가급적 용적률을 높여서 건물을 짓는 것이 경제적으로는 이득이 된다. 용적률은 분양면적과 비례하고, 분양면적은 분양수입과 비례하기 때문이다. 도시 및 부동산개발사업에서는 '용적률 싸움'이라고 할 정도로 용적률이 사업성에 미치는 영향은 절대적이다. 그러나 용적률을 높여서 건축물을 짓는 것이 사회적으로 반드시 이익이 되는 것은 아니다. 용적률을 높이는 것만큼 고밀도의 개발이 일어나고 도로, 상하수도 등 공공인프라의 수요를 가져와서 사회비용을 발생시키며, 쾌적한 생활을 담보할 수 있는 환경의 질적 수준도 낮아 질 수 있기 때문이다. 공공에서 도시계획이라는 시스템을 가지고 용적률을 규제하는 이유이기도 하다.
지하층의 용도도 다양해졌다. 과거에는 주로 주차장, 전기·기계실 등의 건물 부대시설로 이용되어 오다가 최근에는 지하1~3층까지는 대부분 상점 등 근린생활시설로 활용되고 있다.
현실적으로 용적률을 높이지 않고 보다 많은 건축물의 면적을 확보할 수 있는 방안이 있는데 그것이 바로 건물의 '지하층'이다. 현재 우리나라 건축법에서는 지하층의 면적을 용적률에서 제외시켜 주고 있기 때문이다. 용적률에 제한받지 않고 지하층을 만들어 일부는 부대시설로 사용하고 일부는 근린생활시설로 분양할 수 있는 상황에서 지하층 난개발은 자연스러운 현상일는지도 모른다.
우리나라는 건축물의 지하층에 대해서 매우 관대한 편이다. 대부분의 선진국에서는 건축물의 지하층을 아예 금지하거나 주차장 등 부대시설에 한해 제한적으로 허용하고 있다. 지하층이라는 폐쇄공간에 대한 엄격한 이용제한과 무분별한 지하굴착에 따른 지하수위의 변화를 관리하기 위해서다. 반대로 우리의 경우는 일반건물에 대해서는 지하층을 많이 만들도록 권장했고, 주택을 건축할 때조차도 지하층을 의무화 한 적도 있다. 만약에 있을지도 모르는 공습에 대비해서 지하층을 방공호의 개념으로 생각했기 때문이다. 그 결과 건축물의 지하층 면적은 용적률 산정에서 제외되는 제도적 관행이 생겨났고. 이로 인해 지하층이 난립하는 일이 벌어졌다.
지하층은 폐쇄된 공간이어서 상점 등 근린생활시설로 이용되는 것이 부적절하다. 환기, 통풍, 채광, 피난 등 취약점이 있기 때문에 지하층 근린생활시설을 이용하는 데는 쾌적성과 안전성의 측면에서도 문제가 있다. 지하 3층에 노래방이 영업 중이고, 심지어는 지하 7층에 사우나가 영업 중인 어처구니없는 곳도 있다. 아무리 환기시설을 잘 갖추고 방재시설을 해 놓았다고 해도 상식적으로 이해할 수 없는 일이다. 또한 무분별한 지하층의 개발은 지하 수맥을 차단하거나 지하수위를 낮추는 결정적인 원인이 되고 있다. 공사장의 터파기 현장을 한번 살펴보라. 양수기로 지하수를 퍼 올리는 모습들이 쉽게 눈에 들어온다. 지하수를 고갈시키면 지하수위가 변화되고, 변화된 지하수위는 지반을 약화시키거나 침하시켜 기존 건물의 안전성이 위협받는다.
건축물 지하층의 난개발을 중단시키는 일이 시급하다. 그러기 위해서는 건축물의 지하층 면적을 용적률에 포함시키는 건축법의 개정이 필요하다. 다만 개발시장의 충격을 완화한다는 차원에서 당분간은 주차장 등 부대시설로 이용되는 경우에 한해서만 예외로 인정해 줄 필요는 있다. 또한 기존의 용적률을 지역의 상황을 감안해서 완화시키는 보완책도 마련할 필요가 있다. 어찌됐든 근린생활시설로 이용되는 지하층에 대해서는 반드시 용적률에 포함시켜서 지하층의 난개발을 중단시켜야 함이 마땅하다.
