 독촉하거나 법률적 의미있는 의사표시를 전달하기 위해 내용증명을 이용하게 된다. 내용증명은 등기취급을 전제로 우체국을 통하여 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수취급제도이다.(우편법 시행규칙25조) 그러나 해당문서내용의 진위를 입증하는 것은 아니다. 내용진위의 증명력까지 인정하는 공증과 다른 점이다.내용증명은 법적분쟁을 소송으로 바로 진행하기 전에 분쟁의 쟁점을 알려 상대방에게 문제해결의 기회를 주고 분쟁을 미리 예방하여 원만한 해결에 도움이 된다. 설사 내용증명으로 해결이 안되어 소송으로 비화되어도 소송에서 유리한 증거로 인정될 수 있다.주요기능으로 첫번째, 계약의 해지·해제를 말로 하면 나중에 부인할 우려가 있어 내용증명을 통하면 증거가 된다. 두번째, 동일한 채권에 대해 채권양도와 채권압류가 경합할 때 채권자들 사이에 우열과 효력을 가리는 기준은 확정일자 있는 통지를 언제 했느냐가 관건이고 내용증명상 소인(확정일자)으로 가린다. 세번째, 채무의 이행을 독촉하면서 언제까지 이행하라는 기한을 주고 이를 어길시 추후에 법적 조치가 있음을 적시하면 자발적 채무이행을 유도할 수 있다. 네번째, 채권은 소멸시효가 있어 내용증명은 최고로서의 기능이 있고 6개월내 재판청구하면 시효중단된다. 다섯째, 유언장, 차용증 작성을 내용증명으로 하면 분실염려 없고 작성일이 확정된다. 여섯번째, 임대차는 기간만료 2개월전까지 해지통지하지 않으면 묵시적 갱신된다. 이를 막으려면 내용증명을 보내면 된다. 말과 문자는 도달여부에 논란이 있기 때문이다. 채권채무관계로 발송된 내용증명이 반송되면 이를 가지고 주민센타에서 상대방 주민등록초본을 발급받을 수 있다. 의사표시를 전달할 길이 없을 때 법원에 의사표시공시송달을 신청하면 공시송달로써 상대방에게 송달로 간주된다. 근거자료로 육하원칙의 간단명료한 내용증명을 보냄으로써 소송에 드는 시간과 비용을 줄이고 타협을 통한 문제해결이 현명하다하겠다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

  • [생활법무카페] 경매절차에서 임차인의 우선변제권

    [생활법무카페] 경매절차에서 임차인의 우선변제권 지면기사

    임차인이 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 우선변제권이 있어야 한다. 임차인의 우선변제권과 관련하여 논쟁이 있는 것은 우선변제권을 가진 최선순위 임차인이 경매절차에서 배당을 받지 못하거나 배당액이 부족한 경우에 같은 부동산에 대하여 임차인이 두 번에 걸친 경매절차에서 배당요구를 할 수 있는가이다.앞선 선행경매에서 배당요구를 했지만 배당순위가 안되는 등의 사유로 보증금을 전액 배당을 못 받거나 일부만 배당이 된 경우 후행 다른 절차의 경매에서는 선행 우선변제권으로 배당요구를 다시 해도 효력이 없다. 낙찰자에게 대항력만 주장할 수 있을 뿐이고 설사 임차권등기를 하였더라도 임차권등기는 매각으로 인하여 그 등기가 소멸되므로 마찬가지이다.대법원 2005다21166 판결(2006년2월10일 선고)은 "주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지"라고 설시하고 있다. 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 사건에서 현재 소유자가 경매나 공매로 취득했다면 이 임차인은 종전 첫 번째 경매사건에서도 임차인이었을 것이므로 종전 사건에서 배당요구를 해서 확정일자를 사용했는지 얼마를 배당 받았는지를 확인해야 한다./박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부

