'갭투자 방지' 신규구입자부터 적용
임대사업자 대출·세금 상향 '긍정적'
업계 "핀셋규제 한계 명확" 분석
정부의 역대 초고강도 6·17 부동산 대책에 오히려 무주택 3040세대가 '멘붕'에 빠졌다. 갭투자와 풍선효과를 막겠다며 규제지역을 확대하고 대출규제를 강화하면서 그동안 세운 내집마련계획이 모두 틀어지게 됐기 때문이다. → 그래픽 참조
반면 부동산 시장은 이번 대책도 효력이 오래가지 못할 것으로 보고 대체로 차분한 분위기다. 앞서 20차례에 걸쳐 나온 부동산대책도 시장을 잠시 주춤하게 했을 뿐 풍선효과 등 부작용이 바로 발생해 미봉책에 불과했다는 이유에서다.
정부는 이번 대책에서 모든 규제지역(투기지역·투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 상관없이 6개월 이내 전입 신고를 하도록 했다.
투기과열지구와 투기지역 내 3억원 초과 아파트를 구입할 경우에는 전세대출 보증을 제한한다.
전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막겠다는 취지다. 무주택자와 1주택자도 포함이다.
하지만 모두 신규 주택 구입자부터 적용된다. 전세대출보증 제한도 보증기관의 내규가 확정된 뒤부터 이뤄진다. 즉 기존에 갭투자든, 대출을 통해서든 주택을 산 이들은 적용받지 않는 것이다.
또 규제지역이 접경지역 등을 제외한 수도권 전역으로 확대되면서 무주택자들의 대출가능 한도도 줄게 됐다. 조정대상지역에서 투기과열지구로 변경되면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하는 50%에서 40%로, 9억원 초과는 30%에서 20%(15억원 초과 0%)로 준다. 총부채상환비율(DTI)도 50%에서 40%로 축소된다.
다음 달 분양 예정인 오산시의 '롯데캐슬스카이파크(2천339가구)'를 분양받으려 했던 무주택자의 경우 LTV 제한으로 다른 경로로 나머지 자금을 조달해야 하는 형편에 처한다.
이 때문에 내집 마련 계획을 세운 수도권 무주택자들의 가계부담이 커질 수 있다는 우려도 나온다. LTV의 한도가 줄어 나머지 자금을 금리가 상대적으로 높은 신용대출 등에 의존해 조달할 수밖에 없기 때문이다.
수도권 청약시장이 '현금부자'의 잔치로 전락할 가능성이 높아 주택의 부익부 빈익빈 현상이 가중화될 수도 있다.
업계와 시장은 크게 요동치지 않는 모습이다. 이번 정부의 21번째 부동산 대책도 '핀셋 규제'라는 한계가 명확하다는 게 시장의 분석이다.
또 시장에 유동성 자금이 많이 풀려 있는데 불안한 증시와 낮은 금리로 마땅한 투자처가 없다 보니 계속 부동산으로 몰릴 것으로 업계는 판단하고 있다.
그나마 지난해 부동산 매물을 쓸어간 법인 등 임대사업자들의 대출과 세금을 올린 점은 긍정적으로 보고 있다.
3월 말 기준 전국 주택임대사업자는 51만1천명, 주택 수는 156만9천채에 달하며 또 부동산 매매법인은 지난해 말 기준 3만3천여개다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "규제가 생각보다 강해 효과가 있겠지만 단기적 효과일 뿐 중장기적인 대책이 되기엔 어려워 보인다"고 지적했다.
/황준성기자 yayajoon@kyeongin.com
