오피니언

생활법무카페

칼럼니스트 전체 보기

[생활법무카페] 대지권 등기 없는 아파트 매수해도 되나 지면기사

대지권 등기 없이 건물의 전유부분만 등기되어 있는 아파트를 매수하면 위험하지 않는지에 대한 질문을 많이 받는다. 원칙적으로 아파트 등 구분건물은 건물의 전유부분과 전유부분에 해당하는 대지사용권이 분리처분규약이 없는 한 처분의 일체성을 이루므로 대지사용권이 있는 한 대지권등기가 없더라도 나중에 대지권 등기를 할 수 있다. 대개의 경우 대지권등기가 늦어지는 것은 토지에 대한 구획 정리사업 등이 늦어지기 때문이므로 공공기관 분양의 경우에는 염려하지 않아도 된다. 아래 몇 가지 필수적인 용어를 이해할 필요가 있다. 우선, 대지사용권과 대지

2025-03-10 박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
[생활법무카페] 재외국민의 상속등기절차 지면기사

상속인들이 외국에 거주하는 경우는 3가지 유형으로 구분된다. 하나는 재외국민으로 유학이나 취업 등으로 외국에 거주하는 경우이고, 다른 하나는 한국영사관 등에 등록된 재외국민이고, 마지막은 외국국적 동포이다. 재외국민에 대한 상속등기에 필요한 서면을 설명하면 아래와 같다. 재외국민은 대한민국 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 뜻하며, 국외이주신고만 하고 아직 국내에 거주하고 있는 자는 포함되지 않는다. 협의분할에 의한 상속등기를 할 경우에도 귀국하지 않고 국외국주재 한국 영사관에서

2025-02-24 박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
[생활법무카페] 공동상속 받은 부동산 분할방법 지면기사

하나의 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. 공유자들은 각자의 지분은 마음대로 처분할 수 있지만 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 공유자들간 사이가 좋을 때야 원만하게 처리방법을 협의할 수 있지만 다른 공유자가 외국에 가서 연락두절되거나 분쟁이 있어 협의가 안될 때 공유물을 처리하는데 어려움이 있다. 상속받은 재산도 마찬가지이다. 상속인들이 공동으로 부동산을 상속받았을 때 닥치게 되는 공유재산 처리방법은 무엇일까? 공유물은 당사자간 협의에 따라 분할하는 것이 원칙이다. 분할의 방법에

2025-02-10 이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부
[생활법무카페] 사망후 어머니의 자녀가 발견된 경우 지면기사

돌아가신 어머니 명의의 아파트를 아버지 명의로 협의분할로 상속등기를 하려는데, 어머니의 제적등본에 자녀가 1인 발견되어 협의분할에 의한 상속등기가 불가능하게 된 사례에 대한 처리방법을 문의하여 왔다. 우선 상속등기 방법에는 첫째로 법정지분대로 등기하는 단순상속등기와 둘째로 법정상속지분과 다르게 하거나 1인에게 몰아주는 협의분할에 의한 상속등기, 그리고 셋째로 일단 법정지분대로 단순 상속등기를 한 후 나중에 경정등기를 하는 방법이 있다. 예시된 사례의 경우에는 일단 법정지분에 의한 단순상속등기를 한 후 나중에 이를 경정하는 절차를 권

2025-01-20 박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
[생활법무카페] 아파트 샀는데 대지권등기가 없다면 지면기사

아파트를 사면서 전유부분과 대지지분의 매매대금을 모두 지불하였으나 아파트등기부 표제부에 대지권등기가 없다면 어떻게 해야 할까? 우선 토지지분에 대한 소유권이 없으니 은행대출을 받는데 제약이 되고 아파트 매도할 때도 약점이 된다. 집합건물은 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권을 가진다. 구분소유자의 대지사용권은 처분의 일체성으로 전유부분의 처분에 따르고 규약으로 달리 정하지 않는 한, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 자유롭게 대지사용권의 분리처분이 가능하다면 대지지분이 없는 집합건물을 양성하고