  • [생활법무카페] 부동산명의신탁과 그 위반 시 효과

    [생활법무카페] 부동산명의신탁과 그 위반 시 효과 지면기사

    명의신탁약정은 부동산소유권이나 물권을 보유한 자(신탁자)가 탈세, 재산은닉 등을 위해 타인(수탁자)의 명의를 빌려 등기하기로 하는 약정을 말한다. 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제3조에서 규정하듯이 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다. 명의신탁약정은 무효이고 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.(법4조) 그러나 채무담보목적의 가등기, 신탁법에 따른 등기와 종중, 부부간, 종교단체의 등기는 조세포탈, 강제집행면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니한 경우 명의신탁을 허용하고 있다.수탁자가 신탁자의 동의 없이 임의로 부동산을 처분했다면 횡령죄가 성립되는지에 대해 대법원은 명의신탁위탁은 횡령죄로 보호할 만한 가치가 있는 신임관계가 아닌 불법적인 관계이고 명의수탁자는 타인의 재물을 보관하는 자의 지위에 있지 않으므로 횡령죄가 성립되지 않는다고 했다.부동산실명법을 위반한 명의신탁자에게 부동산가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과한다. 신탁자는 지체 없이 부동산을 자신의 명의로 등기하여야 하며 이를 위반하면 이행강제금을 부과한다. 형사처벌로 이 법을 위반한 신탁자(수탁자)는 5년(3년)이하 징역 또는 2억원(1억원) 이하의 벌금에 처한다. 공소시효는 신탁자는 7년, 수탁자는 5년이다.가족이나 지인을 믿고 명의신탁한 부동산은 세월이 흘러 상속이 이루어지면 명의반환이 어렵고 견물생심이라고 처분하거나 자기 것이라 우길 염려가 있다. 명의신탁자 스스로 불법을 입증, 처벌을 감수하면서 소송을 통하여 명의신탁된 부동산을 되찾느냐 아니면 부동산을 포기하느냐 딜레마다. 소송시 처분금지가처분하여 목적물을 보전한다. 이미 수탁자가 매도해버렸다면 매득금에 부당이득반환청구한다. 애초부터 분쟁의 소지를 만들지 않아야 하나 기왕 명의신탁등기를 경료 하였다면 당사자 합의로 실권리자 명의로 환원하여야 한다./이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사

  • [생활법무카페] 유류분 위헌·헌법불합치에 대한 소고

    [생활법무카페] 유류분 위헌·헌법불합치에 대한 소고 지면기사

    유류분은 유언과 상관없이 상속인의 생존권보호를 위해 최소상속분을 보장하여 증여·유증받은 다른 상속인이나 재단으로부터 반환을 청구하는 권리다.헌법재판소는 유류분권자와 비율을 규정한 민법1112조 1호(직계비속은 법정상속분의 2분의 1), 2호(배우자는 2분의 1), 3호(직계존속은 3분의 1)에 대해서는 '피상속인을 장기간 유기하거나 정신적·신체적 학대하는등 패륜행위를 일삼은 상속인의 유류분을 인정하는 것은 일반국민의 법감정과 상식에 반하고 유류분 상실사유를 별도로 규정하지 않은 것은 불합리하다'는 논거로, 1118조는 부양 및 재산증식한 상속인의 기여분을 유류분 반환대상의 예외로 두지 않았다는 이유로 헌법불합치 결정했다. 오는 2025년 12월31일까지 법개정하지 않으면 효력을 잃는다. 또 1112조 4호 형제자매의 유류분은 '상속재산형성에 기여나 상속재산에 대한 기대가 인정되지 않는다'라는 이유로 위헌결정하여 즉시 효력을 잃게 됐다. 유류분박탈로 형제자매간 결속력 해체가 우려된다. 헌재의 결정은 사회적 공분을 일으킨 한 스타의 사망에 대한 여론몰이 이슈에 영향을 받은듯하다. 가수 구하라씨가 사망하여 이혼으로 20년간 연을 끊고 유기한 친모가 딸의 재산을 상속받는 것은 부당하다는 여론이 있었다.상속권이 없으면 당연히 유류분권도 없다. 민법1004조에는 상속결격자로 살인·살인미수, 상해치사, 사기강박의 유언방해, 유언서 위조·은닉자로 규정되어 있으나 패륜행위에 대한 규정은 없다. 이는 법제정시 구체적 양상을 고려해 개별적으로 정하지 못하여 중대사유만을 규정했다. 향후 국회에서 유기·학대등 패륜행위의 유류분 상실사유를 어떻게 정립할지 쟁점이다. 유류분 상실사유를 고인의 유언으로 판단할지, 증거입증까지 요구할지 주목된다. 정신적 학대, 패륜 등 다소 주관적이고 범위모호한 개념에 대해 상속분쟁을 모두 법원이 결정하고 증거수집목적으로 형사고소를 남발하는 부작용이 없도록 명료한 법개정을 기대한다./이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사

