경기도, 특별법보다 더 많은 제약
사업성 떨어져 결국 '분양' 선택지
시군 "도시기본계획 안맞아" 불허
임대주택이 지역별로 편중된 불균형 현상(2월 19일자 1·3면 보도)이 발생한 것은 공공 공급 일변도로 임대주택 정책이 추진됐기 때문이다.
대부분의 임대주택이 대규모 택지개발에 포함돼 공급되다 보니 개발사업에 따른 쏠림 현상이 나타났고, 임대주택 불균형을 해소할 민간공공임대는 높은 진입 장벽으로 어려움을 겪고 있다.
19일 도에 따르면 임대주택은 LH나 경기도시공사 등을 통해 공공(정부·경기도)이 공급하는 '공공임대'와 민간 사업자가 임대주택을 지어 공급하는 '공공지원 민간임대' 2가지로 나뉜다.
공공임대는 경기도 전역에서 올해만 4만6천호가 공급될 예정이지만, 민간임대 공급은 0건이다.
올해만 그런 것이 아니라 민간임대 정책이 시행된 2015년 이후 현재까지 실제로 입주한 사례가 없다. 지난 5년간 민간 사업자의 민간임대사업신청(촉진지구지정제안)이 56건 있었지만, 그 중 47건(84%)이 불수용·반려·취하됐다.
민간임대 (촉진)지구지정이 3곳, 지구계획 승인이 1곳 등 민간임대 제안을 검토 중인 지역까지 모두 9곳만이 현재 진행형이다. 건설업계는 10건 중 8건 이상의 민간임대 사업신청이 불수용·반려·취하되는 이유로 지나치게 높은 진입장벽을 지적한다.
실제로 경기도는 민간임대 제도의 근간이 되는 '민간임대주택 공급에 관한 특별법'보다 더 높은 기준을 적용한다.
민간임대주택 특별법은 입지기준에 별다른 제약을 두고 있지 않지만, 도는 민간임대주택이 지어질 입지가 '도시지역은 자연녹지 50% 이상·비도시지역은 계획관리지역 50% 이상'인 경우에만 사업을 허용한다.
자연녹지·계획관리지역 비중이 높은 지역은 주택사업을 펼치기 용이하다. 이런 지역에는 초기 투자비는 많고, 투자비 회수는 오래 걸리는 임대사업보다 일반 분양 사업을 벌일 가능성이 크다.
결국 남는 땅은 사업성이 높지 않은 지역으로, 민간사업자가 분양 사업 대신 임대 사업을 벌일 이유가 없다.
문제는 이뿐 만이 아니다. (민간임대주택)촉진지구로 지정된 이후에 최종적인 주택사업승인 권한은 해당 시군이 가지고 있다.
대개 시군이 민간임대주택 부지가 '도시기본계획'과 어긋난다는 이유로 반려한다는 게 민간임대 사업자의 주장이다.
지자체는 난개발을 방지하기 위해 20년 단위로 도시기본계획을 수립한다. 장기계획인 도시기본계획은 공공의 주도로 만들어지는 것이라 민간사업자가 진행하는 '민간임대주택'을 염두에 두지 않는다.
이런 사정이 있기 때문에 민간임대주택 특별법은 '촉진지구지정시 도시기본계획을 변경'할 수 있도록 유연성을 부여했지만, 정작 일선 지자체는 도시기본계획과 맞지 않는다는 원론적인 잣대만을 들이대며 사업을 불허하고 있다.
/신지영기자 sjy@kyeongin.com