2025-01-06 이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부
[생활법무카페] 부동산 경매시 우선 배당 순위 지면기사

부동산이 강제처분 되면 법률상 정해진 순위에 따라 배당을 하게 된다. 대체적인 배당순위를 보면 1순위 집행비용, 2순위 소액임차보증금, 최종 3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 3순위 당해세(임차보증금에는 우선하지 못하는 것으로 개정됨), 4순위 체납세금의 법정기일과 근저당권·전세권·확정일자 있는 임차인(주택 및 상가) 중 우선 성립한 권리, 5순위 3개월 초과 임금과 3년 초과 퇴직금, 6순위 근저당권·전세권 설정등기일 이후의 고용보험료 및 산업재해보상보험료·국민건강 및 연금보험료·개발부담금·장애인고용부담금, 7순위 일반채권·재

2024-12-23 이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부
[생활법무카페] 미성년자의 성과 본의 변경 지면기사

재혼하는 경우 미성년자녀의 성과 본을 변경하는 것이 반드시 긍정적일까? 첫째, 미성년자녀의 성과 본을 재혼한 남편의 성과 본으로 변경하는 방법에는 두 가지가 있다. 먼저 가정법원에 자의 성과 본의 변경허가를 청구하는 것이다. 그러나 최근 재혼 후 이혼하거나 다시 재혼을 하는 경우 그때마다 성과 본을 바꿀 수 있는지에 대하여 의문과 논의가 있다. 다음으로 미성년자녀를 동반한 여성과 혼인(재혼)한 남성이 배우자의 자녀를 친양자로 입양하는 방법이다. 친양자는 부부의 혼인중의 출생자로 보기 때문에 친양자는 재혼한 남편의 성과 본을 따르게

2024-12-09 서정우 법무사·경기중앙지방법무사회 시흥지부
[생활법무카페] 제시외 건물 낙찰받았을때 문제점 지면기사

제시외 건물이란 미등기여서 채권자의 경매신청목록에는 기재되지 않았으나 부동산에 대한 현황조사와 감정 당시 그 현장에 소재한 건물로 여러 가지 문제가 발생한다. 이에 대하여는 불법건물 자체에 대한 처리문제와 제시외 건물의 소유권과 관련하여 첫째 제시외 건물의 종물성이 부인되어 소유권 상실이 문제될 수도 있고 두번째 매각에서 제외된 제시외 건물이 원래의 채무자 소유여서 법정지상권의 문제로 부동산인도가 거절될 수도 있다. 불법건물 자체에 대한 처리문제로는, 양성화가 가능하다면 추인허가신청절차를 밟아서 양성화하면 된다. 그러나 자진신고 시

2024-11-25 박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
[생활법무카페] 전자 인감증명서와 공신력 지면기사

