종전에는 임차인이 3개월의 임대료 연체가 있으면 임대인은 계약해지 및 계약갱신거절이 가능하였으나, 법 시행 이후에는 6개월간 연체하여도 해지 및 계약갱신거절을 할 수 없게 된 것입니다.
그리고 이미 2개월간 연체사실이 있는 임차인의 경우에도 향후 6개월간 월차임을 연체해도 계약해지를 할 수 없으며, 이후 추가로 1회이상 월차임 연체시에만 비로소 계약해지 및 계약갱신거절을 할 수 있습니다.(법시행 이전에 이미 3기 연체가 된 경우는 계약해지 가능) 결국 총 8개월의 연체시에도 계약이 유지되므로 9개월째에 명도소송을 제기한다고 하더라도 소송기간(최소 6개월에서 1년간)을 감안하면 명도까지는 연체후 총 15개월 이상이 소요될 수 있습니다.
결국 법시행 이후 임대인은 임차인으로부터 약 20개월 이상의 월차임(관리비, 소송비용, 원상회복비용 등)을 보존할 수 있는 금액으로 임대보증금을 받지 않을 경우 손해볼 가능성이 많아졌습니다.
코로나19와 같은 제1급감염병 등으로 인한 경제사정변동에서는 임대인에게 임대료 인하를 요구할 수 있지만, 인하율에 대한 구체적인 규정은 없고 임대료 인하요구를 받은 임대인이 이를 수용해야 한다는 강제조항도 없기 때문에 임대료 인하를 위하여서는 소송제기를 하여야 합니다. 그러나 인하요구를 수용한 임대인은 코로나19 등이 해결되었을 때에는(코로나19가 해결되었다는 객관적인 기준은 없습니다) 월차임을 종전 수준으로 인상할 수 있으며 이때에는 상한선인 5%의 제한을 받지 않습니다. 만약 감액된 금액을 초과하여 월차임 증액을 청구할 시에는 5%의 증액상한이 적용됩니다.
/황승수 경기중앙법무사회 회장