임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면, 주임법 제3조1항 제2항 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득할 수 있다. 임차권등기 이후 제3조1항 제2항 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다.
임차인은 묵시적 갱신이 되지 않도록 기간만료 6개월 전부터 2개월 전까지 내용증명으로 임대차계약 갱신의사 없음을 임대인에게 통보하여 해지의사를 전해야 한다. 임차권등기명령 신청시 법원에서 임대차가 종료되었는지 여부를 살피기 때문에 내용증명은 임대차해지 여부를 판단하는 자료로 본다.
기간만료 후에도 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면 전세보증금반환보험에 가입하였더라도 임차권등기명령신청을 임차주택의 소재지 관할 법원에 임차인 단독으로 신청할 수 있다. 필요서류로는 인지, 송달료, 등록면허세, 등기신청수수료, 등기부등본, 임대차계약서, 해지통보한 내용증명 등 다소 번거로우므로 가까운 법무사에게 의뢰하는 것이 현명하다. 보증금 반환관련 법률상담도 받아 효과적으로 대처할 수 있다. 주의해야 할 것은 임차권등기명령이 부동산등기부에 기입된 것을 확인한 후 이사나 주민등록을 이전해야 한다.
임차권등기명령 후에는 전세금반환의 지급명령이나 소송을 제기한다. 임대인으로부터 보증금을 받는다면 임차권등기말소와 보증금반환은 동시이행관계가 아니므로 먼저 임차권등기명령을 선이행하여 말소할 필요는 없다.
/이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부