우선 일시사용을 위한 임대차의 경우에는 보호를 받지 못한다(주택임대차보호법 제11조: 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다). 주택임대차보호법은 미등기건물에 대한 임대차에도 적용하며 공장용, 창고용 건물이라도 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택으로 보아야 하며, 건축물대장의 용도란에 '주거용' 표시가 없더라도 주거용으로 사용하고 있다면 보호를 받을 수 있다. 옥탑에 전세를 계약한 경우를 보면 옥탑은 건축물관리대장이나 등기부에 나타나 있지 않은 무허가 건물 부분이다.
이에 대한 판례를 보면 "주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 건물이 국민의 주거생활 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다"(대법원 2007년6월21일 2004다26133)
또한 "상가(비주거용)와 주택(주거용)을 함께 임대차계약을 하여 각자 그 용도에 따라 사용되는 경우에도 위 법이 적용되느냐 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다"라고 되어있다(대법원 1987년8월25일 87다카793) 따라서 혼용 임대차인 경우에는 임대차의 주목적에 따라 달라질 수 있다.
직원의 숙소로 회사가 임차한 주택도 일정한 조건을 갖춘 경우에는 보호대상이 되며, 재외동포인 경우에도 주택을 인도받아 거주하면서 국내 거소 신고를 임차주택 지번으로 하였다면 보호를 받을 수 있으며 비록 외국인이라도 외국인 등록과 체류지 변경신고를 마쳤다면 보호대상이 될 수 있다.
/황승수 법무사 경기중앙지방법무사회 수원지부