지난 9월30일부터 행정안전부 산하 디지털플랫폼 정부24(www.gov.kr)에서 전자인감증명서를 온라인으로 발급받을 수 있다. 단, 법원이나 금융기관에 제출하는 용도가 아닌 면허신청, 경력증명, 보조사업신청 등의 용도로 제한된다.인감증명서는 1914년 도입한 이래 공적·사적 거래에서 본인의 진의를 확인하는 수단으로 활용되어 왔다. 본인의 인감을 주소지 주민센터에 사전에 신고해 놓고 필요시 인감증명서를 발급해 특정 도장이 본인이 신고한 인감임을 증명해 주는 서류다. 주민센터에서 인감증명서를 발급받으려면 신분증을 제시하고 지문인식을 거쳐야 한다. 대리인 발급시 위임한 본인의 신분증원본을 제출하고 위임장에 인감날인하여 신청하고 공무원의 신분확인을 거치게 된다. 인감증명서는 부동산매도용, 등기·공탁신청 등 법원에 제출하거나 대출신청시 금융기관에 제출하는 등 재산권행사와 관련성이 높다. 그만큼 본인의 진의를 엄격히 확인하여 재산이전, 설정단계에서의 거래안전과 재산권보호에 기여한다. 정부24는 이미 가족관계증명서, 주민등록등본, 토지대장 등 온라인서비스를 시행하여 직접 주민센터에 가지 않아도 PC를 통해 발급가능케 하여 편의성을 제공하여 왔다.그러나 전자인감증명서의 온라인발급은 발급자의 진의확인이라는 인감증명서의 본질적 기능을 간과한 채 편의성을 강조하여 정부24에 회원가입하지 않아도 전자서명(공동·금융인증서)과 휴대전화인증을 통해 쉽게 발급가능한 것은 자칫 타인 휴대전화를 이용하여 권한 없는 자가 발급할 위험성이 있다는 우려도 있다. 또 방문발급 인감증명과 전자인감은 표지형식이 다르다. 문서진위를 알 수 있는 문서확인번호가 9자리와 16자리로 다르다. IT기술발전에도 온라인신청에 서툰 사람에게 전자인감은 생소하다. 타인으로부터 전자인감증명서를 받으면 이것이 진짜인지 영 못미더워 보일 수 있다. 인감증명서만큼은 발급절차를 까다롭게 하여 공신력을 높여 인감의 진정성을 훼손치 말았으면 하는 바람이다./이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부 <※외부인사의 글은 경인일보의 편집방향과 다를 수도 있습니다

2024-11-11 이영옥
[생활법무카페] 가압류와 가처분 어떻게 다른가 지면기사

보전처분인 가압류, 가처분을 구별하지 못해 법을 안다는 사람도 헷갈려 혼용해 쓴다. 크게 피보전권리가 금전채권이냐 아니냐로 구별한다. 가압류란 금전채권에 관하여 채권자가 장래에 행할 강제집행을 보전하기 위하여 현재 채무자의 재산을 일시 묶어두어 채무자가 처분하지 못하도록 하는 잠정조치다. 빌려준 돈을 갚지 않아 소송절차를 밟는 동안 채무자가 재산을 은닉하면 채권자가 승소해도 그동안의 수고와 노력은 물거품이 된다. 미리 재산에 가압류하여 이를 예방한다. 가압류 자체로 재산권행사에 제약을 받는 채무자에게 빨리 변제케 하는 효과도 있다. 돈을 못 갚아 부동산 가압류된 채무자는 가압류결정에 기재된 금액을 해방공탁하여 가압류집행 취소할 수 있고 가압류는 공탁금 위에 존재한다.가처분은 금전채권 이외의 특정물 인도·급부청구권에 관하여 강제집행을 보전하는 법원의 결정이다. 건물명도 소송 전에 점유이전금지가처분을 받아 채무자가 바뀌는 것을 막고, 부동산매수로 소유권을 이전받아야 하는데 채무자가 부동산을 처분하지 못하도록 처분금지 가처분하여 이전등기청구권을 보전한다.임시지위를 위한 가처분은 다툼 있는 권리관계에 손해를 피하기 위해 임시로 권리관계를 정하는 처분을 말한다. 부당해고를 당해 해고무효의 소송 전에 일단 해고가 무효인 것을 전제로 우선 임금지급가처분을 할 수 있고, 이사선임결의무효의 소송 전에 이사직무정지가처분을 할 수 있다. 종류로는 일조권 등 보호를 위해 공사금지가처분, 공사방해금지가처분, 영업금지가처분, 출입금지가처분 등이 있다. 이혼소송시 재산분할로 부동산을 나눌때 처분금지가처분을, 위자료 금전채권을 보전하기 위해서는 부동산가압류를 한다.보전처분은 서면심사로는 가압류신청한 채권자가 진정한 채권자가 맞는지 모를 일이다. 만약 본안소송에서 채권자가 패소한다면 채무자에게 보전처분으로 인한 손해를 입히게 되므로 손해담보(현금공탁, 보증보험증권)를 명하고 보전처분을 내린다./이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부 <※외부인사의 글은 경인일보의 편집방향과 다를 수도 있습니다.>이영옥 법무사·

2024-10-28 이영옥