첫째, 임차인은 기간 종료 6개월 전부터 임대인에게 계약갱신의사가 없음을 밝히고 새로운 임차인을 구하겠다는 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 통지방법은 내용 증명이 최선이고 임대인의 메일이나 문자메시지, 카톡도 가능하다고 봅니다. 주의할 것은 새로운 임대차계약에 대한 임대조건을 알려달라고 해야 나중에 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다. 임대인이 알려주지 않으면 새로운 임차인과 전과 같은 조건으로 임대할 수 있음을 고지하면 되고 무리한 조건이면 항의를 해 둬야 나중에 권리금 회수를 방해했다는 증거로 활용할 수 있습니다.
둘째, 임대인이 스스로 사용하겠다고 하는 경우 새로운 임차인을 구할 필요는 없지만 미리 권리금 협상을 하는 것이 좋습니다. 대법원(2019년 7월4일 선고 2018다284226) 판결은 '임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해선 원칙적으로 임차인이 신규 임차인을 주선했어야 한다. 그러나 임대인이 직접 사용할 거라면서 신규 임차인이 생기더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이런 경우까지 임차인에게 신규 임차인을 주선토록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 돼 부당하다'고 판시, 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 봅니다.
셋째, 권리금 방해로 인한 손해배상 청구는 시효가 3년이란 점을 감안, 부동산 인도 후 즉시 소송을 제기하지 않아도 돼 일단 협의 기간을 갖는 것도 좋습니다.
넷째, 다른 채권자가 경매신청을 한 경우 임대차 기간이 남아 있더라도 배당 요구를 하면 임대차 계약 종료로, 권리금 회수가 어려워질 수 있어 유의해야 합니다.
/서동선 법무사·경기중앙지방 법무사회 안양지부