  • [생활법무카페] 토지 구입시 검토해야 할 도로문제

    [생활법무카페] 토지 구입시 검토해야 할 도로문제 지면기사

    토지를 구입할 때 도로문제를 잘못 판단하면 큰 낭패를 볼 수 있어 이에 관하여 간단히 설명하고자 한다.우선 건축법이 허용하는 도로를 살펴보면, 건축을 위하여 신규로 도로를 개설할 때 도로폭은 지역과 도로상황에 따라 다르나 기본적으로는 최소 폭 4m 이상의 도로에 2m이상 접해야 한다. 다만 도시지역외 지역으로서 동이나 읍이 아닌 지역이나 주차장설치가 필요없는 건축물의 건축이나 막다른 도로일 경우에는 이 조건도 다소 완화된다.도로문제를 검토할 때 아래 문제를 검토해야 한다.첫째, 지적도상에도 실제로도 도로가 있는 경우에는 실제 도로폭이 지적도상 도로폭과 같은가를 확인하고, 도로의 지목과 소유자를 확인해야 한다.둘째, 지적도상에는 도로가 표시되어 있으나 현재는 도로가 보이지 않고 같은 소유자의 토지에 끼인 사유도로인 경우에는 도로 회복에 대하여 토지소유자와 명확히 계약해야 한다.셋째, 맹지인 경우에는 토지 구입 전 토지소유자와 토지 사용승낙이나 도로부분에 대한 사전 매입의사확인이 필요하다.다만 아래와 같은 경우에는 지적도상 맹지라도 때로는 건축허가가 가능한 경우도 있다.사례로 보면 첫째, 보통 5가구 이상의 작은 마을의 실제 거주민이 사는 주택에서 일상 사용되는 도로. 둘째, 맹지이나 이 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 다른 건물이 있는 경우에는 건축허가 가능. 그러나 이 경우에도 현황도로 소유자가 강력히 반대하면 건축이 불허되거나 적절한 합의보상이 필요할 수도 있다. 셋째, 맹지라고 하더라도 공로와의 사이에 국공유지, 특히 하천이나 구거 등이 있는 경우에는 하천점용허가 또는 구거점용허가를 받아 자비로 다리를 놓은 뒤에 지자체에 기부채납하여 정식 도로를 개설하여 건축허가를 받을 수 있는 경우도 있다./박재승 경기중앙지방법무사회 성남지부 법무사박재승 경기중앙지방법무사회 성남지부 법무사

  • [생활법무카페] 담보가등기와 소유·청구권가등기 차이

    [생활법무카페] 담보가등기와 소유·청구권가등기 차이 지면기사

    가등기는 권리의 순위보전의 효력 때문에 가등기를 한 후 본등기가 경료되면 소유권취득 순위가 가등기시로 소급되고 그 사이에 있는 제3자의 권리는 원칙적으로 등기관에 의하여 직권말소된다.가령 매매예약하고 잔금지급일을 1년 후로 하거나 본등기할 조건이 갖춰지지 않은 때 본등기의 순위를 보전하여 소유권이전청구권을 확보하여 타에 매도, 담보설정 등을 못하게 가등기를 한다. 가등기가 어려운 것은 가등기는 소유권이전청구권보전을 목적으로 한 가등기와 채권담보목적으로 한 담보가등기가 있는데 실질적으로 담보가등기인데도 형식은 '소유권이전청구권가등기'로 등기부에 혼용하여 쓰여 실질이 무엇인지 형식만 봐서는 구별하기 어렵기 때문이다.담보가등기는 가등기담보법에서 규율한다. 돈을 차용하고 이에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 담보계약과 담보목적으로 가등기를 해두는 것이다. 담보가등기권자는 채무자의 채무불이행시 권리취득에 의한 실행(귀속청산)이나 경매에 의한 담보권의 실행(처분청산)을 할 수 있는 선택권이 있다. 귀속청산시 가등기권자는 청산금평가(시가-채무)를 채무자에게 통지하고 도달일부터 2개월 경과시 청산금을 지급후 본등기를 갖춘 때 소유권을 취득한다. 가등기담보권자가 처분청산을 선택한 경우 경매신청할 수 있다.법원은 경매에 있어서는 가등기담보권은 저당권으로 본다. 배당신청, 채권신고로 우선변제권이 있고 선순위가등기라도 소멸한다. 반면 선순위 소유권가등기가 있으면 낙찰받더라도 가등기가 인수되어 본등기시 낙찰자는 소유권을 빼앗기기 때문에 경매가 취소된다. 가등기에 따른 매매예약완결권은 10년간 행사하지 않으면 말소된다.전세사기에 가등기가 악용되고 있다. 대항력 있는 세입자가 승소해도 등기부상 선순위 가등기가 있으면 경매시킬 수 없는 문제가 있다. 주택에 한해 임차권등기처럼 7천200원의 등록세를 매겨 전세권등기의무화로 전세권(말소기준권리) 이후의 가등기도 경매에서 소멸시키는 방안을 강구해야한다./이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사